4.3 選取可比實例

　　從交易實例庫中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例，這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

　　可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性，因此應特別慎重。選取可比實例的基本要求是：一、可比實例應是估價對象的類似房地產(chǎn)，具體指1. 可比實例與估價對象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi);2.可比實例與估價對象房地產(chǎn)用途、結(jié)構、權利性質(zhì)相同，規(guī)模、檔次相當;二、可比實例的成交日期應與估價時點接近;三、可比實例的交易類型應與估價目的吻合;四、可比實例的成交價格應為正常價格或能夠修正為正常價格。

　　在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：

　　(1)可比實例應與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

　　拿北京市來說，如果估價對象是坐落在王府井地區(qū)的一個商場，則選取的可比實例最好也在王府井地區(qū);但如果在該地區(qū)內(nèi)可供選擇的交易實例不多，則應選擇像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級別的商業(yè)區(qū)中的交易實例。如果估價對象是在北京市內(nèi)某個住宅小區(qū)的普通商品住宅，則選取的可比實例最好是在同一住宅小區(qū)內(nèi)的交易實例;如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實例可供選取，則應選取位于北京市內(nèi)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實例。

　　(2)可比實例的用途應與估價對象的用途相同。

　　這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：①居住;②面業(yè);③辦公;旅旅館;⑤工業(yè);⑥農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第1章第4節(jié)“房地產(chǎn)的類型”。

　　(3)可比實例的建筑結(jié)構應與估價對象的建筑結(jié)構相同。

　　這里的建筑結(jié)構主要是指大類建筑結(jié)構，如果能做到小類建筑結(jié)構也相同則更好。大類建筑結(jié)構一般分為：①鋼結(jié)構;②鋼筋混凝土結(jié)構;③磚混結(jié)構;④磚木結(jié)構;⑤簡易結(jié)構。

　　(4)可比實例的權利性質(zhì)應與估價對象的權利性質(zhì)相同。

　　當兩者不相同時，一般不能作為可比實例。例如：國家所有的土地與農(nóng)民集體所有的土地的權利性質(zhì)不同;出讓土地使用權與劃撥土地使用權的權利性質(zhì)不同;商品住宅與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房的權利性質(zhì)不同。因此，如果估價對象是出讓土地使用權或出讓土地使用權土地上的房地產(chǎn)，則應選取出讓土地使用權或出讓土地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實例，而不應選取劃撥土地使用權或劃撥土地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實例。

　　(5)可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當。

　　例如估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5―2范圍內(nèi)，即：

　　0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)模≤2

　　(6)可比實例的檔次應與估價對象的檔次相當。

　　(7)可比實例的成交日期應與估價時點接近。

　　這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例;但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調(diào)整。有時即使進行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。

　　(8)可比實例的交易類型應與估價目的吻合。

　　交易類型主要有一般買賣、拍賣、租賃、土地使用權協(xié)議出讓等。如果為一般買賣、拍賣、租賃、土地使用權協(xié)議出讓等目的估價，則應選取相對應的交易類型的交易實例為可比實例。另外，為抵押、抵債、房屋拆遷目的的估價，應選取一般買賣的交易實例為可比實例。

　　(9)可比實例的成交價格應是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。

　　選取可比實例時，一般是指估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例;估價對象為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例;估價對象為房地的，應選取類似房地的交易實例。選取可比實例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應的交易實例，而有土地與建筑物合成體的交易實例時，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型部分的房地產(chǎn)及其價格，再以此為可比實例。例如，估價對象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，沒有類似土地的單獨交易實例，而有包含與該土地同類型土地的房地交易實例時，則可以從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分為土地價格，此土地便可作為可比實例。然后再對該土地價格進行適當?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價對象土地的價格。例如，需要評估某宗土地的價格，在附近有一幢房屋買賣，其成交總價為100萬元，其中屬于建筑物的價格為60萬元(用成本法求得)，則其土地價格為40萬元，再以此40萬元的地價為基礎，修正、調(diào)整出估價對象土地的價格。

　　選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大，所以，一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。

　　4.4 建立價格可比基礎(五統(tǒng)一)

　　選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上，為進行后續(xù)的修正、調(diào)整建立共同的基礎。

　　建立價格可比基礎包括：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價;③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

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　　4.4.1 統(tǒng)一付款方式

　　由于房地產(chǎn)的價值量大，房地產(chǎn)的成交價格往往采用分期付款的方式支付。而且付款期限的長短不同，付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的分布不同，實際價格也會有所不同。估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需支付的金額為基準，所以，就需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數(shù)額。具體方法是資金的時間價值中的折現(xiàn)計算。

　　4.4.2 統(tǒng)一采用單價

　　在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。例如，建筑物通常為單位建筑面積、單位套內(nèi)建筑面積或者單位使用面積上的價格;土地除了單位土地面積上的價格外，還可為樓面地價。在這些情況下，單位面積是一個比較單位。根據(jù)估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位，如倉庫以單位體積為比較單位，停車場以每個車位為比較單位，旅館以每個房間或床位為比較單位，電影院以每個座位為比較單位，醫(yī)院以每個床位為比較單位，保齡球館以每個球道為比較單位。

　　4.4.3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。但如果先按原幣種的價格進行交易日期調(diào)整，則對進行了交易日期調(diào)整后的價格，應采用估價時點時的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買入的中間價。

　　在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

　　4.4.4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵

　　在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：

　　建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積

　　建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內(nèi)使用面積

　　4.4.5 統(tǒng)一面積單位

　　在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝)，中國中國香港和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國中國臺灣和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下：

　　平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

　　平方米下的價格=公頃下的價格÷10 000

　　平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764

　　平方米下的價格=坪下的價格×0.303

　　4.5 交易情況修正

　　4.5.1 交易情況修正的含義

　　可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其調(diào)整為正常的，如此才能作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能是不正常的價格變成了正常價格。

　　4.5.2 造成成交價格偏差的因素

　　由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，以及房地產(chǎn)市場是不完全市場，房地產(chǎn)的成交價格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場價格。交易中的特殊因素較復雜，歸納起來主要有下列幾個方面：

　　(1)有利害關系人之間的交易。例如父子之間、兄弟之間、親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的房地產(chǎn)交易，成交價格通常低于其正常市場價格。

　　(2)急于出售或急于購買的交易。例如欠債到期要還，無奈只有出售房地產(chǎn)償還，此種情況下的成交價格往往偏低;相反，在急于購買情況下的成交價格往往偏高。

　　(3)交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高;相反，如果賣方不了解市場行情，盲目出售，成交價格往往偏低。

　　(4)交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。例如，買方或賣方對其所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是該房地產(chǎn)對買方有特殊的意義或價值，從而賣方惜售，或買方執(zhí)意要購買，此種情況下的成交價格往往偏高。

　　(5)特殊交易方式的交易。如拍賣、招標、哄抬或拋售等。房地產(chǎn)正常成交價格的形成方式，應是買賣雙方經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標方式容易受現(xiàn)場氣氛、情緒的影響而使成交價格失常。但中國目前土地使用權出讓是例外，拍賣、招標方式形成的價格較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格往往偏低。其原因是管理體制尚不完善，出讓方是政府(實際運作是政府的某個部門及某些個人)，受讓方是與自身利益較密切的個人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓方是理性的“經(jīng)濟人”，就難以出現(xiàn)這種情況。

　　(6)交易稅費非正常負擔的交易。在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費，如營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、補交土地使用權出讓金等。按照政府(稅法及中央和地方政府)的有關規(guī)定，有的稅費應由賣方繳納，如營業(yè)稅、土地增值稅;有的稅費應由買方繳納，如契稅、補交土地使用權出讓金;有的稅費則買賣雙方都應繳納或各負擔一部分，如印花稅、交易手續(xù)費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。需要評估的客觀合理價格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費。但在現(xiàn)實交易中，往往出現(xiàn)本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納;或者本應由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應由賣方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了買方;契稅、補交土地使用權出讓金本應由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方;交易手續(xù)費本應由買賣雙方各負擔一部分，卻轉(zhuǎn)嫁給了其中的某一方。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

　　(7)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價格受其土地形狀、土地面積、建筑規(guī)模的影響。形狀不規(guī)則或面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，價格通常較低。但這種房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，效用通常會增加。因此，當相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購買該房地產(chǎn)時，該房地產(chǎn)的擁有者通常會索要高價，而相鄰房地產(chǎn)的擁有者往往也愿意出較高的價格購買。所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。

　　例如，圖4―l中有A，B兩宗面積較小(或形狀不規(guī)則、寬度與深度比例不適當)的相鄰土地，各值30萬元。如果將該兩宗土地合并為一宗土地?由于面積增大或形狀變得較規(guī)則而有利于合理利用，合并后的土地價值為100萬元，可見合并所盧牛的增值為40萬元(100―30X 2=40)。在這種情況下，如果地塊A的擁有者購買地塊B(反之亦然)，地塊B的擁有者可索價30萬元至?0萬元，正常為50萬元。地塊A的擁有者愿意付出比地塊B的價值30萬元高的價格取得。也是正常的，因為他至少沒有損失，而且還可能分享合并所產(chǎn)生的增值利益。

　　(8)受債權債務關系影響的交易。例如，附帶著抵押、典當或拖欠工程款等的交易?！吨腥A人民共和國合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建筑工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建筑工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

　　4.5.3 交易情況修正的方法

　　有上述特殊交易情況的交易實例不宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應對其進行交易情況修正。

　　交易情況修正的方法，主要有百分率法和差額法。采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：

　　可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)=正常價格

　　采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：

　　可比實例成交價格±交易情況修正數(shù)額=正常價格

　　在交易情況修正中之所以要以正常價格為基準，是因為只有這樣，比較的基準才會只有一個，而不會出現(xiàn)多個。因為在市場法中要求選取多個可比實例來進行比較，如果以每個可比實例的實際　　成交價格為基準，就會出現(xiàn)多個比較基準。例如，以正常價格為基準，說可比實例成交價格比其正常價格高10%，意即：

　　正常價格×(1+10%)=可比實例成交價格

　　如果正常價格=1 500元/m2，則：

　　可比實例成交價格=1 500X(1十10%)=1 650(元/m2)

　　如果以可比實例成交價格為基準，說正常價格比可比實例成交價格低10%，意即：

　　可比實例成交價格×(1―10%)=正常價格

　　假定可比實例成交價格=l 650元/m2，則：

　　正常價格=1 650×(1―10%)=l 485(元/m2)

　　可見：1 485元/m2≠1 500元/m2。所以，“說可比實例成交價格比其正常價格高10%”與“說正常價格比可比實例成交價格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應采用可比實例成交價格比其正常價格是高還是低多少的說法。

　　交易情況修正需要測定交易中的一些特殊因素使其成交價格偏離正常價格的程度，但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時非常困難。因此，在哪種情況下應當修正多少，主要由估價人員憑其專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗加以判斷。不過，估價人員平常就應搜集整理交易實例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗的基礎上，把握適當?shù)男拚禂?shù)也是不難的。

　　其中，對于交易稅費非正常負擔的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費非正常負擔的情況，然后依此計算即可。具體是將成交價格調(diào)整為依照政府有關規(guī)定，無規(guī)定的依照當?shù)亓晳T，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。主要是把握下列兩點：

　?、僬３山粌r格一應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格

　　②正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際付出的價格

　　例　甲賣給乙一套住宅，80平方米，7萬元成交，所有交易稅費均由乙負擔，其中契稅交納1400元，交易手續(xù)費共480元(按規(guī)定雙方各交納一半)，辦證費80元，(按規(guī)定由乙負擔)評估費350元，(乙委托，由乙負擔)，問：甲乙雙方正常成交價格?乙實際支付價格?

　　解：正常成交價格=賣方實際得到價格+應由賣方負擔的稅費，在題中，賣方實際得到價格為7萬元，應由賣方負擔的稅費為240元(480元的一半)，因此，正常成交價格=70240元。乙方實際支付價格=正常成交價格+應由買方負擔的稅費，應由買方負擔的稅費=1400+240+80+350=2070(元)，因此乙方實際支付價格=70240+2070=72310(元)