6 不同估價(jià)目的下的估價(jià)

　　6.1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

　　6.1.1 本條對(duì)土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的依據(jù)作了規(guī)定。

　　土地使用權(quán)出讓有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣3種。土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指在政府土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)上形成的價(jià)格。

　　土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的依據(jù)有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。

　　6.1.2 本條對(duì)土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定。

　　采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是指評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)上最可能形成或者成立的價(jià)格-致。公開市場(chǎng)的涵義參見本規(guī)范第2.0.7條。

　　6.1.3 本條規(guī)定了土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估宜采用的估價(jià)方法。估價(jià)人員應(yīng)選用本條規(guī)定的估價(jià)方法對(duì)土地使用權(quán)的出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第12條"采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)"的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的估價(jià)結(jié)果不得低于按照國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)，通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對(duì)應(yīng)的正常成本價(jià)格。

　　6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

　　6.2.1 本條對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的依據(jù)作了規(guī)定。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式主要包括下列行為：

　　1 以房地產(chǎn)作價(jià)人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　　2 一方提供土地使用權(quán)，另-方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　　3 因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

　　4 以房地產(chǎn)抵債的;

　　5 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)形成的價(jià)格。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的依據(jù)有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。

　　6.2.4 本條對(duì)涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估作了規(guī)定。因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國(guó)有土地收益的分配，國(guó)家法律、法規(guī)對(duì)此有比較嚴(yán)格的限制。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并須補(bǔ)交地價(jià)或以土地收益折抵。因此，本條規(guī)定以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并且注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。

　　6.3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估

　　6.3.3 采用成本法評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)租金構(gòu)成為：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)。

　　6.4 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　6.4.2 雖然房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)希望了解的是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時(shí)，該房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，但由于這種預(yù)期價(jià)值評(píng)估難以準(zhǔn)確把握，實(shí)際評(píng)估的抵押價(jià)值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。

　　6.4.3 本條規(guī)定首次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)為該房地產(chǎn)的價(jià)值，即為該房地產(chǎn)未受抵押權(quán)約束條件下的價(jià)值;而房地產(chǎn)再次抵押時(shí)，由于受首次抵押后產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利的影響，該房地產(chǎn)的擔(dān)保價(jià)值受到制約，因此本條又依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值大于已擔(dān)保債權(quán)的余額部分。即該房地產(chǎn)再次抵押的抵押價(jià)值不得超過該房地產(chǎn)價(jià)值與它已擔(dān)保債權(quán)價(jià)值的正值算術(shù)差。

　　6.4.4 本條規(guī)定以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即：抵押價(jià)值=設(shè)想為以出讓方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物的價(jià)值-預(yù)計(jì)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。這樣，通過預(yù)先考慮處置抵押物時(shí)因涉及劃撥土地使用權(quán)而須補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，從而保障抵押權(quán)人的利益。

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