第七章  成本法

第三節(jié)  成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式
　　表基本的公式為:
　　房地產(chǎn)價(jià)值 = 重新購(gòu)建價(jià)格 - 建筑物折舊
　　上式可以根據(jù)以下兩類(lèi)估價(jià)對(duì)象而具體化：①新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)；②舊的房。

　　二、適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
　　新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)可以分為新開(kāi)發(fā)的房地、新建成的建筑物和新開(kāi)發(fā)的土地三種情況。
　　(一)、適用于新開(kāi)發(fā)的房地的基本公式
　　在新開(kāi)發(fā)的房地的情況下，成本法的基本公式為:
　　新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
　　依據(jù)本章第二節(jié)的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，先測(cè)算各個(gè)構(gòu)成部分的金額，然后將其累加。
　　(二)、適用于新建成的建筑物的基本公式
　　新建筑物價(jià)值為建筑物建設(shè)成本及與該建設(shè)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，不應(yīng)包含土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本以得成本、土地開(kāi)發(fā)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，測(cè)算新建成的建筑物價(jià)值的基本公式為：
　　新建成的建筑物價(jià)值＝建筑物建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
　　(三)、適用于新開(kāi)發(fā)的土地的基本公式
　　新開(kāi)發(fā)的土地包括填海造地，開(kāi)山造地，征收集體土地并進(jìn)行“三通一平”等基相場(chǎng)地平整后的土地，城市房屋拆遷并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和場(chǎng)地平整 。在這些情況下，成本法的基本公式為:
　　新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
上式中管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是與取得待開(kāi)發(fā)土地的成本、土地開(kāi)發(fā)成本相應(yīng)的部分。
新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但應(yīng)考慮其選址是否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、工程質(zhì)量的優(yōu)劣、周?chē)h(huán)境景觀的好壞、該類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況等，全面衡量其功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊以及可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。
　　其中：成片開(kāi)發(fā)完成后的某宗熟地，例如新開(kāi)發(fā)區(qū)中某宗土地的估價(jià)公式如下:
　　新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià) =(取得開(kāi)發(fā)區(qū)用地的總成本 + 土地開(kāi)發(fā)總成本+ 總管理費(fèi)用 + 總銷(xiāo)售費(fèi)用 + 總投資利息 + 總銷(xiāo)售稅費(fèi) + 總開(kāi)發(fā)利潤(rùn))÷(開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積×開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)

　　上式中：
　　開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率÷開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積
　　實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為以下3個(gè)步驟進(jìn)行：①計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。②計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。這是用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。③計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。這是將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。
　　【例7-1】某成片荒地面積2km2, 取得該荒地的代價(jià)為 1.2 億元，將其開(kāi)發(fā) 成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為 2.5 億元，開(kāi)發(fā)期為3年，貸款年利率為8%, 銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2% 、5.5% 和10%, 開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60% 。請(qǐng)求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)(假設(shè)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成時(shí)即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)完成時(shí)投入)。
　　注意：由于房地產(chǎn)價(jià)格中包括管理、銷(xiāo)售、利潤(rùn)、稅費(fèi)，而管理、銷(xiāo)售、利潤(rùn)、稅費(fèi)又是以房地產(chǎn)價(jià)格為基數(shù)測(cè)算的，所以不可能直接計(jì)算出房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，可以先設(shè)房地產(chǎn)的價(jià)格或者總價(jià)值為V，然后利用本節(jié)的公式建立一個(gè)含有未知數(shù)V的方程，解該方程，就很容易計(jì)算出V值，這樣只有記住基本公式，就可以計(jì)算出所有的計(jì)算題，而且計(jì)算過(guò)程非常清晰、明了。當(dāng)然這也是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的解題的基本思路。
　　【解】求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下:
　　(1)設(shè)該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)為：V
       V＝取得荒地的總代價(jià)＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)＋總投資利息＋V×(銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)
       V＝取得荒地的總代價(jià)＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)＋總投資利息÷(1－銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)
　　(2)設(shè)該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)＝V÷可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積
　　(3)可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積＝荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率
　　(4)該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)＝V÷(荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率)

　　三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式
　　成本法的典型估價(jià)對(duì)象是舊的房地產(chǎn)。舊的房地產(chǎn)可以分為舊的房地和舊的建筑物兩種情況。
　　(一)、適用于舊的房地的基本公式
　　在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為:
　　舊的房地價(jià)值 = 房地重新購(gòu)建價(jià)格 - 建筑物折舊
或者
　　舊的房地價(jià)值 = 土地重新購(gòu)建價(jià)格 + 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 - 建筑物折舊
　　上述兩個(gè)公式分別對(duì)應(yīng)的是求取房地重新購(gòu)建價(jià)格的第一個(gè)路徑和第二個(gè)路徑，具體見(jiàn)本章第四節(jié)中的房地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路。
　　(二) 適用于舊的建筑物的基本公式
　　在舊的建筑物的情況下，成本法的基本公式為:
　　舊的建筑物價(jià)值 = 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊