1.2.4 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程，而房地產(chǎn)估價(jià)原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則也就十分自然了。

　　1.2.4.1 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與合法原則

　　遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

　　所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

　　房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)或者合同所確定的，估價(jià)所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價(jià)格。又由于房地產(chǎn)價(jià)格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，就必須堅(jiān)持其使用和處分的合法性。

　　合法原則給我們提供了這樣的估價(jià)技術(shù)路線：估價(jià)時(shí)必須首先確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的，同時(shí)還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。

　　按照“確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)”的估價(jià)技術(shù)路線，我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)就必須先確認(rèn)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有哪些權(quán)利、權(quán)利是否完整，以及權(quán)利是否合法。例如已經(jīng)簽訂了租約的房地產(chǎn)，在租約有效期內(nèi)，其占有權(quán)和使用權(quán)已經(jīng)讓渡給承租人，因此用收益法估價(jià)測(cè)算收益時(shí)，租期內(nèi)的收益應(yīng)根據(jù)租約所確定的租金計(jì)算;又如違章建筑，對(duì)其擁有的占有權(quán)是得不到法律保護(hù)的，因此是沒有價(jià)格的。

　　按照“確定估價(jià)對(duì)象的合法用途”的技術(shù)路線，我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)就要核查估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途是否與其法定用途相符。例如現(xiàn)狀用途是商業(yè)，而法定用途是住宅，我們只能按照其法定用途確定其價(jià)格，而不能考慮其現(xiàn)狀用途;又如在采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要設(shè)定估價(jià)對(duì)象未來的用途，在設(shè)定該用途時(shí)，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。

　　按照“確定合法的交易或處分方式”的估價(jià)技術(shù)路線，在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的估價(jià)時(shí)，就必須考慮到劃撥土地使用權(quán)在得到土地行政主管部門的批準(zhǔn)并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或向國(guó)家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時(shí)該目的下的估價(jià)對(duì)象才具有合法性。

　　1.2.4.2 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與替代原則

　　遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過運(yùn)用市場(chǎng)資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值，才有可能根據(jù)市場(chǎng)資料對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。

　　替代原則也反映了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理和最一般的估價(jià)過程：房地產(chǎn)估價(jià)所要確定的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)交易目的而言，該價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開市場(chǎng)上最可能形成或者成立的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場(chǎng)上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，無論采用什么估價(jià)思路和估價(jià)方法，都必然首先承認(rèn)替代原則：市場(chǎng)法是用類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，收益法是用估價(jià)對(duì)象未來的收益“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，成本法是用估價(jià)對(duì)象各組成部分的價(jià)格來“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，等等。

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　　1.2.4.3 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與最高最佳使用原則

　　遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象用于最高最佳使用為前提估價(jià)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的價(jià)值，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是在房地產(chǎn)的使用過程中實(shí)現(xiàn)的。最高最佳使用原則要求在估價(jià)時(shí)應(yīng)確定估價(jià)對(duì)象處于最高最佳使用狀態(tài)時(shí)的價(jià)值，因此最高最佳使用原則本身就給我們提供了這樣一個(gè)確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的基本思路：在估價(jià)時(shí)要首先確定房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)，進(jìn)而才能確定房地產(chǎn)在這種狀態(tài)下的價(jià)值。

　　1.2.4.4 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。

　　估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流對(duì)其價(jià)值影響是不同的。因此，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。在確定估價(jià)技術(shù)路線涉及到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程時(shí)，也就要注意到這一點(diǎn)，不能直接將不同時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流直接相加，而要進(jìn)行資金的時(shí)間價(jià)值換算以后再相加。

　　估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場(chǎng)價(jià)格。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。因此，在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，就要注意要根據(jù)不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定估價(jià)所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，進(jìn)而確定在此種房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下的房地產(chǎn)總體價(jià)格水平。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的另外一層含義是：估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格。例如一宗房地產(chǎn)在其未完工時(shí)的狀態(tài)與竣工后的狀態(tài)不同，相應(yīng)地就有不同的價(jià)格。在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，就要注意準(zhǔn)確把握估價(jià)對(duì)象在所規(guī)定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀態(tài)，進(jìn)而決定估價(jià)對(duì)象在該狀態(tài)下的價(jià)格內(nèi)涵。

　　1.2.5 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線確定的過程

　　如前所述，確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是要確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，首先要明確估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵，其次要確定其價(jià)格形成的過程，然后再確定估價(jià)的測(cè)算過程和需要采用的估價(jià)方法。

　　例如，在進(jìn)行保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估時(shí)，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。這時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線就是：先對(duì)保險(xiǎn)事故發(fā)生前的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，再對(duì)保險(xiǎn)事故發(fā)生后的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，兩個(gè)估價(jià)結(jié)果的差額就是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值。

　　再以本書后面第3章案例3―2的情況為例，該案例是要確定一大批直管公房的出售基準(zhǔn)價(jià)格，采取的估價(jià)技術(shù)路線是：先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)格加上基準(zhǔn)地價(jià)，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價(jià)格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價(jià)，然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià)，最終確定房屋的基準(zhǔn)售價(jià)。

　　一些簡(jiǎn)單明確的房地產(chǎn)估價(jià)往往比較容易確定估價(jià)技術(shù)路線，確定估價(jià)技術(shù)路線的過程通?？梢院?jiǎn)化為選擇確定估價(jià)方法。而一些比較復(fù)雜的房地產(chǎn)估價(jià)則要先明確價(jià)格內(nèi)涵、價(jià)格形成過程，再據(jù)此理清思路，定下估價(jià)技術(shù)路線。

　　1.2.6　幾個(gè)概念辯析

　　本講中有以下幾個(gè)基本概念：估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)結(jié)論、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。這幾個(gè)基本概念的關(guān)系簡(jiǎn)單總結(jié)如下，意在拋磚引玉，調(diào)動(dòng)同學(xué)們的主觀積極性，可以通過自己的學(xué)習(xí)，仁者見仁、智者見智，自己總結(jié)歸納。

　　1.估價(jià)目的、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法關(guān)系。先有估價(jià)目的，再有估價(jià)技術(shù)路線，然后有估價(jià)方法。技術(shù)路線反映的是價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，是比方法更高一個(gè)層次的概念，與方法密不可分，不同估價(jià)方法對(duì)應(yīng)不同技術(shù)路線。

　　2.價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)結(jié)論、價(jià)格內(nèi)涵關(guān)系。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)(公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn))是估價(jià)方法內(nèi)含的一種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，對(duì)所有估價(jià)方法都有約束力。打個(gè)比方，估價(jià)目的是過河，估價(jià)方法是橋、溜索、涉水、乘船等，估價(jià)結(jié)論是到達(dá)河對(duì)岸。不同的估價(jià)目的，即使是同一種估價(jià)方法，估價(jià)結(jié)論也可能不一樣。價(jià)格內(nèi)涵是指房地產(chǎn)價(jià)格的含義和具體內(nèi)容，估價(jià)結(jié)論是價(jià)格內(nèi)涵的外在表現(xiàn)形式。

　　3.僅就過河這件事來說，各種過河方法都是可以的，沒有優(yōu)劣高下之分，但對(duì)于不同的人來說(這里的人指估價(jià)對(duì)象)，可能就有一定匹配、適用關(guān)系，比如，老人、孩子、婦女不宜涉水過河，膽小之人不宜用溜索過河等。