4 . 8 求取比準價格

　　4 . 8 . 1 求取某個與可比實例對應的比準價格的方法

　　由前述內容可知，市場法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產狀況三大方面的修正和調整。經過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格;經過了交易日期調整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格;經過了房地產狀況調整后，就將可比實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。這樣，經過了這三大方面的修正、調整后，就把可比實例房地產的實際成交價格，變成了可比實例房地產在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正、調整綜合起來，計算公式如下：

　　(1) 修正、調整系數(shù)連乘形式：

　　可比實例的比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調整系數(shù)×房地產狀況調整系數(shù)

　　(2) 修正、調整系數(shù)累加形式：

　　可比實例的比準價格=可比實例成交價格× (1+ 交易情況修正系數(shù) + 交易日期調整系數(shù) + 房地產狀況調整系數(shù) )

　　下面僅以連乘形式、采用百分率法來進一步說明市場法的綜合修正與調整計算。由于房地產狀況調整有直接比較調整和間接比較調整，因此，較具體化的綜合修正與調整計算公式有直接比較修正與調整公式和間接比較修正與調整公式：

　　(1) 直接比較修正與調整公式：

　　可比實例的比準價格=可比實例成交價格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( )

　　上式中，交易情況修正的分子為 100 ，表示以正常價格為基準;交易日期調整的分母為 100 ，表示以成交日期時的價格為基準;房地產狀況調整的分子為 100 ，表示以估價對象的房地產狀況為基準。

　　(2) 間接比較修正與調整公式：

　　可比實例的比準價格=可比實例成交價格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( ) × ( )/100

　　上式中，標準化修正的分子為 100 ，表示以標準房地產的狀況為基準，分母是可比實例房地產相對于標準房地產所得的分數(shù);房地產狀況調整的分母為 100 ，表示以標準房地產的狀況為基準，分子是估價對象房地產相對于標準房地產所得的分數(shù)。

　　4 . 8 . 2 將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法

　　每個可比實例的成交價格經過上述各項修正、調整之后，都會相應地得到一個比準價格。例如有 5 個可比實例，經過各項修正、調整之后會得到 5 個比準價格。但這些比準價格可能是不相同的，最后需要將它們綜合成一個比準價格，以此作為市場法的測算結果。從理論上講，綜合的方法主要有 3 種：①平均數(shù);②中位數(shù);③眾數(shù)。

　　(1) 平均數(shù)有簡單算術平均數(shù)和加權算術平均數(shù)。其中，簡單算術平均數(shù)是把修正、調整出的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個價格。

　　加權算術平均數(shù)是在把修正、調整出的各個價格綜合成一個價格時，考慮到每個價格的重要程度不同，先賦予每個價格不同的權數(shù)，然后綜合出一個價格。通常對于與估價對象房地產最類似的　　可比實例房地產所修正、調整出的價格，賦予最大的權數(shù)，反之，賦予最小的權數(shù)。

　　(2) 中位數(shù)是把修正、調整出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數(shù)為奇數(shù)時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格;當項數(shù)為偶數(shù)時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術平均數(shù)為綜合出的一個價格。例如：

　　2600 ， 2 650 ， 2 800 ， 2 860 ， 3 950 的中位數(shù)為 2 800 。 2 200 ， 2 400 ， 2 600 ， 2 900 的中 位數(shù)為 (2 400+2 600) ÷ 2 = 2 500 。

　　(3) 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。例如： 2 200 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 這組數(shù)值的眾數(shù)是 2 600 。

　　此外，還可以采用其他方法將修正、調整出的多個價格綜合成一個價格。例如去掉一個最高價格和一個最低價格，將余下的進行簡單算術平均。在實際估價中，最常用的是平均數(shù)，其次是中位數(shù)，很少采用眾數(shù)。當數(shù)值較多時，可以采用中位數(shù)和眾數(shù)。如果一組數(shù)值中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用中位數(shù)比較合適。

　　4 . 9 市場法總結和運用舉例

　　對上述市場法的內容進行總結可知：市場法是對估價對象與可比實例進行比較，并對這些可比實例的成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。為此，首先要從現(xiàn)實房地產市場中搜集大量的交易實例，并針對具體的估價對象從中選取若干個可比實例。然后，對這些可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調整――“換算”即建立價格可比基礎，它是將可比實例的成交價格調整為口徑一致、相互可比;“修正”即交易情況修正，它是將可比實例的可能是不正常的成交價格調整為正常成交價格;“調整”包括交易日期調整和房地產狀況調整，其中，交易日期調整是將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，房地產狀況調整是將可比實例在其房地產狀況下的價格調整為在估價對象房地產狀況下的價格。最后，將這些經過換算、修正、調整后的成交價格綜合成一個價格，便得到了估價對象的價格。

　　要掌握三個基準：一、在交易情況修正時以正常價格為基準;二、在交易日期調整時以可比實例成交日期為基準;三、在房地產狀況調整時以估價對象房地產狀況為基準。

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　　[ 例 4 ― 13] 為評估某寫字樓 2005 年 10 月 1 日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了 A ， B ， C 三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料見表 4 ― 6 。

　　可比實例情況表 4-6

　　在表 4 ― 6 的交易情況中，正 ( 負 ) 值表示可比實例的成交價格高 ( 低 ) 于其正常價格的幅度;房地產狀況中，正 ( 負 ) 值表示可比實例的房地產狀況優(yōu) ( 劣 ) 于估價對象的房地產狀況導致的價格差異幅度。另假設人民幣與美元的市場匯率 2005 年 3 月 1 日為 1 ： 8 . 4 ， 2005 年 10 月 1 日為 1 ： 8 . 3 ;該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格 2005 年 1 月 1 日至 2005 年 2 月 1 日基本保持不變， 2005 年 2 月 1 日至 2005 年 5 月 1 日平均每月比上月下降 1 %，以后平均每月比上月上升 0 . 5 %。試利用上述資料測算該寫字樓 2005 年 10 月 1 日的正常市場價格。

　　[ 解 ] 測算該寫字樓 2005 年 10 月 1 日的正常市場價格如下：

　　用列表法進行計算：