第九章　假設(shè)開發(fā)法

　　第一節(jié)　假設(shè)開發(fā)法概述

　　一、假設(shè)開發(fā)法的含義，假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測的估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤來求取估價對象的價值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的未來收益(具體為開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤后的余額)為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。

　　二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)，假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價值。假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。

　　三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件，假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。對于城市規(guī)劃尚未正式明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法，因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，價值就無法確定。在這種情況下仍要估價的可以聽取規(guī)則部門或老師意見或參照周邊土地的城市規(guī)則設(shè)計條件等方式。推測其最可能的城市規(guī)則設(shè)計條件，然后具此估價，但必須在報告中作出特別提示，將最可能的城市規(guī)則設(shè)計條件作為估價的假設(shè)和限制條件，并說明其對估價結(jié)果的影響。

　　運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確判斷了開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。

　　運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策，包括要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫，包括要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單和目錄。

　　假設(shè)開發(fā)法除了用于房地產(chǎn)估價外，還可以用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策，提供依據(jù)，假設(shè)開發(fā)法可以提供的數(shù)據(jù)有：測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格;測算開發(fā)項目的預(yù)期利潤;測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。

　　四、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

　　1、運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：①調(diào)查、了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;③估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;⑤測算后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤;⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

　　2、(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達程度、地質(zhì)和水文狀況等。(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件。(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。

　　3、選擇最佳開發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等確定。

　　第二節(jié)　假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式：

　　待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

　　如果是已經(jīng)完成工作及相應(yīng)的支出和利潤，則它們已被包含在估價對象的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項目。

　　運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，二是要把握開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。有出售、出租和營業(yè)。

　　開發(fā)方式有7種：生地開發(fā)為熟地，生地開發(fā)為房地產(chǎn)，毛地開發(fā)為熟地，毛地開發(fā)為房地產(chǎn)，熟地開發(fā)為房地產(chǎn)，在建工程續(xù)建成房屋，將舊的房地產(chǎn)裝飾裝修成新的房地產(chǎn)。

　　二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)細化的公式

　　1、求生地價值的公式

　　(1)在生地上進行房屋建設(shè)的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得生地的稅費

　　(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-取得生地的稅費

　　2、求毛地價值、熟地價值、在建工程價值、舊的房地產(chǎn)價值的公式，與上述公式類似。

　　三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式細化的公式

　　1、適用于開發(fā)完成啟出售的公式： V=Vp-C

　　式中 V――待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;Vp――用市場法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;

　　C――后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤。

　　2、適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式 V=VR-C

　　式中 VR ――用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

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