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      房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第三章資料二

      更新時(shí)間:2009-10-19 15:27:29 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

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      第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

      第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征

        房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格,既有共同之處,又有不同的地方。共同之是:
        ①都是價(jià)格,用貨幣來(lái)表示;
        ②都有波動(dòng),受供求因素的影響;
       ?、鄱际前促|(zhì)論價(jià):優(yōu)質(zhì)高價(jià),劣質(zhì)低價(jià)。
        房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同,表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處。如前所述,房地產(chǎn)包括土地和建筑物,故首先單獨(dú)介紹一下地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同,然后再介紹房地產(chǎn)價(jià)格的特征。

        一、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同
        地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同主要表現(xiàn)在下列 6 個(gè)方面:
        (1)生產(chǎn)成本不同。一般物品是勞動(dòng)的產(chǎn)物,而土地本質(zhì)上不是勞動(dòng)創(chuàng)造的,是大自然的恩賜。因此,一般物品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素,而地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素。例如,一塊自然環(huán)境良好、交通較方便、適宜建造別墅的未開(kāi)發(fā)土地,價(jià)格可能很高,但此之前可能并未投入勞動(dòng)。從更深的角度考察,一般物品的價(jià)格是“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn),圍繞著“ 勞動(dòng)價(jià)值” 而上下波動(dòng);地價(jià)本質(zhì)上不是“ 勞動(dòng)價(jià)值” 的貨幣表現(xiàn),是地租的資本化。
        地價(jià)= 地租÷利息率
        (2)折舊不同。一般物品的壽命有限,可以大量重復(fù)生產(chǎn),其價(jià)值通常隨著時(shí)間的流逝而降低,因此有折舊。而土地由于具有不可毀滅性,不能再生產(chǎn),其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而上升,所以不僅無(wú)折舊,而且會(huì)自然增值。但中國(guó)有期限的出讓土地使用權(quán)是一個(gè)特例,在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。因?yàn)檫@種土地使用權(quán)的剩余期限隨著時(shí)間的流逝而越來(lái)越短,最終會(huì)被國(guó)家無(wú)償收回,所以購(gòu)地者必須在土地使用期限內(nèi)將包括購(gòu)地資本在內(nèi)的所有投入收回。而如果是無(wú)期限的土地所有權(quán),就無(wú)需計(jì)提折舊。因?yàn)樵谕恋厮袡?quán)交易下,新的土地所有權(quán)人不存在購(gòu)地資本逐漸回收的問(wèn)題。不考慮購(gòu)地資本逐漸回收的原因很簡(jiǎn)單,因?yàn)橘?gòu)地者可以永續(xù)擁有土地,即購(gòu)地資本在擁有土地期間總是以土地實(shí)物形式存在,他可以根據(jù)需要隨時(shí)將其轉(zhuǎn)化為貨幣資本而收回,還可能獲得一定的增值收益。
        (3)價(jià)格差異不同。一般物品,如電視機(jī)、汽車,人們可以大量制造,同一品牌、 同一型號(hào)的很多,因此其價(jià)格較一致。土地由于具有獨(dú)一無(wú)二的特性,所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格,而且不同土地之間的價(jià)格差異較大,有的寸土寸金,如大城市商業(yè)中心的土地,有的可能價(jià)值很低,如偏遠(yuǎn)的荒漠土地。
        (4)市場(chǎng)性質(zhì)不同。一般物品的市場(chǎng)為較完全市場(chǎng),形成的價(jià)格較客觀,而土地市場(chǎng)為典型的不完全市場(chǎng),地價(jià)的形成受主觀因素的影響較大。馬克思曾說(shuō)過(guò):“必須牢牢記住,那些本身沒(méi)有任何價(jià)值,即不是勞動(dòng)產(chǎn)品的東西(如土地), 或者至少不能由勞動(dòng)再生產(chǎn)的東西(如古董,某些名家的藝術(shù)品等等) 的價(jià)格,可以由一系列非常偶然的情況來(lái)決定?!?BR>  (5)價(jià)格形成時(shí)間不同。一般物品由于相同的很多,相互之間容易比較,其所形成的市場(chǎng)為較完全市場(chǎng),且價(jià)值不很大,所以價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。土地由于具有獨(dú)一無(wú)二的特性,相互之間難以比較,其所形成的市場(chǎng)為不完全市場(chǎng),而且價(jià)值量大,交易通常需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的慎重考慮后才能達(dá)成,所以地價(jià)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。
        (6)供求變化不同。地價(jià)與一般物品的價(jià)格雖然都受供求變化的影響,但因土地的數(shù)量難以增減且不可移動(dòng),所以其供給彈性較小。因此,地價(jià)多受需求的影響,并且對(duì)土地的需求是一種 “引致” 需求,即由對(duì)土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引起的需求。從全社會(huì)的角度來(lái)看,土地的自然供給是完全無(wú)彈性的,不會(huì)隨著地價(jià)的變化而增減。但值得注意的是,對(duì)于某種特定用途的土地來(lái)說(shuō),土地的供給是有彈性的。因?yàn)橥恋赝梢栽诓煌猛局g進(jìn)行選擇,從而一種用途可以擠占其他用途的土地。例如,商業(yè)可以擠占居住用地,住宅可以擠占工業(yè)用地,工業(yè)可以擠占農(nóng)業(yè)用地。另外,在土地一級(jí)市場(chǎng)被政府 “ 獨(dú)家” 壟斷的情況下,地價(jià)會(huì)主要受政府土地供應(yīng)數(shù)量的影響。

        二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征
        房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列5個(gè):
        (1)房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格,又有使用代價(jià)的租金
        房地產(chǎn)因?yàn)閮r(jià)值量大、壽命長(zhǎng)久,所以同時(shí)存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個(gè)市場(chǎng)。寫字樓、公寓、商場(chǎng)、旅館等類房地產(chǎn),租賃甚至占主體地位。因此,房地產(chǎn)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格:一是其本身有一個(gè)價(jià)格,經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價(jià)格,即這里的交換代價(jià)的價(jià)格(也稱為買賣價(jià)格,通常簡(jiǎn)稱價(jià)格);二是使用它一定時(shí)間的價(jià)格,經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價(jià)格,即這里的使用代價(jià)的租金( 也稱為租賃價(jià)格,通常簡(jiǎn)稱租金) 。從而房地產(chǎn)價(jià)格也有廣義的價(jià)格(包括買賣價(jià)格和租賃價(jià)格 ) 和狹義的價(jià)格(僅指買賣價(jià)格)。而一般的物品,如家具、服裝,主要是買賣價(jià)格,很少有租賃價(jià)格。
        房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系,類似于本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價(jià)格 (相當(dāng)于本金), 只要把握租金(相當(dāng)于利息)與資本化率或報(bào)酬率(相當(dāng)于利息率,通常簡(jiǎn)稱利率), 將租金資本化即可;相反,如果需要求取租金,只要把握價(jià)格和資本化率,也可求得。具體的求取方法是收益法(該方法將在本書第八章詳細(xì)介紹) 。
        (2)房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大
        (3) 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格
        房地產(chǎn)由于不可移動(dòng),在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物,而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn),權(quán)益狀況可能千差萬(wàn)別,甚至實(shí)物狀況好的,由于權(quán)益過(guò)小,如土地使用期限很短,產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭(zhēng)議,違法、違章建筑等,價(jià)格較低;相反,實(shí)物狀況差的,由于權(quán)益較大,如產(chǎn)權(quán)清晰、完全,價(jià)格可能較高。因此,從這種意義上講,房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。故房地產(chǎn)估價(jià)與對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的調(diào)查了解和分析有密切關(guān)系是必然的。當(dāng)然,在估價(jià)中也不可忽視房地產(chǎn)的實(shí)物完好狀況對(duì)其價(jià)值的影響。
        (4)房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)
        由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大,加上獨(dú)一無(wú)二特性造成對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)、周圍環(huán)境景觀、物業(yè)管理等方面的情況在短時(shí)間內(nèi)不易了解,所以人們?cè)诜康禺a(chǎn)交易時(shí)一般是十分謹(jǐn)慎的,從而房地產(chǎn)交易價(jià)格通常難以在短期內(nèi)達(dá)成。
        (5)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響
        一般物品由于品質(zhì)相同,可以開(kāi)展樣品交易、品名交易,同時(shí)存在眾多的賣者和買者,其價(jià)格形成通常較客觀,不易受交易者的個(gè)別情況的左右。房地產(chǎn)由于不能搬到同一處進(jìn)行比較,具有獨(dú)一無(wú)二的特性,要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn),只有親自到實(shí)地查看,而且由于房地產(chǎn)價(jià)值量大,相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)幾個(gè)買者和賣者,有的房地產(chǎn)甚至只有一個(gè)買者和一個(gè)賣者。所以,房地產(chǎn)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成,并容易受買賣雙方的個(gè)別情況(如偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng))的影響。

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