前　言

　　一、05年考試大綱的總體要求：

　　1.各科目考試大綱的內(nèi)容，分為掌握、熟悉、了解三個層次。在考試內(nèi)容中，掌握的部分約占60%，熟悉的部分約占30%，了解的部分約占　　10%。

　　2.房地產(chǎn)估價案例與分析主要考核應考人員是否　二、前年、去年案例考試情況簡介。 已經(jīng)初步具備獨立進行房地產(chǎn)估價業(yè)務和獨立撰寫估價報告的能力;

　　二、前年、去年案例考試情況簡介。

　　2004年順利獲取證書的考生數(shù)不超過5%，在保留成績的考生中，幾萬名考生案例成績保存的考生僅有169人，2005年案例的通過率比2004年略高，約為10%，及格線為60分。

　　房地產(chǎn)估價技術路線

　　一、內(nèi)容提要：

　　房地產(chǎn)估價技術路線的概念、實質(zhì)，房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程的關系，房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)估價方法的關系，確定房地產(chǎn)估價技術路線的過程中要考慮的各種因素，在估價實踐中獨立地確定房地產(chǎn)估價技術路線。

　　二、大綱要求：

　　掌握：房地產(chǎn)估價技術路線的概念和實質(zhì)，確定房地產(chǎn)估價技術路線的過程中要考慮的各種因素，房地產(chǎn)估價技術路線的確定過程。

　　熟悉：房地產(chǎn)估價的價值標準，公開市場價值標準決定房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)。

　　了解：房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)估價方法的關系，房地產(chǎn)估價的價值標準、房地產(chǎn)估價目的與房地產(chǎn)估價方法之間的關系。

　　三、要點說明：

　　1.房地產(chǎn)估價技術路線的概念

　　房地產(chǎn)估價技術路線是評估出估價對象房地產(chǎn)的價值所應遵循的根本途徑，是指導整個房地產(chǎn)估價過程的技術思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認識。

　　確定房地產(chǎn)估價技術路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的認識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。

　　2.房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程

　　房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)價值的過程，房地產(chǎn)估價技術路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術路線體現(xiàn)的是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。

　　3.房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)估價方法

　　(1)房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關系

　　房地產(chǎn)估價技術路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認識。每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術路線。

　　同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術路線。房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關系。

　　(2)把握房地產(chǎn)估價技術路線有助于正確運用房地產(chǎn)估價方法

　　由于房地產(chǎn)估價技術路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價格，所以把握房地產(chǎn)估價技術路線有助于正確理解和運用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。

　　4.確定房地產(chǎn)估價技術路線要首先確定估價的價值標準

　　(1)房地產(chǎn)估價的公開市場價值標準

　　房地產(chǎn)估價的價值標準要解決的是房地產(chǎn)估價的最根本問題，即房地產(chǎn)估價是“評估什么前提條件下的房地產(chǎn)價值”。房地產(chǎn)估價的價值標準問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值標準的影響。

　　(2)公開市場價值標準決定估價方法的實質(zhì)

　　在進行房地產(chǎn)估價時，確定了估價的技術路線才能進一步根據(jù)估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標準本身就決定了各種估價方法的實質(zhì)。

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　　按照公開市場價值標準的規(guī)定，采用市場比較法對估價對象的公開市場價格進行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標準的一種估價方法。其他各種房地產(chǎn)估價方法究其實質(zhì)，都是市場法的變形，是對市場法的補充，因此這些估價方法同樣體現(xiàn)了公開市場價值標準。

　　5.價值標準、估價方法與估價目的

　　針對不同估價目的而進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，也是確定估價的價值標準，而并不是選擇估價方法。

　　估價對象與估價方法之間有一定的匹配關系，而估價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關系。

　　6.確定房地產(chǎn)估價技術路線要對估價基本事項有充分的認識

　　(1)確定房地產(chǎn)估價技術路線時要充分了解估價對象

　　估價技術路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，如果不了解估價對象本身的情況，確定估價技術路線就無從談起。

　　(2)確定房地產(chǎn)估價技術路線時要充分了解估價目的估價目的決定了價格內(nèi)涵，進而決定了估價技術路線。

　　(3)確定房地產(chǎn)估價技術路線時要充分了解估價時點

　　確定房地產(chǎn)估價技術路線就是要確定房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和價格形成過程，而房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與估價時點密切相關。

　　7.確定房地產(chǎn)估價技術路線要遵循房地產(chǎn)估價原則

　　(1)房地產(chǎn)估價技術路線與合法原則

　　遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分為前提估價。

　　(2)房地產(chǎn)估價技術路線與替代原則

　　遵循替代原則，要求估價結果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　(3)房地產(chǎn)估價技術路線與最高最佳使用原則

　　遵循最高最佳使用原則，應以估價對象用于最高最佳使用為前提估價。

　　(4)房地產(chǎn)估價技術路線與估價時點原則

　　估價時點原則強調(diào)的是估價結論具有很強的時間相關性和時效性。

　　估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應就會有不同的價值。

　　8.房地產(chǎn)估價技術路線的確定過程

　　確定房地產(chǎn)估價技術路線就是要確定估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

　　四、內(nèi)容講解：

　　1.1 房地產(chǎn)估價技術路線概述

　　1.1.1 房地產(chǎn)估價技術路線的概念

　　房地產(chǎn)估價機構接受了估價委托并明確了估價目的、估價時點、估價對象等估價基本事項之后，接下來要做的一件重要工作就是確定估價技術路線。只有確定了估價技術路線，才能相應地選擇估價方法，進而才能進行后面的具體估價作業(yè)。

　　房地產(chǎn)估價技術路線是評估出估價對象房地產(chǎn)的價值所應遵循的根本途徑，是指導整個房地產(chǎn)估價過程的技術思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認識。

　　確定房地產(chǎn)估價技術路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。確定估價技術路線的結果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。

　　確定房地產(chǎn)估價技術路線，要對估價對象房地產(chǎn)有充分的認識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。

　　1.1.2 房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程

　　房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)價值的過程，房地產(chǎn)估價技術路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術路線體現(xiàn)的正是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。

　　下面以《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定來說明房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程的關系。

　　以《規(guī)范》第6.4.4條為例：

　　“6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：

　　“(1)首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產(chǎn)的價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

　　“(2)用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。”

　　這里給出的處理土地使用權出讓金問題的兩種方式，就是兩種估價技術路線。

　　這兩種估價技術路線反映了共同的價格內(nèi)涵：劃撥土地使用權的價格內(nèi)涵是出讓土地使用權價格扣除土地使用權出讓金價款后的余額部分。

　　而這兩種估價技術路線反映的價格形成過程卻又是不同的：前者是用出讓土地使用權價格減去土地使用權出讓金價款;后者是采用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權出讓金價款。

　　又例如《規(guī)范》第6.12.2條規(guī)定：

　　“6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價，應把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值?！?/P>

　　這里所說的：“對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術路線。也就是說，在進行房地產(chǎn)損壞賠償估價時，需要確定的是估價對象房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進行修復所需的費用來衡量的。因此，房地產(chǎn)損壞賠償估價時，估價結論的價格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復所需的費用”。明確了價格內(nèi)涵，也就明確了該價格的形成過程：模擬對損壞的房地產(chǎn)進行修復從而得出修復所需的費用。進而也就明確了估價的技術路線：估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。

　　由上所舉《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)估價技術路線反映了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價格形成過程，關于這一點，在本章后面還會反復強調(diào)。

　　1.1.3 房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)估價方法

　　1.1.3.1 房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關系

　　房地產(chǎn)估價技術路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認識?？梢哉f，每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種估價技術路線。

　　例如，市場法體現(xiàn)的是這樣一種對價格形成過程的認識：房地產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能實現(xiàn)的價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認識，市場法采用“選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格經(jīng)過處理后作為評估價值”的技術路線。

　　成本法反映的估價技術路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加(積算)作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認可這樣一種價格形成過程：房地　　產(chǎn)價值是由其各組成部分的價格累加而成的。

　　收益法體現(xiàn)了對價格形成過程的這樣一種認識：可以將購買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結果作為估價對象房地產(chǎn)的價格。收益法所體現(xiàn)的估價技術路線是：房地產(chǎn)價值是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。

　　假設開發(fā)法體現(xiàn)的房地產(chǎn)價格形成過程也即估價技術路線是：未完成的房地產(chǎn)的價值取決于它完成后的房地產(chǎn)價值與從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利息、利潤、稅費的差額。

　　同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術路線。例如，對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行估價，可以采用成本法，求取獲取土地的價格、已投入的建造成本和各項相關費用、利息、利潤、稅費，累加即得到其價值。這既是成本法的估價過程，也體現(xiàn)了一種技術路線。它所反映的價格形成過程是：房地產(chǎn)價值是由構成房地產(chǎn)價值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設開發(fā)法先確定該項目完成后的價值，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項投入和利息、利潤、稅費，由此也可得出估價對象的價值。這種方法所反映的價格形成過程是：未完成的房地產(chǎn)的價值最終取決于它開發(fā)建設完成后的房地產(chǎn)價值，由后者可以推算出前者。

　　所以說，房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關系。

　　1.1.3.2 把握房地產(chǎn)估價技術路線有助于正確運用房地產(chǎn)估價方法

　　由于房地產(chǎn)估價技術路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價值，所以，把握房地產(chǎn)估價技術路線有助于正確理解和運用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。