第三節(jié) 人口因素

　　房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下落。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格的變化。隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需住房的總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。

　　第四節(jié) 制度政策因素

　　房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是最大的，在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價格政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大，房地產(chǎn)價格政策抽象來看可以分為兩類：一類是高價格政策;一類是低價格政策。低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。抑制房地產(chǎn)價格的措施主要有：

　?、僬诜康禺a(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應(yīng)，加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)的供給，從而平抑房地產(chǎn)價格;

　?、谝?guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價;

　?、壑贫ㄗ罡呦迌r，規(guī)定房地產(chǎn)交易時不得突破此價格;

　　④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。

　　稅收政策，房地產(chǎn)稅收有房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)。增加買方的稅收會抑制房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)價格下降，反之會使房地產(chǎn)價格上升。

　　對房地產(chǎn)價格有影響的規(guī)劃有：國發(fā)經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應(yīng)計劃。

　　第五節(jié) 經(jīng)濟因素

　　影響房地產(chǎn)價格因素的有：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價、利率、匯率。不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格、建筑人工費的上漲，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動房地產(chǎn)價格上漲。從較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。房地產(chǎn)價格與利率負相關(guān)，利率下降，房地產(chǎn)價格會上升;利率上升，房地產(chǎn)價格會下降。但從房地產(chǎn)開發(fā)商來看，利率上升，房地產(chǎn)價格上升;利率下降，房地產(chǎn)價格下降。從房地產(chǎn)購買者來看，利率上升，房地產(chǎn)價格下降、利率下降、房地產(chǎn)價格上升。由于在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而使房地產(chǎn)價格上漲、相反則會使房地產(chǎn)價格下降。

　　第六節(jié) 社會因素

　　影響房地產(chǎn)價格的社會因素有：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機。房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況：

　?、僖鸱康禺a(chǎn)價格上漲;

　?、谝鸱康禺a(chǎn)價格下跌;

　?、燮鹬€(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。

　　城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成對城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。

　　第七節(jié) 國際因素

　　影響房地產(chǎn)價格的國際因素有：世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況。如果世界經(jīng)濟發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產(chǎn)價格低落;但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進入，則對房地產(chǎn)的需求會增加，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。如果國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。遭受戰(zhàn)爭威脅時，大家爭相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價格勢必大幅度下跌。

　　第八節(jié) 其他因素

　　一、行政隸屬變更

　　二、心理因素，心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有下列幾個：

　　①購買或出售心態(tài);

　?、趥€人欣賞趣味(偏好);

　?、蹠r尚風(fēng)氣;

　　④接近名家住宅心理;

　?、葜v究風(fēng)水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等

　　三、重要政治人物的健康狀況。

更多信息請訪問：房地產(chǎn)估價師頻道   房地產(chǎn)估價師論壇

?2008年房地產(chǎn)估價師成績查詢及感想反饋
?2009年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月17.18日
?環(huán)球網(wǎng)校2009房地產(chǎn)估價師網(wǎng)絡(luò)遠程輔導(dǎo)方案