第七章  成本法

第五節(jié)  建筑物折舊的求取

　　一、建筑物折舊的含義和原因
　　(一)、建筑物折舊的含義
　　估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊，雖然都稱為折舊并且有一定的相似之處，但兩者的內(nèi)涵不同而有著本質(zhì)區(qū)別。估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值損失，其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差，即：
　　建筑物折舊 = 建筑物重新購建價(jià)格 - 建筑物市場(chǎng)價(jià)值
　　建筑物重新購建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下的市場(chǎng)價(jià)值，減去建筑物折舊，相當(dāng)于對(duì)其實(shí)際上不是全新狀況對(duì)價(jià)值的影響進(jìn)行相應(yīng)的減價(jià)調(diào)整，所得的結(jié)果表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值，即：
　　建筑物市場(chǎng)價(jià)值 = 建筑物重新購建價(jià)格 - 建筑物折舊
　　(二)、建筑物折舊的原因
　　根據(jù)引起建筑物折舊的原因，建筑物折舊可以分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。
　　1. 物質(zhì)折舊
　　物質(zhì)折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失?？梢詮囊韵?個(gè)方面來進(jìn)一步認(rèn)識(shí)和把握物質(zhì)折舊：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。
　　(1)自然經(jīng)過的老化主要是隨著時(shí)間的流逝由自然力作用引起的，例如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實(shí)際年齡(建筑物從竣工之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù))正相關(guān)。同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。
　　(2)正常使用的磨損主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。例如，居住用途的建筑物的磨損要小于工業(yè)用途的建筑物的磨損。工業(yè)用途的建筑物又可分為受腐蝕的和不受腐蝕的。受腐蝕的建筑物，由于會(huì)受到使用過程中產(chǎn)生的有腐蝕作用的廢氣、廢液等的不良影響，其受損毀的程度要大于不受腐蝕的建筑物。
　　(3)意外破壞的損毀主要是由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的，例如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、雷擊，人為方面的，例如失火、碰撞等。
　　(4)延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或者修理不夠及時(shí)所引起的，造成建筑物不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或者已有的損壞仍然存在，例如門窗有破損，墻體或地面有裂縫、孔洞等。
　　2. 功能折舊
　　功能折舊也稱為無形損耗 ,是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，人們的消費(fèi)觀念改變，建筑技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了更好的建筑物等等。
　　(1)功能缺乏是指建筑物沒有應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。例如，住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣(北方地區(qū))、燃?xì)?、電話線路、有線電視等。
　　(2)功能落后是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營(yíng)。例如，設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時(shí)，空間布局欠佳等。
　　(3)功能過剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。例如，某幢廠房的層高為6m, 但當(dāng)?shù)貜S房的標(biāo)準(zhǔn)層高為5m, 則該廠房超高的lm 因不能被市場(chǎng)接受而使其所多花的成本成為無效成本。
　　3. 經(jīng)濟(jì)折舊
　　經(jīng)濟(jì)折舊也稱為外部性折舊, 是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場(chǎng)供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等), 也可能是其他因素(如政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施等)。進(jìn)一步可將經(jīng)濟(jì)折舊區(qū)分為永久性的和暫時(shí)性的。例如，一個(gè)高級(jí)居住區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降，就是一種經(jīng)濟(jì)折舊。
　　【例7-4】某套舊住宅，測(cè)算其重置價(jià)格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為3萬元。求取該套舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。
　　【解】 該舊住宅的折舊總額求取如下 :
　　該舊住宅的折舊總額 = 物質(zhì)折舊 + 功能折舊 + 經(jīng)濟(jì)折舊 =1 + 6 + 3 =10(萬元)
　　該舊住宅的現(xiàn)值求取如下 :
　　該舊住宅的現(xiàn)值 = 重置價(jià)格 - 折舊 =40-10 =30(萬元)

　　二、建筑物折舊的求取方法
　　求取建筑物折舊的方法主要有三種，分別是年限法、市場(chǎng)提取法、分解法。
　　(一)、年限法
　　1. 年限法和有關(guān)年限的含義
　　年限法也稱為年齡-壽命法, 是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。
　　建筑物的壽命可分為：自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)期。具體是從建筑物竣工之日開始，到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命具體是從建筑物竣工之日開始，在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間，參見教材圖7-4 所示。
　　建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，是由市場(chǎng)決定的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命也可能不同。經(jīng)濟(jì)壽命具體可根據(jù)建筑物結(jié)構(gòu)的工程質(zhì)量、用途和維修養(yǎng)護(hù)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。
　　建筑物的年齡可分為實(shí)際年齡和有效年齡。建筑物的實(shí)際年齡是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)，類似于人的實(shí)際年齡。建筑物的有效年齡是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似于人看上去的年齡。
建筑物的有效年齡可能小于也可能等于或大于其實(shí)際年齡。實(shí)際年齡是估計(jì)有效年齡的基礎(chǔ)，即有效年齡通常是在實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到：①當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，其有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng)；②當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實(shí)際年齡；③當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有效年齡大于實(shí)際年齡。
　　建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命，即
　　剩余經(jīng)濟(jì)壽命 = 經(jīng)濟(jì)壽命 - 有效年齡
　　因此，如果建筑物的有效年齡比實(shí)際年齡小，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的有效年齡是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)向過去計(jì)算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始到建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束為止的時(shí)間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成。此時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。
　　利用年限法求取建筑物的折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。因?yàn)橹挥羞@樣，求出的建筑物折舊以及求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。
　　2、直線法
　　年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單，也是應(yīng)用得最普遍的一種折舊求取方法，假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計(jì)算公式為:

　　式中：Di －第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額 Di 是一個(gè)常數(shù) D 。
　　C －建筑物的重新購建價(jià)格。
　　S －建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。建筑物的殘值是預(yù)計(jì)建筑物達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命后，不宜繼續(xù)使用時(shí)，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除建筑物和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用。
　　N －建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。
　　R －建筑物的凈殘值率，簡(jiǎn)稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建 價(jià)格的比率，即：

　　另外 ,(C-S)稱為折舊基數(shù)：年折舊額與重新購建價(jià)格的比率稱為年折舊率，如果用 d 來表示，即：

式中：V ??建筑物的現(xiàn)值。
　　【例7-5】某幢平房的建筑面積10Om2, 單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2,，判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5% 。請(qǐng)用直線法計(jì)算該房屋的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。
　　【解】已知：C=500×100=50000(元)；R=5%；N=30 年；t=10 年。

　　設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 n, 則有 N = t + n, 現(xiàn)將采用直線法折舊下的計(jì)算建筑物現(xiàn)值的各種公式總結(jié)見教材圖7-3的方框內(nèi)。
　　3、成新折扣法
　　早期運(yùn)用成本法求取建筑物的現(xiàn)值時(shí)，習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、年齡計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法，計(jì)算公式為 :
　　V= C × q
　　式中  V --建筑物的現(xiàn)值；
　　C --建筑物的重新購建價(jià)格；
　　q --建筑物的成新率(%) 。
　　這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的情況，尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。
　　如果利用建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物的成新率，則成新折扣法就成了年限法的另一種表現(xiàn)形式。用直線法計(jì)算成新率的公式為：

　　【例7-6】某幢 10 年前建成交付使用的房屋，在此10年間維修養(yǎng)護(hù)情況正常，房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查看判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值平為零。請(qǐng)用直線法計(jì)算該房屋的成新率。
　　【解】已知: t=10 年，n =30 年 ,R=0

　　(二)、市場(chǎng)提取法
　　市場(chǎng)提取法是利用含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來求取估價(jià)對(duì)象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實(shí)例中的建筑物的折舊類型(物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊)和折舊程度與估價(jià)對(duì)象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或者相當(dāng)。
　　市場(chǎng)提取法是基于先知道舊的房地價(jià)值，然后利用適用于舊的房地的成本法公式反求出建筑物折舊。已知道，適用于舊的房地的成本法公式為:
　　舊的房地價(jià)值 = 土地重新購建價(jià)格 + 建筑物重新購建價(jià)格 - 建筑物折舊
　　因此，如果知道了舊的房地價(jià)值、土地重新購建價(jià)格、建筑物重新購建價(jià)格，便可以求出建筑物折舊，即：
建筑物折舊 = 土地重新購建價(jià)格 + 建筑物重新購建價(jià)格-舊的房地價(jià)值 = 建筑物重新購建價(jià)格 - (舊的房地價(jià)值-土地重新購建價(jià)格) = 建筑物重新購建價(jià)格 - 建筑物折舊后價(jià)值
　　特別提示：上述內(nèi)容為2007教材新增加的內(nèi)容。
　　市場(chǎng)提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下 :
　　(1)從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)上搜集大量的交易實(shí)例。
　　(2)從所搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。要求所選取的可比實(shí)例中的建筑物與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況。
　　(3)對(duì)每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行付款方式等有關(guān)換算、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整(注意不對(duì)其中的折舊狀況進(jìn)行調(diào)整), 但不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。
　　注意：不對(duì)折舊進(jìn)行調(diào)整是因?yàn)槿绻麑?duì)折舊進(jìn)行了調(diào)整，就提取不出可比實(shí)例的折舊了。不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，是因?yàn)槭袌?chǎng)狀況的變化是折舊的一部分，它屬于經(jīng)濟(jì)折舊的范疇，如果進(jìn)行了調(diào)整，就相當(dāng)于減少了經(jīng)濟(jì)折舊。
　　(4)求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地重新購建價(jià)格，然后將前面換 算、修正和調(diào)整后的可比實(shí)例成交價(jià)格減去土地重新購建價(jià)格得出建筑物折舊后價(jià)值。
　　(5)求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購建價(jià)格，然后將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物重新購建價(jià)格減去前面求出的建筑物折舊后價(jià)值得出建筑物折舊。
　　(6)將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價(jià)格轉(zhuǎn)換為總折舊率。
　　(7)將估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購建價(jià)格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價(jià)對(duì)象建筑物折舊，即：
　　建筑物折舊 = 建筑物重新購建價(jià)格×總折舊率
　　或者
          建筑物折舊 = 建筑物重新購建價(jià)格×年平均折舊率×建筑物年齡
　　特別提示：本部分內(nèi)容為新增加的內(nèi)容，應(yīng)是考試的重點(diǎn)內(nèi)容。
　　利用市場(chǎng)提取法求出的年平均折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。在假設(shè)建筑物的殘值率為零的情況下:
建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 = 1/平均年折舊率
　　例如，如果通過市場(chǎng)提取法求出的估價(jià)對(duì)象建筑物的年平均折舊率為2%, 則可以根據(jù)2%的倒數(shù)估計(jì)估價(jià)對(duì)象建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。
　　此外，利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率：
         建筑物成新率 =1 - 總折舊率
　　(三)、分解法
　　本部分內(nèi)容是歷年考試的重點(diǎn)，也是計(jì)算題的核心內(nèi)容。
　　分解法是對(duì)建筑物各種類型的折舊分別予以分析和估算，然后將它們加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。分解法求取建筑物折舊的途徑，參見教材圖7-4 。
　　分解法認(rèn)為，建筑物各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，應(yīng)根據(jù)各自的具體情況分別采用適當(dāng)?shù)姆椒▉砬笕　Ｔ摲椒ㄇ笕〗ㄖ镎叟f的步驟是：①求取物質(zhì)折舊。將物質(zhì)折舊分解為各個(gè)項(xiàng)目，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f相加。②求取功能折舊。將功能折舊分解為各個(gè)項(xiàng)目，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。③求取經(jīng)濟(jì)折舊。將經(jīng)濟(jì)折舊分為不同情況，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。④求取建筑物的折舊總額。這是將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。
　　1. 物質(zhì)折舊的求取方法
　　物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下:
　　(1)將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深悺Ｐ迯?fù)是指恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必要的費(fèi)用小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，即：
      修復(fù)所必要的費(fèi)用 ≤ 修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值 - 修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值
反之，是不可修復(fù)的。
　　(2)對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況下所必要的費(fèi)用作為折舊額。
　　(3)對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目?jī)深悺６虊勖?xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或者長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。在實(shí)際中，短壽命項(xiàng)目與長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的基礎(chǔ)上作出的，例如，基礎(chǔ)、墻體、屋頂、門窗、管網(wǎng)、電梯、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)備、裝飾裝修等的壽命是不同的。
　　短壽命項(xiàng)目分別根據(jù)各自的重新購建價(jià)格(通常為市場(chǎng)價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等之和)、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計(jì)算折舊額。
　　長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊額。
　　長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊基數(shù) = 建筑物重新購建價(jià)格-可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用- 各短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格
　　(4)將可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。
　　【例7-7 】某建筑物的重直價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。
　　【解】該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下 :
　　門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用 =2(萬元)
         裝飾裝修的折舊額 =30 ×(1/5)× 3 = 18(萬元)
　　設(shè)備的折舊額 =60 ×(1/15)× 10 = 40(萬元)
　　長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額 =(180-2-30-60) ×(1/50)×10 = 17.6(萬元)
　　該建筑物的物質(zhì)折舊額 =2 +18+40+17.6=77.6(萬元)

　　2．功能折舊的求取方法
　　功能折舊的求取過程和方法如下:
　　(1)將功能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的三類，并進(jìn)一步將它們分為可修復(fù)的和不可修復(fù)的。
　　(2)對(duì)于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“重建價(jià)格”下的求取方法是：①估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用；②估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用；③將在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用，即增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額。
　　可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊 = 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用-該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用
　　【例7-8】某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為2000萬元，現(xiàn)在設(shè)電梯需要120萬元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要100萬元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值。
　　【解】該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下 :
　　該辦公樓因沒有電梯引起的折舊 =120-100
       =20(萬元)
          該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值 =2000 - 20
 =1980(萬元)
　　如果是采用具有該功能的“重置價(jià)格”，則減去在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用，可直接得到了扣除該功能缺乏引起的折舊后的價(jià)值。
　　【例 7-9】 例 7-8 應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬元，類似有電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2100萬元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值。
　　【解】該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下:
　　該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值 =2l00-120 =1980(萬元)
　　特別提示：以上兩個(gè)例題為新增加的內(nèi)容，必須要會(huì)。
　　對(duì)于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求取：①利用“租金損失資本化法”求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和；②估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用；③將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用，即得到折舊額。
　　例如：某寫字樓由于缺少大型多功能設(shè)施，使得該寫字樓每年凈租金損失10萬元(或者比同地區(qū)類似寫字樓每年少收入凈租金10萬元)；經(jīng)測(cè)算如果現(xiàn)在增加該項(xiàng)功能需要各種費(fèi)用約50萬元。假設(shè)該寫字樓剩余收益期為30年，報(bào)酬率Y為10%，求此項(xiàng)折舊。
　　(1)用收益法計(jì)算年租金損失的收益價(jià)格；
　　(2)折舊=收益價(jià)格-50萬元
　　此段話請(qǐng)大家一定要注意，要結(jié)合收益法的收益價(jià)格公式會(huì)計(jì)算，考試的幾率應(yīng)在90%以上。
　　(3)對(duì)于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，以電梯落后為例，其折舊額為該功能落后電梯的重置價(jià)格，減去該功能落后電梯已提折舊，加上拆除該功能落后電梯所必要的費(fèi)用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上安裝新的功能先進(jìn)電梯所必要的費(fèi)用，減去該新的功能先進(jìn)電梯假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝所必要的費(fèi)用。如果用公式表示為：
　　可修復(fù)功能落后的折舊額 = 功能落后部分的重置價(jià)格-功能落部分的已提折舊+ 拆除該功能落后部分的必要的費(fèi)用- 功能落后部分的可回收的殘值+ 安裝新的功能部分所必要的費(fèi)用- 該新的功能先進(jìn)部分在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝所必要的費(fèi)用與可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊額相比，可修復(fù)的功能落后引起的折舊額加上了功能落后電梯尚未折舊的價(jià)值(即功能落后電梯的重置價(jià)格減去已提折舊。 該部分未發(fā)揮作用就報(bào)廢了)，減去了功能落后電梯拆除后的凈殘值(即拆除后可回收的殘值減去拆除費(fèi)用。可挽回的損失), 即多了落后功能的服務(wù)期未滿而提前報(bào)廢的損失。
　　【例7-10】某幢舊辦公樓的電梯已落后，如果將該電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，估計(jì)需要拆除費(fèi)用2萬元，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元(包括購買價(jià)款、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等), 要比在建造同類辦公樓一同安裝多花費(fèi)20萬元。估計(jì)該舊辦公樓的重建價(jià)格為2050萬元，該舊電梯的重置價(jià)格為50萬元，已提折舊40萬元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓因電梯落后引起的折舊及扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值。
　　【解】該辦公樓因電梯落后引起的折舊及扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下:
　　該辦公樓因電梯落后引起的折舊 =(50-40)+(2-3)+20 =29(萬元)
        該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值 =2050-29 =2021(萬元)
　　計(jì)算過程分析：
　　(1)功能落后部分的重置價(jià)格=50萬元；
　　(2)已提折舊40萬元;
　　(3)拆除費(fèi)用2萬元;
　　(4)可回收殘值3萬元;
　　(5)安裝新電梯需要120萬元;
　　(6)該新的功能先進(jìn)部分在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝所必要的費(fèi)用計(jì)算：
　　根據(jù)題意：安裝新電梯需要120萬元，要比在建造同類辦公樓一同安裝多花費(fèi)20萬元。則該新的功能先進(jìn)部分在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝所必要的費(fèi)用=120-20=100萬元
　　則依據(jù)上面的公式有：
　　50-40+2-3+120-100=29萬元
　　對(duì)于不可修復(fù)的功能落后引起的折舊，仍以電梯落后為例，其折舊額是在上述可修復(fù)的功能落后引起的折舊額計(jì)算中，將安裝新的功能先進(jìn)電梯所必要的費(fèi)用，替換為利用“租金損失資本化法”求取的功能落后電梯導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和。
　　可修復(fù)功能落后的折舊額 = 功能落后部分的重置價(jià)格-功能落部分的已提折舊+ 拆除該功能落后部分的必要的費(fèi)用- 功能落后部分的可回收的殘值+ 因不可修復(fù)功能落后引起的某一年損失/資本化率- 該新的功能先進(jìn)部分在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝所必要的費(fèi)用
　　(4)功能過剩一般是不可修復(fù)的。功能過剩引起的折舊首先應(yīng)包括功能過剩所造成的“無效成本”。該無效成本可以通過采用重置價(jià)格而自動(dòng)得到消除，但如果采用重建價(jià)格則不能消除。以前面講過的層高過高的廠房為例，因?yàn)橹刂脙r(jià)格將依據(jù)5m層高計(jì)算，不是依據(jù)6m層高來估算。而重建價(jià)格仍依據(jù)6m層高來估算。其次，無論是采用重置價(jià)格還是采用重建價(jià)格，功能過剩引起的折舊還應(yīng)包括功能過剩所造成的“超額持有成本”。超額持有成本可以利用“超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用資本化法” 即功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的現(xiàn)值之和來求取。這樣，在采用重置價(jià)格的情況下:
　　扣除功能過剩引起的折舊后的價(jià)值 = 重置價(jià)格 - 超額持有成本在采用重建價(jià)格的情況下:
　　扣除功能過剩引起的折舊后的價(jià)值 = 重建價(jià)格 -(無效成本 + 超額持有成本)
　　特別提示：(4)部分的關(guān)鍵是如何計(jì)算超額持有成本和無效成本。仍然以層高為5米與6米的廠房為例來說明。例如，經(jīng)測(cè)算6米層高的廠房比5米層高的廠房，每年采暖費(fèi)多支出5萬元，空調(diào)費(fèi)每年多支出10萬元，照明費(fèi)多支出2萬元；另外已知此類廠房層高每增加10cm,則工程造價(jià)增加100元/m2，假設(shè)該廠房為1000m2，資本化率為10%，計(jì)算超額成本及無效成本。
　　A、超額成本：(5+10+3)/10%=180萬元(計(jì)算方法可參見8章內(nèi)容)
　　B、無效成本：[(6-5)/0.1)]×100×1000
　　(5)將功能缺乏引起的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起的折舊額相加，即為功能折舊額。
　　3. 經(jīng)濟(jì)折舊的求取方法
　　經(jīng)濟(jì)折舊通常是不可修復(fù)的，但它可能是暫時(shí)性的，例如供給過度的市場(chǎng)，也可能是永久性的，例如周圍環(huán)境發(fā)生了不可逆的改變。因此，求取經(jīng)濟(jì)折舊首先應(yīng)分清它是暫時(shí)性的還是永久性的，然后可以根據(jù)收益損失的期限不同，利用“收益損失資本化法”求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為經(jīng)濟(jì)折舊額。注意：這是成本法與收益法綜合題的結(jié)合點(diǎn)。

　　三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題
　　(一)、估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別
　　估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊區(qū)別在于：
　　(1)估價(jià)上的折舊，注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價(jià)修正”；
　　(2)會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。
　　(3)在會(huì)計(jì)上，C為原始價(jià)值，是當(dāng)初購置時(shí)的價(jià)值，不隨時(shí)間的變化而變化，在估價(jià)上，C為重新購建價(jià)格，是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C的值也可能不同。
　　(4)在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)原始價(jià)值與累計(jì)折舊總額的差被稱作資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無須與市場(chǎng)價(jià)值一致；
　　(二)、土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響
　　在土地是有期限的使用權(quán)下，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限可能不是同時(shí)結(jié)束，因此，在求取建筑物折舊時(shí)應(yīng)注意土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。 計(jì)算建筑物折舊所采用的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況的處理為:
　　(1)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。
　　(2)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定可續(xù)期兩種情況。
　　特別提示：上述具體論述的內(nèi)容請(qǐng)大家一定要仔細(xì)閱讀，是2007年教材新增加的內(nèi)容。