銀行抵押貸款中的房地產(chǎn)價格評估1
一、估價在房地產(chǎn)抵押中的現(xiàn)實(shí)意義
(一)估價是房地產(chǎn)抵押貸款中必不可少的環(huán)節(jié)。由于當(dāng)前的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)為一種多層次、多元化的狀態(tài),從福利制的公房低租金到私房租金,商品房租金,呈現(xiàn)一個系列;從優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用房到一般商品房、高樓商品房、外銷房等不同價格水準(zhǔn),呈現(xiàn)一個系列:從城鎮(zhèn)建筑地塊近似無償使用到土地使用權(quán)有償有限期出讓,批租價格又呈現(xiàn)了很大的落差,因此房地產(chǎn)價值不易被人所識別,對它的認(rèn)定就需要借助于專業(yè)機(jī)構(gòu)采取科學(xué)的方法進(jìn)行估價,從諸多的價格形態(tài)中尋找一個“標(biāo)準(zhǔn)價”,為房地產(chǎn)抵押貸款提供準(zhǔn)繩,由此可見,在絕大多數(shù)情況下,估價就成為房地產(chǎn)抵押貸款中必不可少的環(huán)節(jié)。
(二)合理估價可保障各方面的合法權(quán)益。抵押房地產(chǎn)價格評估關(guān)系到各方面的切身利益。房地產(chǎn)價格評估的基本目標(biāo)之一就是切實(shí)保障相關(guān)當(dāng)事人包括有直接或間接關(guān)系的抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人、國家。房地產(chǎn)抵押價格評估應(yīng)站在 “公正”的立場,以法律、法規(guī)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),不偏袒任何一方。對抵押人而言,正確的房地產(chǎn)抵押價格評估能夠公正合理地確定其能夠取得貸款的額度,保護(hù)其應(yīng)有的權(quán)利,更好地從抵押貸款中獲得幫助;對抵押權(quán)人而言,正確的房地產(chǎn)抵押價格評估能夠更好地為金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確地確定抵押物擔(dān)保債權(quán)的范圍,降低抵押物處置風(fēng)險,從而很大程度上保證了貸款的安全;對擔(dān)保人而言,正確的房地產(chǎn)抵押價格評估能夠使他更樂意于參與此項(xiàng)業(yè)務(wù),這樣可以更好地促進(jìn)其業(yè)務(wù)的擴(kuò)大,增加利潤收入:對國家而言,正確的房地產(chǎn)抵押價格評估有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)良性循環(huán)和相關(guān)金融服務(wù)的擴(kuò)大,促使房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展。也可較好的防止發(fā)生類似于日本和東南亞的金融危機(jī)。另外,國家增加了投資,將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金,存量資產(chǎn)搞活了。
(三)正確的估價能使銀行資產(chǎn)運(yùn)行達(dá)到安全性和盈利性的統(tǒng)一。銀行在開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中,安全性原則與盈利性原則一般被認(rèn)為是互相矛盾的。因?yàn)?,從安全性角度出發(fā),遵循保守原則,銀行應(yīng)降低貸款比例以防范風(fēng)險,但又會影響銀行的資產(chǎn)盈利性;而從盈利性角度出發(fā),應(yīng)擴(kuò)大銀行貸款范圍,放寬貸款條件,擴(kuò)大貸款比例,但又會導(dǎo)致銀行經(jīng)營風(fēng)險水平的提高。銀行根據(jù)風(fēng)險調(diào)整系數(shù)來發(fā)放貸款,是把抵押物的安全性僅體現(xiàn)在對其市場價格的一定折扣比例上。但房地產(chǎn)抵押物能在多大程度上對債權(quán)起到擔(dān)保作用,還應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上。房地產(chǎn)商品是不動產(chǎn),它的物質(zhì)形態(tài)受其原有狀態(tài)所限制,且經(jīng)過一個較大的抵押期限,市場狀況會發(fā)生很大變化,因而其價格也會隨之發(fā)生變化。因此,如能在抵押貸款前進(jìn)行正確的估價,使抵押貸款的辦理基于抵押房地產(chǎn)的恰當(dāng)評估值上,就能使銀行資產(chǎn)較好地得到保全,又確保了銀行利潤,使銀行資產(chǎn)運(yùn)行達(dá)到安全性和盈利性的統(tǒng)一。
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