第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　一、房地產(chǎn)需求
　　(一)、房地產(chǎn)需求的含義
　　房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買；二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買。僅有第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望；僅有第二個(gè)條件，不能使購(gòu)買行為發(fā)生。因此，我們?cè)诖_定( 調(diào)查、估計(jì)、預(yù)測(cè) )需求時(shí)，應(yīng)只考慮有支付能力支持的需要。如果沒(méi)有支付能力的約束，人們對(duì)房地產(chǎn)的需要可以說(shuō)是無(wú)止境的。
　　(二)、決定房地產(chǎn)需求量的因素
　　某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②消費(fèi)者的收入水平；③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)物品的價(jià)格水平；⑤消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。它們對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：
　　(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
　　一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上升了，對(duì)其需求就會(huì)減少；如果下降了，對(duì)其需求就會(huì)增加。其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的這種關(guān)系非常普遍，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為需求規(guī)律。
　　需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。由于這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以，其需求量與價(jià)格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。19世紀(jì)英國(guó)人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上升，但人們對(duì)馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)被稱為“吉芬難題” 。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物。
　　(2)消費(fèi)者的收入水平
　　因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)商品的需求是有支付能力支持的需要，所以，需求量的大小還取決于消費(fèi)者的收入水平。對(duì)于正常商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該商品的需求；相反，就會(huì)減少對(duì)該商品的需求。但對(duì)于低檔商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)該商品的需求。
　　(3)消費(fèi)者的偏好
　　消費(fèi)者對(duì)商品的需求產(chǎn)生于消費(fèi)者的需要或欲望，而消費(fèi)者對(duì)不同商品的欲望又有強(qiáng)弱緩急之分，從而形成消費(fèi)者的偏好。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；相反，需求就會(huì)減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)，則對(duì)市區(qū)住宅的需求將會(huì)減少，而對(duì)郊區(qū)住宅的需求將會(huì)增加。
　　(4)相關(guān)物品的價(jià)格水平
　　當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求也會(huì)發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果不變，則對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。
　　某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。
　　(5)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期
　　消費(fèi)者的行為不僅受到許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受到對(duì)未來(lái)的預(yù)期的影響。例如，現(xiàn)時(shí)消費(fèi)者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價(jià)格水平，還取決于消費(fèi)者對(duì)其未來(lái)收入和房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期。
　　當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入會(huì)增加時(shí)，就會(huì)增加現(xiàn)期需求；相反，就會(huì)減少現(xiàn)期需求。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)會(huì)上升時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求，因?yàn)椤敖裉觳毁I，明天更貴”； 相反，就可能持幣待購(gòu)，減少對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求，因?yàn)?“今天買進(jìn)，明天更低”，即通常所講的“買漲不買落” 。
　　由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格高或者互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的收入會(huì)增加或者該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì)上升時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增多；反之，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常 會(huì)減少。
　?。ㄈ?、房地產(chǎn)的需求曲線
　　房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系――某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。在圖 3-1(a) 中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格(P)，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量 (Q)，因?yàn)樵趦r(jià)格較高時(shí)需求量減少，在價(jià)格較低時(shí)需求量增加，所以我們得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線(D)。如果考慮影響房地產(chǎn)需求量的非該種房地產(chǎn)價(jià)格水平因素，那么需求量不再是沿著需求曲線變動(dòng)，而是整個(gè)需求曲線發(fā)生位移。例如，消費(fèi)者的收入水平、偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，會(huì)改變消費(fèi)者在給定價(jià)格水平下對(duì)房地產(chǎn)的需求量。如果在每一價(jià)格水平下需求量都增加了，需求曲線就會(huì)向右位移；反之，需求曲線就會(huì)向左位移。如圖 3-1(b), 以 D0為基礎(chǔ)，如果消費(fèi)者的收入水平提高，由于在相同的價(jià)格水平下需求量增加，整個(gè)需求曲線將由 D0向右位移到 D1；如果消費(fèi)者的收入水平下降，由于在相同的價(jià)格水平下需求量減少，整個(gè)需求曲線將由 D0向左位移到 D2 。

　　二、房地產(chǎn)供給
　　(一)、房地產(chǎn)供給的含義
　　房地產(chǎn)供給：是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者( 賣者 )在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒(méi)有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。

　　在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來(lái)某一時(shí)間的供給量為：
　　　　供給量 = 存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量
　?。渌N類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量 ＋ 新開發(fā)量
　　(二)、決定房地產(chǎn)供給量的因素
　　某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平； ④房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。它們對(duì)房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：
　　(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
　　一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多；相反，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。供給量與價(jià)格正相關(guān)的這種關(guān)系，被稱為供給規(guī)律。
　　(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本
　　在某種房地產(chǎn)的價(jià)格不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)建設(shè)成本上升，例如土地、建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、建筑人工等投入要素中的一種或幾種價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率就會(huì)下降，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。
　　(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平
　　在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤(rùn)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)開發(fā)更多的房地產(chǎn)。
　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期
　　如果房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期看好，例如，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上升，則在制定投資開發(fā)計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給增加，同時(shí)會(huì)把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價(jià)而沽，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會(huì)相反。
　　由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格高時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本低或開發(fā)技術(shù)水平提高時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)增多；反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)減少。
　?。ㄈ?、房地產(chǎn)的供給曲線
　　房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系――某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。在圖 3-2(a) 中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格(P)，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的供給量(Q), 因?yàn)樵趦r(jià)格較低時(shí)供給量減少，在價(jià)格較高時(shí)供給量增加，所以我們得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線(S) 。如果考慮影響供給量的非該種房地產(chǎn)價(jià)格水平因素，那么供給量不再是沿著供給曲線變動(dòng)，而是整個(gè)供給曲線發(fā)生位移。如圖 3-2 (b), 以 S 0為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，整個(gè)供給曲線將由 S0向左位移到 Sl；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，整個(gè)供給曲線將由 S0向右位移到 S2。在房地產(chǎn)開發(fā)成本下降導(dǎo)致整個(gè)供給曲線向右位移的情況下，每一價(jià)格水平都有更多的供給量，或者說(shuō)，對(duì)每一數(shù)量水平，房地產(chǎn)開發(fā)商都愿意接受較低的價(jià)格。

　　三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格

　　在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是消費(fèi)者愿意并且能夠接受的房地產(chǎn)價(jià)格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量與價(jià)格的組合。由于市場(chǎng)交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格和數(shù)量，必須是供求雙方都愿意而且能夠接受的價(jià)格和數(shù)量。
　　圖 3-3 是把圖 3-l(a) 中的需求曲線和圖 3-2(a) 中的供給曲線結(jié)合在一起所形成的。 E 點(diǎn)是需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)，它同時(shí)處于需求曲線和供給曲線上。 因此 ,E 點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，其所對(duì)應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者都愿意接受的價(jià)格和數(shù)量的組合。其中，E 點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格 Pe 被稱為均衡價(jià)格，所對(duì)應(yīng)的數(shù)量 Qe 被稱為均衡數(shù)量。
　　由上可見，房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市揚(yáng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般地說(shuō)，在市場(chǎng)力量作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會(huì)逐漸消失，偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)地回復(fù)到均衡價(jià)格水平。如圖 3-3 中，當(dāng)價(jià)格上漲到 P2 時(shí)，供給量將由 Qe 增加到 Q4, 而需求量將由 Qe 減少到 Q2, 供給大于需求，出現(xiàn)過(guò)剩，過(guò)剩數(shù)量為 (Q4-Q2) 。由于供大于求，賣者之間競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)壓力將迫使價(jià)格下降。只要價(jià)格高于Pe，這種降價(jià)的壓力就會(huì)一直存在。同理，當(dāng)價(jià)格下降到 Pl 時(shí)，需求量將由 Qe 增加到 Q3, 而供給量將由 Qe 減少到 Q1, 需求大于供給，出現(xiàn)短缺，短缺數(shù)量為 (Q3-Ql) 。由于供不應(yīng)求，買者之間競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)壓力將迫使價(jià)格上升。只要價(jià)格低于Pe，這種漲價(jià)的壓力就會(huì)一直存在。

　　均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內(nèi)容，它表明：均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩或短缺，導(dǎo)致賣者之間或買者之間的競(jìng)爭(zhēng)，形成價(jià)格下降或上升的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。
　　總的來(lái)講，房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求呈正相關(guān)，與其供給呈負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降；需求一定，供給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。如果需求和供給同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡交易量也會(huì)發(fā)生變化。需求和供給的同時(shí)變化，有同方向變化(需求和供給均增加或均減少)和反方向變化(需求增加而供給減少，或需求減少而供給增加)、變動(dòng)幅度不同 (需求的增減大于或小于供給的增減)等情況，因而存在著多種變化組合，它們對(duì)均衡價(jià)格和均衡交易量的影響歸納為表 3-1。表3－1 供求變化對(duì)均衡價(jià)格和均衡交易量的影響驗(yàn)證，參加補(bǔ)圖3-3所示。

　　四、房地產(chǎn)供求彈性
　　(一)、彈性的含義
　　當(dāng)兩個(gè)經(jīng)濟(jì)變量之間存在函數(shù)關(guān)系時(shí)，作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的變化，必然會(huì)引起作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的變化。彈性是對(duì)作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化對(duì)于作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化的反應(yīng)程度(或敏感程度)的一種度量。具體地說(shuō)，它告訴人們作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量發(fā)生1%的變化，將會(huì)引起的作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的百分比變化，即：
　　彈性＝作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化/作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化

　　表3－1 其他情況請(qǐng)同志們參考補(bǔ)3－3圖自己繪制并驗(yàn)證。

　?。ǘ?、房地產(chǎn)需求彈性
　　特別提示：房地產(chǎn)需求彈性每年都會(huì)考。因此，所有的公式都要記住。
房地產(chǎn)需求彈性主要有：需求的價(jià)格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性、需求的交叉價(jià)格彈性和需求的價(jià)格預(yù)期彈性。
　　(1)房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性，通常簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)需求彈性，用來(lái)表示在一定時(shí)期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變化對(duì)于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變化的反應(yīng)程度，是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價(jià)格變化的百分比之比，即：

　　房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性＝房地產(chǎn)需求量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　由于房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格一般按照反方向變化，即房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，房地產(chǎn)需求量會(huì)減少，所以房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性通常是負(fù)數(shù)。但為了方便起見，一般用正數(shù)來(lái)衡量需求的價(jià)格彈性。
在圖 3－4 的需求曲線上，假設(shè)價(jià)格從 P1 下降到 P2, 需求量從 Ql 增加到 Q2 ；或者價(jià)格從 P2 上升到 P1, 需求量從 Q2 減少到 Ql 。此時(shí)計(jì)算價(jià)格變化的百分比有：－(P2-Pl )/P1 × 100% 和 (Pl-P2)/P2 × 100% 兩種，計(jì)算需求量變化的百分比有 (Q2-Q1)/Q1 × 100% 和－(Ql-Q2)/Q2 × 100% 兩種。這兩種方法計(jì)算出的需求的價(jià)格彈性不同，而沒(méi)有哪一種可以說(shuō)是全對(duì)或是全錯(cuò)。因此，一個(gè)通用的計(jì)算規(guī)則是既不根據(jù)較低的也不根據(jù)較高的數(shù)字來(lái)計(jì)算變化的百分比，而是使用兩者的平均數(shù)。這種計(jì)算方法稱為“中點(diǎn)法”。用 “中點(diǎn)法” 計(jì)算需求的價(jià)格彈性 ED 的公式為：

　　【例 3-1】 假設(shè)某種商品住宅的價(jià)格從 2000元/m2上升到 2200元/m2, 其需求量從 1000 套減少為800 套。試采用中點(diǎn)法計(jì)算該種商品住宅需求的價(jià)格彈性。
　　【解】采用中點(diǎn)法計(jì)算該種商品住宅需求的價(jià)格彈性如下：

　　(2)房地產(chǎn)需求的收入彈性，是建立在房地產(chǎn)的需求量變化與消費(fèi)者的收入量變化之間關(guān)系上的一個(gè)彈性概念，用來(lái)表示消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變化對(duì)于消費(fèi)者收入量的相對(duì)變化的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與消費(fèi)者收入量變化的百分比之比，即：

　　(3)房地產(chǎn)需求的人口彈性，是建立在房地產(chǎn)的需求量變化與人口數(shù)量變化之間關(guān)系上的一個(gè)彈性概念，用來(lái)表示房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變化對(duì)于人口數(shù)量的相對(duì)變化的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與人口數(shù)量變化的百分比之比，即：

　　(4)房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化1%所引起的其需求量的百分比變化，即：

　　對(duì)一種房地產(chǎn)的需求也會(huì)受到其他房地產(chǎn)價(jià)格或其他商品價(jià)格的影響，例如 ,該種房地產(chǎn)的替代品或互補(bǔ)品的價(jià)格變化會(huì)影響到對(duì)該種房地產(chǎn)的需求。
　　(5)房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性，是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與預(yù)期的其未來(lái)價(jià)格變化的百分比之比，即：

　　(三)、房地產(chǎn)供給彈性
　　特別提示：房地產(chǎn)供給彈性還沒(méi)有考過(guò)。因此，所有的公式更要記住。
房地產(chǎn)供給彈性主要有供給的價(jià)格彈性和供給的要素成本彈性。
　　(1)房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性，通常簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)供給彈性，用來(lái)表示在一定時(shí)期內(nèi)一種房地產(chǎn)供給量的相對(duì)變化對(duì)于該種房地產(chǎn)價(jià)格的相對(duì)變化的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其價(jià)格變化的百分比之比，即：
 

　　與房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性不同，房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性為正數(shù)，這是因?yàn)楣┙o量與價(jià)格一般按照同方向變化。
　　(2)房地產(chǎn)供給的要素成本彈性，是房地產(chǎn)供給對(duì)其要素價(jià)格(如土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格、建筑構(gòu)配件價(jià)格、設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等)變化的反應(yīng)，用來(lái)表示房地產(chǎn)供給量的相對(duì)變化對(duì)于要素價(jià)格的相對(duì)變化的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)供給量變化的百分比與要素價(jià)格變化的百分比之比，即

　　(四)、彈性數(shù)值的類型
　　彈性較大，說(shuō)明一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)于另一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量的變化是較敏感的；彈性較小，說(shuō)明一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)于另一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量的變化是較不敏感的。例如，如果需求的價(jià)格彈性較大，那么需求對(duì)于價(jià)格的變化是較敏感的；如果需求的價(jià)格彈性較小，那么需求對(duì)于價(jià)格的變化是較不敏感的。經(jīng)濟(jì)學(xué)上將彈性數(shù)值分為以下5種類型：①?gòu)椥源笥?的情況，稱為富有彈性；②彈性小于1的情況，稱為缺乏彈性；③彈性等于1 的情況，稱為單一彈性；④彈性為無(wú)窮大的情況，稱為完全彈性；⑤彈性等于零的情況，稱為完全無(wú)彈性。
　　需求價(jià)格彈性的 5 種類型見圖 3-5 。
　　圖 3-5(a) 是需求富有價(jià)格彈性的情況，需求曲線表現(xiàn)為一條斜率的絕對(duì)值較小的曲線。圖 3-5(b) 是需求缺乏價(jià)格彈性的情況，需求曲線表現(xiàn)為一條斜率的絕對(duì)值較大的曲線。圖 3-5(c) 是需求單一價(jià)格彈性的情況，需求曲線表現(xiàn)為一條直角雙曲線。圖 3-5(d) 是需求完全富有價(jià)格彈性的情況，價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫坐標(biāo)軸平行的直線。圖 3-5(e) 是需求完全無(wú)價(jià)格彈性的情況，不管價(jià)格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱坐標(biāo)軸平行的直線。
　　一種房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少種替代品。在有較相似 的替代品存在時(shí)，價(jià)格的上漲會(huì)使消費(fèi)者減少對(duì)該種房地產(chǎn)的購(gòu)買，而轉(zhuǎn)向購(gòu)買更多的替代品，這時(shí)需求的價(jià)格彈性較大；如果沒(méi)有較相似的替代品，需求往往就缺乏價(jià)格彈性。

　　供給價(jià)格彈性的5種類型見圖 3-6 。

　　圖 3-6(a)是供給富有價(jià)格彈性的情況，供給曲線與縱坐標(biāo)軸相交。圖 3-6(b) 是供給缺乏價(jià)格彈性的情況，供給曲線與橫坐標(biāo)軸相交。圖 3-6(c) 是供給單一價(jià) 格彈性的情況，供給曲線與原點(diǎn)相交。圖 3-6(d) 是供給完全富有價(jià)格彈性的情況，價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫坐標(biāo)軸平行的直線。圖 3-6(e) 是供給完全無(wú)價(jià)格彈性的情況，價(jià)格的任何變化都不會(huì)導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱坐標(biāo)軸平行的直線。
　　在影響房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性中，時(shí)間是一個(gè)很重要的因素。由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)開發(fā)量的調(diào)整需要一定的時(shí)間。在較短的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)房地產(chǎn)的漲價(jià)及時(shí)地增加開發(fā)量，或者根據(jù)房地產(chǎn)的降價(jià)及時(shí)地縮減開發(fā)量，都存在著程度不同的困難，因此，房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性是比較小的。但在長(zhǎng)期內(nèi)，開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大、縮小甚至轉(zhuǎn)產(chǎn)都是可以實(shí)現(xiàn)的，供給量可以對(duì)最初的價(jià)格變動(dòng)作出較充分的反應(yīng)，另一方面，隨著供給量的變化，期末的價(jià)格也會(huì)朝相反的方向相應(yīng)地變化，因此，供給的價(jià)格彈性也就比較大了。租房也是這樣，在較短的時(shí)間內(nèi)，因?yàn)槌鲎鈫卧臄?shù)量是固定的，需求的增加只會(huì)使租金提高，所以，供給的價(jià)格彈性是比較小的；但在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，并且在租金缺乏管制的情況下，較高的租金會(huì)刺激人們改造現(xiàn)有的房屋和建造新的房屋，于是供給量就增加了，租金相應(yīng)地會(huì)有所降低，供給的價(jià)格彈性也就比較大了。
　　另外，就開發(fā)周期長(zhǎng)短不同的房地產(chǎn)來(lái)看，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變化較及時(shí)地調(diào)整開發(fā)量，供給的價(jià)格彈性相應(yīng)地就比較大；反之，開發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給的價(jià)格彈性相應(yīng)地就比較小。

　　五、房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性
　　在理論上可以把房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型： ①全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀 況； ②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況； ③全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況； ④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。
　　與其他可移動(dòng)的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型的房地產(chǎn)供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格有無(wú)影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。

復(fù)習(xí)題
一．單項(xiàng)選擇題
1、房地產(chǎn)形成價(jià)格的條件是(    )。
A、有用、稀缺且有需要
B、獨(dú)一無(wú)二
C、不可移動(dòng)
D、壽命長(zhǎng)久
2、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格的根本原因是(    )。
A、獨(dú)一無(wú)二
B、不可移動(dòng)
C、權(quán)益對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響大
D、變現(xiàn)困難
3、形成房地產(chǎn)需求的條件是(    )。
A、費(fèi)者愿意購(gòu)買且有能力購(gòu)買
B、價(jià)值量大且壽命長(zhǎng)久
C、保值且升值
D、有用且稀缺
4、如果商品住宅的價(jià)格上升，而住宅租賃價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格、寫字摟的租賃價(jià)格保持不變，則(     )。
A、住宅租賃、經(jīng)濟(jì)適用房、寫字摟租賃需求量不變
B、住宅租賃、經(jīng)濟(jì)適用房、寫字摟租賃需求量下降
C、住宅租賃、經(jīng)濟(jì)適用房、寫字摟租賃需求量不確定
D、住宅租賃、經(jīng)濟(jì)適用房、寫字摟租賃需求量上升。
5、某種商品住宅的價(jià)格從 2000元/m2上升到 2200元/m2, 其需求量從 1000 套減少為800 套。采用中點(diǎn)法計(jì)算該種商品住宅需求的價(jià)格彈性為(     )。
A、2.33
B、－2.33
C、3.33
C、－3.33
6、某城市居民人均月收入自2006年3月l日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬(wàn)套上升到20萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為(    )。
A、0.36
B、1.22  
C、2.78
D、3.25
7、某城市人口數(shù)量自2005年1月l日至2006年1月30日由70萬(wàn)人增加到75萬(wàn)人，商品住宅的需求量由16萬(wàn)套上升到20萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的交叉價(jià)格彈性為(    )。
A、0.89
B、0.31
C、2.89
D、3.22
8、某城市經(jīng)濟(jì)適用房自2005年1月l日至2006年1月30日由3600元/m2增加到4000元/m2，商品住宅的需求量由16萬(wàn)套上升到20萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類商品住宅需求的交叉價(jià)格彈性為(    )。
A、0.53
B、5.33
C、1.89
D、0.89
9、某城市預(yù)計(jì)自2007年1月l日至2008年1月30日由7500元/m2增加到8500元/m2，商品住宅的需求量由16萬(wàn)套上升到20萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類商品住宅需求的價(jià)格預(yù)期彈性為(    )。
A、2.25
B、0.25
C、0.44
D、1.44
10、某城市預(yù)計(jì)自2006年1月l日至2007年1月30日由7500元/m2增加到8500元/m2，商品住宅的供給量由30萬(wàn)套上升到40萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類商品住宅供給的價(jià)格彈性為(    )。
A、0.44
B、1.44
C、2.29
D、0.89
11、某城市預(yù)計(jì)自2006年1月l日至2007年1月30日鋼材由4500元/t增加到5500元/t，商品住宅的供給量由30萬(wàn)套上升到40萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類商品住宅需求的鋼材彈性為(    )。
A、0.43
B、1.43
C、1.70
D、0.70

二、多項(xiàng)選擇
1、房地產(chǎn)形成價(jià)格的條件包括(    )。
A、房地產(chǎn)有用；
B、房地產(chǎn)稀缺；
C、對(duì)房地產(chǎn)有需要；
D、獨(dú)一無(wú)二；
E、不可移動(dòng)。
2、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同之處包括(    )。
A、生產(chǎn)成本不同；
B、折舊不同；
C、價(jià)格差異不同
D、市場(chǎng)性質(zhì)不同
E、價(jià)格形成時(shí)間和供求變化不同。
3、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有(    )。
A、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；
B、房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；
C、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；
D、房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)；
E、房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。
4、決定房地產(chǎn)需求量的因素是(    )。
A、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；
B、消費(fèi)者的收入水平；
C、消費(fèi)者的偏好；
D、相關(guān)物品的價(jià)格水平；
E、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。
5、決定房地產(chǎn)供給量的因素(   )。
A、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；
B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；
C、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；
D、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期；
E、土地獲得的難易程度。
三、判斷題
1、房地產(chǎn)價(jià)格是他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)――貨幣額、商品或其他有價(jià)物。
2、在中國(guó)現(xiàn)行的土地制度下，由于土地具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而上升，所以不僅無(wú)折舊，而且會(huì)自然增值。
3、一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上升了，對(duì)其需求就會(huì)減少；如果下降了，對(duì)其需求就會(huì)增加。
4、房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求呈正相關(guān)，與其供給呈負(fù)相關(guān)。
5、均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會(huì)出現(xiàn)過(guò)?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣者之間或買者之間的競(jìng)爭(zhēng)，形成價(jià)格下降或上升的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。
參考答案
一．單項(xiàng)選擇題
1、A、2、B  3、A  4、D  5、A  6、C  7、D  8、A  9、C  10、C  11、B
二、多項(xiàng)選擇
1、ABC  2、ABCDE  3、ABCDE  4、ABCDE  5、ABCD
三、判斷題
1、錯(cuò)  2、錯(cuò)  3、對(duì)  4、對(duì)  5對(duì)