對房地產(chǎn)估價基本事項的認識

　　1.2.3 對房地產(chǎn)估價基本事項的認識

　　確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要對估價基本事項有充分的認識，即要充分了解估價對象、估價目的、估價時點。

　　1.2.3.1 確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價對象

　　估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，如果不了解估價對象本身的情況，確定估價技術(shù)路線就無從談起。

　　例如，某估價對象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”，在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)設(shè)施配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市。現(xiàn)由于債務(wù)糾紛，法院判決將估價對象抵債，估算其價值。估價時點距離可以上市之日還有6個月時間，此時的估價技術(shù)路線應(yīng)該是：先確定估價對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價值，再折現(xiàn)到估價時點。

　　這里對估價對象情況的了解就非常重要，如果不是這樣一個特殊的估價對象，就無法提出“先確定估價對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價值，再折現(xiàn)到估價時點”這樣的技術(shù)路線。

　　1.2.3.2 確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價目的

　　估價目的決定了價格內(nèi)涵，進而決定了估價技術(shù)路線。

　　例如，銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進行估價，而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時銀行要了解的是：當(dāng)因為抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不能按時清償時，銀行能夠通過拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價值是多少，因此在“抵押價值評估”目的下對該房地產(chǎn)進行估價時，就要向估價委托人(銀行)說明：在處分該抵押房地產(chǎn)時將要向國家交付多少土地使用權(quán)出讓金。或者換句話說，該房地產(chǎn)在“抵押價值評估”目的下所估算的房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除向國家交付的土地使用權(quán)出讓金。

　　又如，為了保險目的進行的房地產(chǎn)估價，其價格內(nèi)涵將不包括土地的價值，因為保險估價的價值主體(保險公司)所關(guān)心的僅是房屋的價格，在出險時土地是不會受到損失的。

　　1.2.3.3 確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價時點

　　確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是要確定房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和價格形成過程，而房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與估價時點密切相關(guān)。

　　關(guān)于估價技術(shù)路線與估價時點的關(guān)系，詳見本節(jié)“1.2.4.4房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與估價時點原則”。

　　下面我們再從一個考試題來看房地產(chǎn)估價基本事項與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程以及與房地產(chǎn)估價技術(shù)路線之間的相互關(guān)系。

　　[例1―1] 甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建設(shè)兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5 000 ┫的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1 500萬元，此時A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工，甲、乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1 400萬元，乙方尚應(yīng)返還100萬元;乙方則認為工程款實際發(fā)生1 580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進行評估。

　　1.確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：

　　A.以1 500萬元作為評估價值

　　B.以(1 400+1 580)/2=1 490萬元作為評估價值

　　C.以1993年7至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估價值

　　D.以1995年7月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估價值

　　2.如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項目轉(zhuǎn)讓，估價時點應(yīng)確定為：

　　A.1993年12月

　　B.1995年7月

　　C.項目轉(zhuǎn)讓日期

　　D.項目建成日期

　　3.該商品房預(yù)計1998年5月建成，要估測建成時的售價，估價對象的狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)該如何選擇：

　　A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年7月的狀態(tài)

　　B.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)

　　C.估價對象狀況為1998年5月、房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài)

　　D.估價對象狀況為1995年7月、房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài)

　　例1―1是1998年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》的一道試題，這個題主要就是考房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定。

　　例1―1提的三個問題反映了三種不同的估價目的，需要了解的估價基本事項不同，相應(yīng)的估價技術(shù)路線也各異。

　　第一問涉及的估價目的是確定甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款，因此其估價技術(shù)路線是：1993年7至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估價值，估價時點是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起訴之日。

　　第二問是確定項目轉(zhuǎn)讓的價格，因此其估價技術(shù)路線應(yīng)該是采用假設(shè)開發(fā)法確定項目在轉(zhuǎn)讓時點的價格，這個價格與第一問提到的“甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款”是完全無關(guān)的。

　　第三問是確定估價對象1998年5月建成時的售價，因此要按照估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)來確定其屆時的價格。

　　在這個例題中，估價目的、估價時點、估價對象的狀況、房地產(chǎn)市場情況等估價基本事項與估價對象的價格內(nèi)涵和價格形成過程，以及與估價技術(shù)路線之間的關(guān)系體現(xiàn)得非常充分。

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