一、大綱要求：

　　考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)成本法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：重新購(gòu)建價(jià)格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折舊的概念、原因和求取方法。

　　熟悉：成本法的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、操作步驟，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及各構(gòu)成部分的測(cè)算，成本法的基本公式。

　　了解：商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征收和城市房屋拆遷費(fèi)用、房屋折舊和房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定。

　　要點(diǎn)說(shuō)明：

　　1.成本法的基本原理成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論―商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用而決定。

　　成本法適用的對(duì)象是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。

　　運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料;②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格;③測(cè)算折舊;④求取積算價(jià)格。

　　2.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本;②開(kāi)發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④投資利息;⑤銷售費(fèi)用;⑥銷售稅費(fèi);⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

　　3.成本法的基本公式成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊成本法適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式為：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅務(wù)局費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊房地價(jià)格=房地的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊或者舊房地價(jià)格=土地的重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊4.重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

　　根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。

　　建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采用市場(chǎng)法、成本法求取，也可以通過(guò)政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來(lái)求取。求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。

　　5.建筑物的折舊估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額。

　　根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。

　　求取建筑物折舊的方法主要有年限法、市場(chǎng)提取法和分解法。

　　二、內(nèi)容講解：(說(shuō)明：序號(hào)按講課順序排列，對(duì)教材相應(yīng)節(jié)號(hào)作了變更)

　　5.1　成本法的基本原理

　　5.1.1　成本法的概念

　　成本法是先求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。所以，成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價(jià)格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時(shí)，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定其具體所指。

　　5.1.2　成本法的理論依據(jù)

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論――商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。從賣方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。從買方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，具體一點(diǎn)講，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建設(shè)(或者委托另外的人開(kāi)發(fā)建設(shè))。例如，該房地產(chǎn)為土地與建筑物合成體的房地產(chǎn)時(shí)，買方在確定購(gòu)買價(jià)格時(shí)通常會(huì)這樣考慮：如果自己另外購(gòu)買一塊相當(dāng)?shù)耐恋?，它的現(xiàn)時(shí)價(jià)格是多少，然后在該塊土地上建造類似的建筑物，它的現(xiàn)時(shí)費(fèi)用又是多少，此兩者之和即為自己愿意支付的最高價(jià)格。如果所購(gòu)買的房地產(chǎn)中的建筑物是舊的，通常還要考慮建筑物的折舊，即還要減價(jià)。

　　由上可見(jiàn)，一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。因此，估價(jià)人員便可以根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來(lái)測(cè)算其價(jià)格。

　　5.1.3　成本法適用的對(duì)象和條件

　　只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于估價(jià)那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價(jià)市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)。

　　在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌;對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用重置或重建的辦法來(lái)解決。

　　成本法的優(yōu)點(diǎn)是“成本”能讓一般人看得見(jiàn)，有“依據(jù)”。但運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能影響價(jià)格;換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。

　　成本法應(yīng)用注意事項(xiàng)：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)向上調(diào)整。在后面我們將會(huì)看到，折舊中之所以有經(jīng)濟(jì)折舊也是出于這方面的考慮。

　　成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格和折舊也有一定的難度，尤其是那些過(guò)于舊的建筑物，往往需要估價(jià)人員針對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，依靠其主觀判斷。因此，成本法主要適用于比較新的建筑物的估價(jià)，不大適用于過(guò)于舊的建筑物的估價(jià)。成本法估價(jià)還要求估價(jià)人員有專業(yè)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識(shí)。

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