第三節(jié)　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因此，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值可有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，這種方式的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;②采用計(jì)算利息的方式，這種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為傳統(tǒng)方法。

　　二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別：(1)對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)他們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開(kāi)發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷(xiāo)售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值(最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤(rùn)率)。

　　三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)，從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但相對(duì)要簡(jiǎn)單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能不完全如此。這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺(jué)”，具體需要做到下列3點(diǎn)：①開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確;②各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確;③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，估價(jià)中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)可采用傳統(tǒng)方法。

　　第四節(jié)　假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取

　　一、后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。開(kāi)發(fā)期起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工完成的日期。經(jīng)營(yíng)期由于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式而具體化，對(duì)于出售有銷(xiāo)售期，對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的有運(yùn)營(yíng)期。銷(xiāo)售期是從開(kāi)始銷(xiāo)售已開(kāi)發(fā)完成或未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷(xiāo)售完畢的日期。銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷(xiāo)售期與開(kāi)發(fā)期有重合。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收完成的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。在有延遲銷(xiāo)售的情況下，銷(xiāo)售期與運(yùn)營(yíng)期有重合。

　　估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期宜先將其分解為各個(gè)構(gòu)成部分，然后分別估算各個(gè)構(gòu)成部分，再將各個(gè)構(gòu)成部分連接起來(lái)。開(kāi)發(fā)期的估算相對(duì)較容易，但其中前期的估算要相對(duì)困難一些，建造期一般能較準(zhǔn)確地估算。經(jīng)營(yíng)期特別是銷(xiāo)售期通常難以準(zhǔn)確估算，因?yàn)樵诠浪銜r(shí)要考慮未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。估算開(kāi)發(fā)期的核心是抓住待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估計(jì)將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況開(kāi)發(fā)建設(shè)成完成后的房地產(chǎn)狀況所必要的時(shí)間。具體的估算方法有：一是根據(jù)往后需要的各項(xiàng)工作所需要的正常時(shí)間來(lái)直接估算開(kāi)發(fā)期，二是采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法，通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)已發(fā)生的開(kāi)發(fā)期的比較修正和調(diào)整，先分別求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)期和待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)期，然后將開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期減去待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)期，再加上的重新接手時(shí)間，就得到了開(kāi)發(fā)期。

　　二、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)日期(但在市場(chǎng)較好時(shí)考慮預(yù)售和市場(chǎng)不好時(shí)考慮延期租售的是例外)。

　　開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。對(duì)于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)(同市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求)。

　　對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測(cè)其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。收益法就不是一種獨(dú)立的方法，而被包含在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，成為了假設(shè)開(kāi)發(fā)法的一個(gè)部分。

　　三、后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)主要有：后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。測(cè)算的方法也與成本法中的相同，所不同的是①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值②它們是在取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)，而不包括取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤(rùn)。

　　投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要預(yù)測(cè)。應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;②取得等開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi);③后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一般不計(jì)息。一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)。一般不考慮預(yù)售和延遲銷(xiāo)售的情況。未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值一般是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)一次性付清。而其他不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是在一段時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)生，通常認(rèn)為是均勻發(fā)生的。

　　四、折現(xiàn)率與報(bào)酬資本化中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同。

　　五、在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，要注意額外的收益或節(jié)約的費(fèi)用。

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