1、土地剩余技術(shù)，土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率折現(xiàn)，即可求得土地的價值。直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式：

　　土地價值=(房地產(chǎn)凈收益-建筑物價值*建筑物資本化率)/土地資本化率，報酬資本化法的土地剩余技術(shù)公式：

　　土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價方法估價時，是有效的方法。例如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時沒有可參照的土地交易實例，難以采用市場法估價，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，此時可以采用土地剩余技術(shù)估價。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價時，雖然采用市場法可求得設(shè)想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價值降低應(yīng)減價多少，市場法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術(shù)便可以求得。

　　2、建筑物剩余技術(shù)與土地的剩余技術(shù)類似，建筑物剩余技術(shù)對于檢驗建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。此外，它還可用來測算建筑物的折舊。將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價值即為建筑物的折舊。

　　3、自有資金剩余技術(shù)是已知抵押貸款金額求取自有資金權(quán)益價值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價值。自有資金剩余技術(shù)的計算公式為：

　　自有資金權(quán)益價值=(房地產(chǎn)凈收益-抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù))/自有資金資本化率

　　4、抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價值。抵押貸款剩余技術(shù)的計算公式為：

　　抵押貸款金額=(房地產(chǎn)凈收益-自有資金權(quán)益價值*自有資金資本化率)/抵押貸款常數(shù)

　　抵押貸款剩余技術(shù)假設(shè)投資者愿意投在房地產(chǎn)上的自有資金數(shù)量已確定，并且假設(shè)投資者需要從房地產(chǎn)中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現(xiàn)金流量和抵押貸款常數(shù)。

　　在正常情況下，抵押貸款剩余技術(shù)不適用于對已設(shè)定其他特定抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，因為這時剩余的現(xiàn)金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。

　　名義凈收益與名義報酬率或名義資本化率相匹配，實際凈收益與實際報酬率或?qū)嶋H資本化率相匹配，稅前凈收益與稅前報酬率或稅前資本化率相匹配，稅后凈收益與稅后報酬率或稅后資本化率相匹配，自有資金凈收益與自有資金報酬率或自有資金資本化率相匹配，等等。

更多信息請訪問：房地產(chǎn)估價師頻道   房地產(chǎn)估價師論壇

?2008年房地產(chǎn)估價師成績查詢及感想反饋
?2009年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月17.18日
?環(huán)球網(wǎng)校2009房地產(chǎn)估價師網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程輔導(dǎo)方案