第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義
　　人們對(duì)于什么是價(jià)格，有許多定義和解釋，最典型的是下列兩種：
　　(1)價(jià)格：是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來(lái)表示,雖然不一定要用貨幣形式來(lái)償付。
　　(2)價(jià)格：是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；價(jià)值是凝結(jié)在商品中的一般的無(wú)差別的人類勞動(dòng)或抽象的人類勞動(dòng)。
　　上述兩種對(duì)價(jià)格的定義，可以說(shuō)第一種講的是現(xiàn)象，第二種講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，主要是從現(xiàn)象上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”。因此，可以把房地產(chǎn)價(jià)格定義如下：房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)――貨幣額、商品或其他有價(jià)物。在現(xiàn)今社會(huì)，房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付。例如： 以房地產(chǎn)作價(jià)入股換取設(shè)備、技術(shù)等。

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件
　　房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價(jià)格(價(jià)值)是因?yàn)樗鼈冇杏?、稀缺，并且人們?duì)它們有需求。
　　(1)一種物品有用，是指它能夠用來(lái)滿足人們的某種需要，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為有使用價(jià)值。至于人們?yōu)槭裁葱枰蛘呤且驗(yàn)橛X(jué)得它很必要，或者是因?yàn)樗軙r(shí)髦，或者是因?yàn)槁?tīng)信了廣告宣傳。例如，糧食能夠充饑，住宅可以居住。房地產(chǎn)如果沒(méi)有用，人們就不會(huì)產(chǎn)生占有房地產(chǎn)的要求或欲望，更談不上花錢(qián)去購(gòu)買或租賃它，從而房地產(chǎn)就不會(huì)有價(jià)格。
　　(2)一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒(méi)有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到 它。因此，說(shuō)一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價(jià)就不能得到，是相對(duì)缺乏，不是絕對(duì)缺乏。一種物品僅有用還不能使其有價(jià)格。因?yàn)槿绻@種物品的數(shù)量豐富，隨時(shí)隨地都可以自由取用，像空氣或某些地方的水那樣盡管對(duì)人們至關(guān)重要――沒(méi)有它們我們就無(wú)法生存，但也不會(huì)有價(jià)格。房地產(chǎn)顯而易見(jiàn)是一種稀缺的物品。
　　稀缺對(duì)價(jià)格的作用是很大的，俗話說(shuō)物以稀為貴。有些物品，無(wú)論它多么有用，只要是相對(duì)富余的，就不會(huì)有高的價(jià)格?，F(xiàn)代政治經(jīng)濟(jì)學(xué)奠基人亞當(dāng)•斯密曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“ 使用價(jià)值很大的東西，往往具有極小的交換價(jià)值，甚或沒(méi)有；反之，交換價(jià)值很大的東西，往往具有極小的使用價(jià)值，甚或沒(méi)有。例如，水的用途最大，但我們不能以水購(gòu)買任何物品，也不會(huì)拿任何物品與水交換。反之，金剛鉆雖幾乎無(wú)使用價(jià)值可言，但須有大量其他貨物才能與之交換。
　　(3)人們對(duì)一種物品有需求，是指不僅愿意購(gòu)買它，而且有能力購(gòu)買它。只有需要而無(wú)支付能力, 或者雖然有支付能力但不需要(即有錢(qián)但不想買), 都不能使購(gòu)買行為發(fā)生，從而不能使價(jià)格成為現(xiàn)實(shí)。例如，一套 30 萬(wàn)元的住房，甲家庭需要，可是買不起； 乙家庭買得起，但是不需要；丙家庭既需要，也買得起。在這種情況下，只有丙家庭對(duì)這套住房有需求。因此，需求與需要不完全等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。當(dāng)然，房地產(chǎn)由于既是一種可以滿足生產(chǎn)、生活需要的生產(chǎn)資料或消費(fèi)品，又是一種可以帶來(lái)租賃、增值等收益的投資品，對(duì)其需求不僅有自用需求, 還有投資需求甚至投機(jī)需求。
　　為便于更好地理解價(jià)格，值得進(jìn)一步說(shuō)明的是，價(jià)格實(shí)質(zhì)上是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) (或商品經(jīng)濟(jì))這種特定經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式。無(wú)論人類社會(huì)處于什么階段，只要當(dāng)一種物品有用，且其數(shù)量又不能多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)對(duì)該種物品究竟應(yīng)如何分配的問(wèn)題――哪些人獲得，哪些人不獲得。歸納起來(lái)，古今中外主要有以下 6 種分配方式：
　?、傥淞ΑＨ缧〉絺€(gè)人之間的打架，大到國(guó)家之間的戰(zhàn)爭(zhēng)，物品最后由勝者獲得。
　?、诙Y讓。如像有些人那樣發(fā)揚(yáng)高尚風(fēng)格，即使自己需要，也將物品讓與他人。
　?、鄢楹?。即采取隨機(jī)的方式分配物品，誰(shuí)的運(yùn)氣好，物品就歸誰(shuí)。
　?、芘抨?duì)。即誰(shuí)排在最前面，物品就歸誰(shuí)。 這實(shí)質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時(shí)間等待的人。
　?、萦?jì)劃。如在傳統(tǒng)的社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下憑下達(dá)的指標(biāo)或票證、領(lǐng)導(dǎo)批條子獲得物品。但這在實(shí)際中往往演變?yōu)榘礄?quán)力大小或關(guān)系好壞進(jìn)行分配。
　　⑥價(jià)格。即誰(shuí)愿意且能夠付出的金錢(qián)最多，物品就歸誰(shuí)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式?？偸窃谄鹬浣o有限的供給量的作用――其上升，以便抑制過(guò)多的消費(fèi)和擴(kuò)大生產(chǎn)；其下降，以便刺激消費(fèi)、減少生產(chǎn)和消除過(guò)多的存貨。