七、開發(fā)利潤，現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點：

　　(1)開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱為稅前利潤，開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費。

　　(2)開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。

　　(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列4種：

　　1)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：

　　直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　2)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)

　　3)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：

　　成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

　　4)計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：

　　銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤)X銷售利潤率。公式變形得到

　　開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費)X銷售利潤率/(1-銷售利潤率)。

　　所以，在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率

　　(4)利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的

　　第三節(jié)　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式：積算價格=重新購建價格一折舊，可以根據(jù)兩類估價對象具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)②舊的房地產(chǎn)。

　　二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

　　1、適用于新開發(fā)的房地的基本公式，

　　新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　2、適用于新建成的建筑物的基本公式，(不包含土地取得成本、以及與土地開發(fā)有關(guān)費用。)

　　新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　3、適用于新開發(fā)的土地的基本公式，

　　新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息十銷售稅費+開發(fā)利潤

　　對于新開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地是成片開發(fā)，對于某宗土地的單價要考慮其可轉(zhuǎn)讓土地面積所占的比率，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū) 用地總面積×100%。實際測算時通常分為下列3大步驟進行：(1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。(2)計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。(3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。

　　新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但功能折舊、經(jīng)濟折舊和可能的增值因素，予以適當?shù)臏p價或增價調(diào)整。

　　三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式，舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊。

　　第四節(jié)　重新購建價格的求取

　　一、重新購建價格的含義，重新購建價格是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。前者可以理解為重新購買后者可以理解為重新生產(chǎn)。理解其含義應(yīng)特別記住下列3點：(1)重新購建價格是估價時點時的價格。(2)重新購建價格應(yīng)是客觀的價格。(3)建筑物的重新購建價格應(yīng)是全新狀況下的價格，未扣除折舊;土地的重新購建價格是在估價時點狀況下的價格，而土地的增價、減價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中。

　　二、重新購建價格的求取思路

　　求取房地的重新購建價格，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分而是模擬開發(fā)商的開發(fā)過程，在價格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。二是分為二個部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。后者適用于直接在熟地上進行房地建設(shè)的或有關(guān)成本費用可以在土地和建筑物進行分配的情況。在實際估價中，也可以采用類似于評估新建房地價格的成本法來求取。

更多信息請訪問：房地產(chǎn)估價師頻道   房地產(chǎn)估價師論壇

?2008年房地產(chǎn)估價師成績查詢及感想反饋
?2009年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月17.18日
?環(huán)球網(wǎng)校2009房地產(chǎn)估價師網(wǎng)絡(luò)遠程輔導方案