第七章  成本法

第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定

　　本節(jié)內(nèi)容部分屬于新增加的內(nèi)容，對于考試極其重要，考慮到學時有限，以及本部分內(nèi)容都已在房地產(chǎn)基本制度中涉及，而且均為一般性規(guī)定。因此，請大家務(wù)必要仔細閱讀，在此不再重述。

第七節(jié) 成本法總結(jié)和運用舉例

　　成本法的典型估價對象是現(xiàn)有建筑物與土地綜合體的房地產(chǎn)(即舊的房地), 其價值等于房地重新購建價格減去建筑物折舊，或者土地重新購建價格加上建筑物重新購建價格減去建筑物折舊。其中，房地重新購建價格可模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，根據(jù)房地產(chǎn)價格構(gòu)成，采用成本法求??；或者先分別求取土地和建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。土地重新購建價格分為重新購置價格和重新開發(fā)成本，重新購置價格可采用市場法、基準地價修正法求取，重新開發(fā)成本可采用成本 法求取。建筑物重新購建價格分為重建價格和重置價格，一般的建筑物適用重置價格，有特殊保護價值的建筑物適用重建價格，求取的方法主要有單位比較法、分部分項法、工料測量法、指數(shù)調(diào)整法。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，求取的方法主要有年限法、市場提取法和分解法。
　　【例7-11】某宗房地產(chǎn)的土地面積為100Om2, 建筑面積為200Om2 。土地是10年前通過征收集體土地取得的，當時取得的費用為18萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要的費用為620元/m2；建筑物是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為每平方米建筑面積700元，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為每平方米建筑面積1200元，估計該建筑物有八成新。請選用所給資料測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。
　　【解】該題主要是注意重新購建價格應(yīng)是估價時點的價格。
在搞清楚了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價值測算如下 :
        該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價 = 土地重新購建價格+ 建筑物重新購建價格×成新率
                               =620×1000 + 1200×2000×80% =2540000(元)
           該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時單價 = 該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價÷建筑面積 =2540000 ÷ 2000 =1270(元/m2)
　　【例7-12】估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫：位于某城市建成區(qū)內(nèi)：土地面積5000m2，建筑面積8500m2；建筑物建成于1987年8月底，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地原為劃撥土地使用權(quán)，2006年6月15日補辦出讓手續(xù) ,補交出讓金等費用，取得了50年出讓土地使用權(quán)。估價要求：需要評估該專用倉庫2007年8月30日的價值。
　　【解】：
　　估價過程:
　　(l)選擇估價方法。本估價對象為專用倉庫，所在城市尚無該類倉庫的買賣實例，該倉庫及類似倉庫目前也無直接、穩(wěn)定的經(jīng)濟收益，故選用成本法進行估價。
　　 (2)選擇計算公式。該宗房地產(chǎn)估價屬于成本法中的舊的房地產(chǎn)估價，需要評估的價值包含土地和建筑物的價值，故選擇的計算公式為:
　　 舊的房地價值 = 土地重新購建價格 + 建筑物重新購建價格 - 建筑物折舊
　　 (3)求取土地重新購建價格。由于該土地位于城市建成區(qū)內(nèi)，難以直接求取其重新開發(fā)成本，政府也未公布基準地價，故擬通過以下兩個途徑求取該土地的重新購建價格：①采用市場法，利用當?shù)仡愃仆恋氐某鲎尰蜣D(zhuǎn)讓價格求取土地的重新購置價格：②采用成本法，利用當?shù)卣鞯刭M加土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)成本等，再加上地段差價的辦法求取土地的重新開發(fā)成本。
　　1) 采用市場法，利用當?shù)仡愃仆恋氐某鲎尰蜣D(zhuǎn)讓價格求取土地的重新購置價格。調(diào)查選取了A 、B 、C 三個可比實例并進行有關(guān)修正、調(diào)整如下:
　　可比實例 A：土地面積 4300m2；成交日期2006年9月；成交價格605元/m2 。
　　修正與調(diào)整計算如下:
　　實例土地成交價格    交易情況修正    市場狀況調(diào)整   土地狀況調(diào)整
        
　　可比實例B：土地面積 5500m2；成交日期2007年1月；成交價格710元/m2 。
    實例土地成交價格    交易情況修正    市場狀況調(diào)整   土地狀況調(diào)整
        
　　可比實例C：土地面積 4800m2；成交日期2007年6月；成交價格633元/m2 。
    實例土地成交價格    交易情況修正    市場狀況調(diào)整   土地狀況調(diào)整
        
　　估價對象土地的單價 =(681.4+689.9+679.8) ÷ 3  =684(元/m2)

　　2)采用成本法，利用當?shù)卣鞯刭M加土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)成本等，再加上地段差價的辦法求取土地的重新開發(fā)成本。在估價時點(2007年8月30日)征收郊區(qū)集體土地平均每畝需要支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用共計10萬元，約合 150元/m2；向政府繳納土地使用權(quán)出讓金等土 地有償使用費30元/m2,將土地開發(fā)成能直接在其上進行房屋建設(shè)的土地，需要“五通一平”，為此，每平方米還需要110元(含開發(fā)土地的必要支出和應(yīng)得利潤)。以上合計為290元/m2, 可視為城市邊緣熟地的價格。
　　該城市土地分為10個級別，城市邊緣熟地列為最差級，即處于第10級土地上，而估價對象房地產(chǎn)處于第7級土地上，因此，還需要進行土地級別對地價影響的調(diào)整。各級土地之間的地價差異如表7-3 所示。 某城市各級土地之間的地價差異表表7-3
　　根據(jù)表7-3:
　　估價對象土地的單價 = 290 × 2.20 = 638(元/m2)
　　通過以上兩個途徑求得估價對象土地的單價分別 684元/m2 和638元/m2 。 該房地產(chǎn)估價主要是以前者為基礎(chǔ)，但對于后者也加以充分考慮，并斟酌熟悉當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情者的意見，確定估價對象土地的單價為680元/m2 。故:
估價對象土地的總價 = 680 × 5000=340.O(萬元)
　　(4)求取建筑物重新購建價格?，F(xiàn)時(在估價時點2007年8月30日)與估價對象建筑物類似的不包括土地價格在內(nèi)的建筑物的重置價格(含必要支出和應(yīng)得利潤)為1000元/m2•建筑面積。故：
　　估價對象建筑物的重新購建總價 = 1000 × 8500 =850.O(萬元)
　　(5)求取建筑物折舊。采用直線法求取折舊額。參照有關(guān)規(guī)定并根據(jù)房地產(chǎn)估價師到實地查看的判斷，該專用倉庫建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，有效年齡為20 年，殘值率為零。由于土地使用權(quán)剩余期限近49年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命40年，建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用期限而結(jié)束，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟壽命60年計算建筑物折舊，故 :
　　估價對象建筑物的折舊總額 =8500×20/60 =283.3(萬元)
　　房地產(chǎn)估價師再次到實地查看，認為該專用倉庫建筑物的折舊程度為三成，即將近七成新，與上述計算結(jié)果基本吻合。
　　(6)求取積算價格。
　　舊的房地價值 = 土地重新購建價格 + 建筑物重新購建價格 - 建筑物折舊=340.0 + 850- 283.3=906.7（萬元 )
　　估價結(jié)果：根據(jù)上述計算結(jié)采并參考房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗，將本估價對象專用倉庫2007年8月30 日的價值總額評估為 906.7萬元，折合每平方米建筑面積1067元。

課后練習題
一、單項選擇題
1、下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是(    )。
A.交通擁擠
B．建筑技術(shù)減少
C．城市規(guī)劃改變
D．自然環(huán)境惡化
2、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120┫，單位建筑面積的重置價格為800元／┫，建筑物殘值率為6％，年折舊率2．2％，計算該建筑物的現(xiàn)值是(    )。
A．76880
B．79104
C．77952
D．81562
3、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時
和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為(    )。
A．43．2％
B．50％
C．56．8％
D．70％
4、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為(    )年。
A．40
B．43
C．47
D．50
5、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中不正確的是(    )。
A．青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B．征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D．地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
6、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月l日對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月l B)該房地產(chǎn)的評估價值為(    )萬元。
A．4091
B．4182
C．4250
D．5000
7、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(    )萬元。
A．400
B．628
C．656
D．700
8、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為(    )年。
A．45
B．50
C．52
D．55
9、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500 m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設(shè)2年，估計至項目建成還需2．5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7％，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為(    )萬元。
A．3758．57
B．3942．03
C．3966．10
D．4769．85

二、判斷題
   1、成本法是先分別求取估價對象在估價作業(yè)日期的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。
2、就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價值高于重置價格。
3、在建筑物折舊中，只有不可修復的功能落后，不存在可修復的功能落后。 
4．某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80％。
5．非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用和住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費用均不能計人商品住宅的價格中。

三、計算題
1．某幢寫字樓，土地面積4000┫，總建筑面積為9000┫，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1日～2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為2000元／┫，建筑物重置成本為1300元／┫。建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。
    其他的相關(guān)資料如下。
    (1)門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82．5萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格(不含安裝費)為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。
(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。
    (3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將    長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。
    (4)該類寫字樓的報酬率為10％。銀行貸款年利率為5％，土地報酬率為8％。
    (5)假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。
    試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。
2．估價對象為一寫字樓，土地總面積1000 ┫，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500 ┫，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關(guān)資料如下：
　　(1)搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表所示：

　　(2)當?shù)卣魇辙r(nóng)地的費用等資料如下：
　　在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要57.32萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元／┫，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元／m2，以上合計為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價格。該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示：   

　　(3)在估價時點不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元／┫，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經(jīng)濟壽命為5年；設(shè)備的重新購建價格為100萬元，經(jīng)濟壽命10年；建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元／┫。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85％，正常月租金為40元／┫。一般租賃經(jīng)營的正常運營費用率為租金收入的35％。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓，則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為20萬元。
　　試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5％，房地產(chǎn)報酬率為7％。(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法，小數(shù)點后保留兩位)

參考答案
一、單項選擇題
1、 B  2、B  3、C  4、B  5、B  6、B  7、C  8、C  9、D
二、判斷題
1、錯 2、對 3、錯  4、錯  5、錯
三、計算題
1、解

(一)土地價格＝0．4×2000×[1-1／(1+8％)30]/[1-1／(1+8％)40]＝800×0．9006／
  0．9540＝755．26萬元(1．5分)
    其中：①計算公式正確僅計算錯誤(扣0．5分)
    ②Kn中n數(shù)值出現(xiàn)一個錯誤，結(jié)果偏差不大時(扣1分)
    ③Kn中2個n均出現(xiàn)錯誤，該題。分
    ④土地價格＝0．4×2000×30／40＝600萬元(得0分)
 (二)建筑物物質(zhì)折舊額計算：
    (1)門窗等損壞的修復費用＝3萬元(0．5分)
    (2)裝修的折舊費＝82．5×1／5×4＝66萬元(0．5分)
    (3)其他設(shè)備的折舊費＝250×1／15× 9＝150萬元(0．5分)
    以上(1)、(2)、(3)若計算結(jié)果錯誤均不得分。
    (4)長壽命項目的折舊費＝(1300×0．9-3-82．5-250)×1／40×10＝208．63萬元 (1．5分)
    其中：若計算公式正確僅計算結(jié)果錯誤(扣0．5分)
    長壽命項目的經(jīng)濟壽命為有效經(jīng)過年數(shù)加上剩余土地使用年限
(三)建筑物功能折舊額計算：
    (1)功能過剩引起的折舊＝800×12／10％×[1-1／(1+10％)30]＝9．05萬元
    (2)空調(diào)功能落后引起的折舊＝130-80+10-30+8＝38萬元(0．5分)
    其中：①計算公式正確僅計算結(jié)果錯誤(扣0．5分)
    ②若公式中功能過剩年限n出現(xiàn)錯誤(扣1分)
    ③若公式中800×12按800計算其余正確(扣1分)
(四)建筑物經(jīng)濟折舊額＝7／10％×[1-1／(1+10％)30]＝65．99萬元(1．5分)
    其中：①計算公式正確僅計算結(jié)果錯誤(扣0．5分)
    ②公式中經(jīng)濟折舊年限n出現(xiàn)錯誤(扣1分)
    ③公式中報酬率出現(xiàn)錯誤(扣1分)
    ④公式中報酬率與經(jīng)濟折舊年限全錯(扣1．5分)
 (五)建筑物折舊總額＝3+66+150+208．63+9．05+38+65．99＝540．67萬元(1分)
    (10)寫字樓估價結(jié)果＝755．26+1300×0．9-540．67＝1384．59萬元(1分)
    其中：①計算公式正確，計算結(jié)果錯誤，扣o．5分
    ②計算公式正確若分步驟結(jié)果錯誤，扣0．5分
    ③若計算過程中出現(xiàn)1300×0．9＝1170萬元(計0．5分)
    注意：計算過程中各分步驟結(jié)果在萬元之后未保留小數(shù)點后兩位者，可酌情在本算題
    中扣減1分。
2．解
   (1)求取土地的重新購建價格
   1)采用市場法求取出讓年限50年的土地價格
   ①測算公式：
   比準價格＝可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
   ②求取比準價格
   ③求取比準價格
   ④求取比準價格
   ⑤估價對象土地的單價＝(2336．94+2330．56+2244．99)÷3＝2304．16元／m2
   2)利用成本法求取出讓年限50年的土地價格
   ①城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價格(單價)
   ＝57．32×10000÷666．67+150+120＝1129．80元／m2
   ②估價對象土地的單價＝1129．80× 2＝2259．59元／m2
   由以上兩個途徑求得的估價對象土地的單價分別為2304．16元／m2和2259．59元／m2
綜合兩種方法求得的結(jié)果，取算術(shù)平均數(shù)得到估價對象土地的最終價格(單價)為：
   估價對象土地單價＝(2304．16+2259．59)÷2＝2281．88元／m2
   
   (2)求取建筑物的重新購建價格
   估價對象建筑物重新購建總價＝1800×4500÷10000＝810萬元
   (3)求取建筑物的折舊
   1)求取建筑物的物質(zhì)折舊額
   ①門窗等損壞的修復費用＝l0萬元
   ②裝修的折舊費用＝140×1／5×2＝56萬元
   ③設(shè)備的折舊費用＝100×1／10×2＝20萬元
   ④長壽命項目的折舊費用＝(810-10-140-100)×1／47×2＝23．83萬元
   2)求取建筑物的功能折舊額
   ①
   ②
   3)求取建筑物的經(jīng)濟折舊額
   建筑物的經(jīng)濟折舊額＝20萬元
   4)建筑物的折舊總額＝10+56+20+23．83+13．61+71．92+20＝215．36萬元
   (4)該寫字樓的估價結(jié)果＝222．17+810-215．36＝816．81萬元