第五章 房地產(chǎn)估價原則

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述

　　一、房地產(chǎn)估價原則概述，房地產(chǎn)價格雖然受許多復雜多變的因素的影響，但觀察其形成和變動過程，仍然存在一些基本規(guī)律。人們在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產(chǎn)價格形成和變動的規(guī)律，并在此基礎上總結(jié)、提煉出一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準，這些法則或標準就是房地產(chǎn)估價的原則

　　二、房地產(chǎn)估價的原則有：

　　①獨立客觀公正原則

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　　④估價時點

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　　可以把這些原則分為三個層次：基本原則、普適技術(shù)性原則、特殊原則。獨立客觀公正是基本原則。而普適性原則(或一般原則)有獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。除了獨立客觀公正原則外，其余都是技術(shù)性原則，也稱為普適技術(shù)性原則。特殊原則是指謹慎性原則。

　　最高行為準則與技術(shù)性原則是相互對應的，普適性原則與特殊原則是相互對應的，因此謹慎原則也屬于技術(shù)性原則。

　　三、房地產(chǎn)估價原則的作用，房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的，同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。房地產(chǎn)估價原則可以作為估價時的指南。評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是否遵守了估價原則。

　　第二節(jié) 獨立客觀公正原則

　　獨立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。獨立的要求是房地產(chǎn)估價師不應受任何組織或個人的非法干預，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗應有的職業(yè)道德進行估價。客觀的要求是房地產(chǎn)估價師不應帶著自己的好惡情感偏見、完全從客觀實際出發(fā)、反映事物的本來面目。公正的要求是房地產(chǎn)估價師在估價中應當公平正直，不偏袒相關(guān)當事人中的任何一方。

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當是一個不依附他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)。所以房地產(chǎn)估價機構(gòu)是由房地產(chǎn)估價師為主的自然人出資設立，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)中應采取回避原則，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在估價中不受委托人等外部因素的干擾，不應屈從外部壓力。

　　第三節(jié) 合法原則

　　合法原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象依法判定的權(quán)益下的價值。房地產(chǎn)之所以要遵守合法原則，是因為房地產(chǎn)價值實質(zhì)是上房地產(chǎn)權(quán)益的價值，但估價對象的權(quán)益不是委托人或房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)。依法判定的權(quán)益包括依法判定權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體來說遵守合法原則應當做到下列幾點：

　　(1)在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。值得注意的是遵守合法原則中不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等規(guī)定，估價對象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應當將作為哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價。任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是其評估價值應與其權(quán)利狀況相匹配，但法律法規(guī)或政策明確規(guī)定不得作為估價對象的房地產(chǎn)除外。

　　在依法判定的使用權(quán)利方面，應以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。

　　在依法判定的處分權(quán)利方面，應以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈與等。

　　在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值必須符合國家的價格政策。此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術(shù)標準和估價主體資格的要求上。具體說，房地產(chǎn)估價應采用國家和估價對象所在地的有關(guān)估價技術(shù)標準，應當由房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師進行。

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