市場法 ( 下 )

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　測試應(yīng)考人員對市場法的基本原理、具體運用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：交易日期調(diào)整的含義和方法，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義、內(nèi)容和方法。

　　要點說明：

　　1 .交易日期調(diào)整

　　交易日期調(diào)整是將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，其實質(zhì)是對房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格的影響進行調(diào)整。

　　2 .房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。調(diào)整的內(nèi)容分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。此外，還可以進一步細分為若干因素的調(diào)整。

　　二、內(nèi)容講解：

　　4 . 6 交易日期調(diào)整

　　4 . 6 . 1 交易日期調(diào)整的含義

　　可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應(yīng)該在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同 ( 往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點 ) ，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，如政府出臺新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產(chǎn)價格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。

　　交易日期調(diào)整實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

　　4 . 6 . 2 交易日期調(diào)整的方法

　　采用百分率法進行交易日期調(diào)整的一般公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù) = 在估價時點時的價格

　　交易日期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握可比實例、估價對象這類房地產(chǎn)的價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查在過去不同時間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價格，找出這類房地產(chǎn)價格隨著時間變化而變動的規(guī)律，據(jù)此再對可比實例成交價格進行交易日期調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可通過價格指數(shù)或價格變動率進行，也可采用時間序列分析 ( 有關(guān)內(nèi)容可參見本書第 8 章“長期趨勢法” ) 。

　　價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)：如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。

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　　采用定基價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù) = 在估價時點時的價格

　　采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格 X 成交日期的下一時期的價格指數(shù) X 再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點時的價格指數(shù)=在估價時點時的價格

　　[ 例 4-7] 某宗房地產(chǎn) 2005 年 6 月的價格為 2 000 元/ m2 ，現(xiàn)需將其調(diào)整到 2005 年 10 月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn) 2005 年 4 月至 10 月的價格指數(shù)分別為 99 . 6 ， 94 . 7 ， 96 . 7 ， 105 . 0 ， 109 . 2 ， 112 . 5 ， 118 . 1( 均以上個月為 100) ，試計算該宗房地產(chǎn) 2005 年 10 月的價格。

　　[ 解 ] 該宗房地產(chǎn) 2005 年 10 月的價格計算如下：

　　2 000 × 105 . 0/100 × 109 . 2/100 × 112 . 5/100 × 118 . 1/100 = 3 046 . 8( 元/ m2)

　　在實際的交易日期調(diào)整中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：①一般物價指數(shù)或變動率;②建筑造價指數(shù)或變動率;③建筑材料價格指數(shù)或變動率;④建筑人工費指數(shù)或變動率;⑤房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細分為：①全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率;②某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率;③全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率;④某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。

　　至于具體應(yīng)選用哪種價格指數(shù)或變動率進行交易日期調(diào)整，要看具體的估價對象和有關(guān)情況。如果引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可以選用一般物價指數(shù)或變動率;如果是建筑造價、建筑材料或建筑人工費方面的因素，則可以選用相應(yīng)的價格指數(shù)或變動率。從理論上講，由于房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率能全面反映引起房地產(chǎn)價格變化的因素，因此，宜選用房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。但嚴格來說，又不是任何類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率都可以采用所以，最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率，是可比實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　4 . 7 房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　4 . 7 . 1 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

　　如果可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)本身之間有差異，則還應(yīng)對可比實例成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因為房地產(chǎn)價格還反映房地產(chǎn)本身的狀況。進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。因此，經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

　　4 . 7 . 2 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　由于房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位、權(quán)益和實物三大方面，從而房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。在這三大方面的調(diào)整中，還可進一步細分為若干因素的調(diào)整。進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是市場法的一個難點和關(guān)鍵。

　　4 . 7 . 2 . 1 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。

　　區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度 ( 屬于可比實例、估價對象以外的部分 ) 、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　4 . 7 . 2 . 2 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。

　　權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件 ( 如容積率 ) 等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書　　第 6 章“收益法”的有關(guān)內(nèi)容。

　　4 . 7 . 2 . 3 實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進行實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。

　　實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 ( 屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分 ) 、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素;對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。