第四節(jié) 最高最佳使用原則

　　最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。

　　最高最佳使用原則與合法原則的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定能符合最高最佳使用原則的全部要求，遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對(duì)合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對(duì)合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。

　　最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：

　?、僮罴延猛?

　　②最佳規(guī)模;

　?、圩罴鸭s度。

　　尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個(gè)方面依序篩選：

　　(1)法律上的許可性。

　　(2)技術(shù)上的可能性。

　　(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。

　　(4)價(jià)值是否最大。

　　收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。收益遞增遞減原理揭示的一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律。揭示的第二種關(guān)系是所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系也叫做規(guī)模收益(三種可能：產(chǎn)出量增加比例與投入量增加比例相同;產(chǎn)出量增加比例大于投入量增加比例;產(chǎn)出量增加比例小于投入量增加比例)。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)一般是先經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。

　　均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。

　　適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳使用。

　　適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用。

　　當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：

　　(1)保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。

　　(2)裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。

　　(3)轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。

　　(4)重新開(kāi)發(fā)前提。認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開(kāi)發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。

　　(5)上述情形的某種組合。最常見(jiàn)的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。除了第一種外，不能以其中一個(gè)可行，就判斷該種估價(jià)前提就為最高最佳使用，而是將它與其他幾種可行的估價(jià)前提進(jìn)行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。

　　第五節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這個(gè)特定時(shí)間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價(jià)師隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說(shuō)明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。

　　遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說(shuō)成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值就算是遵守了，更本質(zhì)的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定應(yīng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了評(píng)估價(jià)值之后，再把它定義在某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。在評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，通常將估價(jià)人員實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期 (估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日) 內(nèi)的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要將過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。因此在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭，確定了估價(jià)目的，其他便可以根據(jù)其來(lái)確定。

　　不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也是過(guò)去時(shí)，估價(jià)對(duì)象也是過(guò)去時(shí)。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也是現(xiàn)在時(shí)，但估價(jià)對(duì)象可以是過(guò)去時(shí)，現(xiàn)在時(shí)，未來(lái)時(shí)。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是未來(lái)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也是未來(lái)時(shí)，估價(jià)對(duì)象狀況也是未來(lái)時(shí)。

　　在評(píng)估拆遷中調(diào)換房屋為期房時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)應(yīng)注意：估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日或拆遷實(shí)施之日。估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)以協(xié)議中約定為準(zhǔn)，評(píng)估價(jià)值或商定價(jià)格不應(yīng)在將來(lái)期房換成現(xiàn)房時(shí)，因市場(chǎng)狀況變化了就調(diào)整，只有交付的房屋狀況與協(xié)議中有出入時(shí)，才應(yīng)對(duì)評(píng)估價(jià)值或設(shè)定價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　第六節(jié) 替代原則

　　替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類(lèi)似房地產(chǎn)是指其實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。具體一點(diǎn)說(shuō)，類(lèi)似房地產(chǎn)是在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相當(dāng)，并與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。

　　替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列兩點(diǎn)：

　　(1)如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)并已知其價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

　　(2)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。

　　第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則

　　謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可能受到的限制，未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)與損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。在估價(jià)過(guò)程中如果面臨是確定性因素則不存在謹(jǐn)慎問(wèn)題，應(yīng)依據(jù)確定性因素進(jìn)行估價(jià)。

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