第七章　成本法

　　第一節(jié)　成本法概述

　　一、成本法含義，成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。所謂重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法也稱為積算法，求得的價(jià)值也稱為積算價(jià)格。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　二、成本法的理論依據(jù)，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論――商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。成本法中拆舊可以視為對(duì)房地產(chǎn)狀況的調(diào)整，即將估價(jià)對(duì)象假定為新的狀況下的重新價(jià)格調(diào)整為實(shí)際上是舊的狀況下的價(jià)格。成本法與市場(chǎng)法本質(zhì)的區(qū)別在于看重新購(gòu)建價(jià)格或可比實(shí)例價(jià)格的來(lái)源方式，若重新購(gòu)建價(jià)格是直接還原于市場(chǎng)上類(lèi)似的房地產(chǎn)成交價(jià)格，則就屬于市場(chǎng)法，若是通過(guò)價(jià)格構(gòu)成各部分的累加方式求取的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本則就屬于成本法。不過(guò)，成本法價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分以及建筑物折舊的求取會(huì)用市場(chǎng)法。

　　三、成本法適用的對(duì)象和條件，只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于很少交易、又沒(méi)有收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)以及單純建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。成本法一般適用于評(píng)估那些可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。成本法主要適用于評(píng)估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值，不適用于評(píng)估建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的，而且還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)入市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。

　　要注意如下三個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的正常花費(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)向上調(diào)整。三是應(yīng)地客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整。

　　成本法評(píng)估出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值，在中國(guó)可視為房屋所有權(quán)和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值。

　　四、成本法估價(jià)的操作步驟：①弄清估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料;②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格;③測(cè)算折舊;④求取積算價(jià)格。

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

　　以“取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷(xiāo)售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，房地產(chǎn)價(jià)格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本;②開(kāi)發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④投資利息;⑤銷(xiāo)售費(fèi)用;⑥銷(xiāo)售稅費(fèi);⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

　　一、土地取得成本，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：(1) 通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得，土地取得成本包括土地使用權(quán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格(用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法取得)和買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)。(2) 通過(guò)征收集體土地取得，土地取得成本包括在征用中發(fā)生的費(fèi)用(土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)用以及征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)和新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金)和土地使用權(quán)出讓金等。(3) 通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用(被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)和房屋拆遷管理費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、房屋拆遷估價(jià)費(fèi)、房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi))和土地使用權(quán)出讓金等。

　　二、開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地后進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，對(duì)于土地取得成本中含有的房屋拆除費(fèi)和場(chǎng)地平整費(fèi)用的，則在此就不應(yīng)沒(méi)有或只有部分場(chǎng)地平整費(fèi)用。(2)房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和裝飾裝修工程費(fèi)用。(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(5)其他工程費(fèi)，如工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)(6)開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用視土地市場(chǎng)成熟度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地大小等情況，歸入土地開(kāi)發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或在兩者進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/P>

　　三、管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。

　　四、銷(xiāo)售費(fèi)用是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等。銷(xiāo)售費(fèi)用通常是按售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算。

　　五、投資利息，此處的投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用的利息。不僅僅指的是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。銷(xiāo)售稅費(fèi)不計(jì)算投資利息。

　　計(jì)算投資利息的基礎(chǔ)工作是估算開(kāi)發(fā)期，在成本法中，開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成的日期，也一般是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。若估價(jià)對(duì)象是現(xiàn)房的一般是假設(shè)估價(jià)對(duì)象有估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)竣工驗(yàn)收完成的。估算開(kāi)發(fā)期也可以采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法，即通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)已發(fā)生的開(kāi)發(fā)期的比較、修正和調(diào)整來(lái)求取。

　　確定開(kāi)發(fā)期后，各項(xiàng)成本和費(fèi)用均應(yīng)按照它們?cè)诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)的正常水平來(lái)估算，而不是按照它們?cè)谶^(guò)去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常來(lái)估算。在確定計(jì)算期時(shí)，起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)期的終點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售和延遲銷(xiāo)售的情況。費(fèi)用也是假設(shè)在計(jì)息期均勻發(fā)生的并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。

　　六、銷(xiāo)售稅費(fèi)，銷(xiāo)售稅費(fèi)是指預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類(lèi)：(1)銷(xiāo)售稅金及附加，簡(jiǎn)稱“兩稅一費(fèi)”(2)其他銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。不包括由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的契稅。也不包括應(yīng)由賣(mài)方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)乘以比率來(lái)測(cè)算。

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