5 估價(jià)方法

　　5.1 估價(jià)方法選用

　　5.1.2 由于每種估價(jià)方法本身的局限性(每種估價(jià)方法的適用對(duì)象和適用條件不同)，同時(shí)也由于估價(jià)中所采用的各種數(shù)據(jù)資料具有一定的不確定性，在運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，都不可避免地需要進(jìn)行估算和判定，因此，采用任何一種估價(jià)方法都難以確保真正準(zhǔn)確地反映估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　由于每種估價(jià)方法的估算判定的角度不同，所依據(jù)的估價(jià)數(shù)據(jù)和資料不同，因此，數(shù)據(jù)資料的不確定性對(duì)各種估價(jià)方法的估算判定過程的影響程度是不一樣的，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)同時(shí)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，有助于各種估價(jià)方法之間的互相補(bǔ)充，消除數(shù)據(jù)資料的不確定性對(duì)估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的影響。

　　5.1，4 市場(chǎng)比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理、最直觀、適用性最廣、也最容易準(zhǔn)確把握的一種估價(jià)方法，因此在有條件選用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)首選市場(chǎng)比較法。

　　5.1.7 本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀，目前許多估價(jià)人員往往偏好采用成本法估價(jià)，而又不能完整準(zhǔn)確地理解和運(yùn)用成本法。

　　5.2 市場(chǎng)比較法

　　5.2.2 擁有大量房地產(chǎn)交易實(shí)例資料，是-運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)的先決條件。如果交易實(shí)例資料太少，不僅會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，甚至?xí)故袌?chǎng)比較法無法采用。因此，估價(jià)人員首先應(yīng)通過各種途徑盡可能多地搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例。

　　一般搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例的途徑有：

　　1 查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的申報(bào)登記資料;

　　2 查閱各種報(bào)刊上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息;

　　3 以購(gòu)買房地產(chǎn)者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息;

　　4 通過各類房地產(chǎn)交易展示會(huì)，索取資料，掌握信息;

　　5 同行之間相互提供信息資料;

　　6 其他途徑獲取資料。

　　通過上述6個(gè)途徑，估價(jià)人員搜集交易實(shí)例的內(nèi)容包括：

　　1 交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況;更重要的是要說明交易雙方是否在公開的市場(chǎng)狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。

　　交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等交易目的。

　　2 交易實(shí)，例房地產(chǎn)狀況。一般應(yīng)包括：(1)坐落位置、形狀與面積;(2)地質(zhì)條件;(3)購(gòu)物、交通等環(huán)境條件;(4)土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途;(5)有關(guān)地上建筑物的基本情況;(6)權(quán)利狀況。

　　3 成交價(jià)格。成交價(jià)格應(yīng)包括房地總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租金等內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況。

　　4 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。

　　搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例時(shí)，估價(jià)人員最好針對(duì)不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格，即"交易實(shí)例調(diào)查表"。按照此表填寫調(diào)查內(nèi)容，既方便又能避免遺漏重要事項(xiàng)，另外也便于輸入計(jì)算機(jī)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)快速查詢和調(diào)用。

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