二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的特殊性

　　(一)房地產(chǎn)抵押貸款行為的貸款的特殊性。房地產(chǎn)抵押貸款雖是房地產(chǎn)交易的一種，但它具有自身的特點(diǎn)：

　　1、在抵押期間，抵押人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有方式。房地產(chǎn)抵押的目的是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供擔(dān)保，其特點(diǎn)是抵押人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有。就抵押權(quán)人而言，設(shè)定抵押權(quán)的根本目的在于為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保，而不是取得抵押物或變賣抵押物;就抵押人而言設(shè)定抵押權(quán)的根本目的也是為如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保，轉(zhuǎn)移的是抵押權(quán)而不是抵押物。只是在抵押期滿，抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法變賣抵押物優(yōu)先受償，所以履行債務(wù)提供擔(dān)保是房地產(chǎn)抵押的目的，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有方式是房地產(chǎn)抵押的一個(gè)特點(diǎn)，不同于房地產(chǎn)交易之處。

　　2、抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在抵押期間具有未來(lái)的不確實(shí)性。因?yàn)樵诘盅浩陂g，抵押人能否按抵押合同償還債務(wù)尚不清楚。如果抵押人到期不履行債務(wù)，抵押權(quán)人將依法處分抵押房地產(chǎn)，但如果抵押人到期償還了債務(wù)，則將收回抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)。

　　3、房地產(chǎn)抵押權(quán)能的特殊性。房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種處分權(quán)，它不以利用標(biāo)的物實(shí)體為目的，它能給抵押權(quán)人帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益實(shí)際上是一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，國(guó)家建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》第四十七條規(guī)定，處分房地產(chǎn)應(yīng)支付的費(fèi)用及應(yīng)繳納的稅金，要優(yōu)于抵押權(quán)人的受償權(quán)。由此可見，抵押權(quán)人還不能夠得到處分抵押房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款，而只有優(yōu)先受償權(quán)。

　　4、房地合一性。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，這三個(gè)概念是從經(jīng)濟(jì)的角度對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)形式所作的分類。商品經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)代表著房屋建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，地產(chǎn)代表著土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，由于房屋土地在物質(zhì)屬性上具有連帶關(guān)系，致使這兩種資產(chǎn)形成也有緊密的連帶關(guān)系。因此，房屋不能單獨(dú)進(jìn)行抵押，需以整個(gè)房地產(chǎn)作抵押。

　　(二)房地產(chǎn)抵押估價(jià)基本事項(xiàng)的特殊性。房地產(chǎn)抵押貸款形為的特殊性決定了房地產(chǎn)抵押估價(jià)基本事項(xiàng)也具有特殊性。

　　1、估價(jià)目的的特殊性。在房地產(chǎn)的基本事項(xiàng)中，估價(jià)目的是最重要的因素，其它各項(xiàng)基本事項(xiàng)旨受其制約。因此，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)知道估價(jià)目的。估價(jià)來(lái)源于對(duì)各種估價(jià)的需要，而估價(jià)結(jié)果就是要滿足抵押貸款這一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要，這個(gè)滿足就體現(xiàn)在能確保債權(quán)的全部收回。從這可知，房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的是確定作為抵押的房地產(chǎn)的可擔(dān)保價(jià)值，從而確定貸款額。

　　2、估計(jì)對(duì)象的合法性。從估價(jià)目的出發(fā)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)對(duì)象是抵押人為獲得貸款而作的抵押的房地產(chǎn)，因此要求作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)必須合法，即房地產(chǎn)抵押評(píng)估必須是抵押人的合法擁有，產(chǎn)權(quán)的確無(wú)爭(zhēng)議的，而且符合有關(guān)法律法規(guī)標(biāo)的物的設(shè)定范圍，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行評(píng)估。凡國(guó)家法律規(guī)定不得設(shè)為抵押的房地產(chǎn)自然不能作為抵押估價(jià)的對(duì)象。

　　3、抵押價(jià)格的內(nèi)涵。就權(quán)利狀態(tài)而言，房地產(chǎn)抵押估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀態(tài)是抵押權(quán)，因此房地產(chǎn)抵押估價(jià)所要得到的估價(jià)額，其價(jià)格類型為抵押權(quán)的價(jià)格。按照房地產(chǎn)價(jià)格的基本原理，一項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格是由該項(xiàng)權(quán)利能給其持有人所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)際上是一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，即當(dāng)?shù)盅喝瞬荒馨醇s償還債務(wù)時(shí)，抵押物經(jīng)拍賣所得價(jià)款中實(shí)際可用于清償?shù)盅嘿J款債務(wù)的部分。這就使得抵押權(quán)價(jià)格內(nèi)涵較為復(fù)雜。首先，抵押物的拍賣由于展示時(shí)間的限制，交易情況顯然不同于正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，其價(jià)格通常低于正常市場(chǎng)價(jià)格。所以可認(rèn)為抵押物的拍賣價(jià)格是一種類似于企業(yè)破產(chǎn)的清算價(jià)格。其次，抵押房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是抵押房地產(chǎn)的資產(chǎn)總額價(jià)格，它的價(jià)值實(shí)體包含兩個(gè)部分：所有者權(quán)益和負(fù)債。抵押權(quán)是依據(jù)所有權(quán)來(lái)設(shè)定的。故而只能從抵押房地產(chǎn)的所有者權(quán)益部分得到清償，因此抵押房地產(chǎn)的負(fù)債(如欠付的工程款)應(yīng)從抵押房地產(chǎn)清算價(jià)格中扣除。

　　另外，抵押房地產(chǎn)的拍賣過(guò)程中要發(fā)生拍賣費(fèi)用，須交納稅金，這些項(xiàng)目因不能用于清償債務(wù)而應(yīng)從拍賣價(jià)款中扣除。所以抵押權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵可表述為：抵押權(quán)價(jià)格=抵押物的清算價(jià)格.抵押物負(fù)債總額一稅金一拍賣費(fèi)用。

　　4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定。房地產(chǎn)抵押估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為抵押權(quán)交割時(shí)點(diǎn)，這個(gè)時(shí)點(diǎn)通常不會(huì)距提出抵押估價(jià)要求的時(shí)點(diǎn)太遠(yuǎn)，所以一般情況下可以以估價(jià)人員對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘的時(shí)點(diǎn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)抵押的清算價(jià)格對(duì)應(yīng)于抵押房地產(chǎn)拍賣的時(shí)點(diǎn)，這一點(diǎn)如何來(lái)確定呢?一般的抵押貸款是一次性還款，貸款期一般在半年至三年的時(shí)間，這時(shí)可將拍賣時(shí)點(diǎn)定在貸款銀行所要求的還款日上。從法律角度講，在還款期內(nèi)任何時(shí)候只要債務(wù)人不能按約還款，銀行即可要求處分抵押物。在還款期的不同時(shí)點(diǎn)，拍賣價(jià)格不盡相同即使還款期內(nèi)房地產(chǎn)抵押價(jià)格穩(wěn)定不變，不同時(shí)點(diǎn)的拍賣價(jià)格折現(xiàn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值也不同。以擔(dān)保的目的而言，顯然只能以還款期內(nèi)預(yù)期變現(xiàn)價(jià)格現(xiàn)值最低值為擔(dān)保依據(jù)。還款期內(nèi)預(yù)期拍賣價(jià)格現(xiàn)值最低值可能出現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)為兩點(diǎn)，一是還款期內(nèi)預(yù)期價(jià)格走勢(shì)的最低點(diǎn)。二是還款期的終點(diǎn)(因其貼現(xiàn)期最長(zhǎng))在開發(fā)項(xiàng)目抵押貸款中，還款期的終點(diǎn)也通常是現(xiàn)實(shí)中銀行要求處分抵押物的時(shí)點(diǎn)，因此實(shí)務(wù)操作中應(yīng)取兩點(diǎn)中現(xiàn)值較低的一點(diǎn)為拍賣時(shí)點(diǎn)。

　　抵押物負(fù)債總額對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)應(yīng)為抵押交割的時(shí)點(diǎn)，這樣才使交割時(shí)抵押權(quán)價(jià)格能客觀反映房地產(chǎn)抵押的價(jià)值。如前所述，抵押權(quán)交割的時(shí)點(diǎn)即為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可以估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。拍賣費(fèi)用和有關(guān)稅費(fèi)都是發(fā)生在抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)點(diǎn)，一般這兩種費(fèi)用在抵押權(quán)交割時(shí)點(diǎn)與拍賣時(shí)點(diǎn)變動(dòng)不會(huì)太大，故可直接采用抵押權(quán)交割時(shí)點(diǎn)的值。

更多信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)師頻道   房地產(chǎn)估價(jià)師論壇

?2008年房地產(chǎn)估價(jià)師成績(jī)查詢及感想反饋
?2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月17.18日
?環(huán)球網(wǎng)校2009房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程輔導(dǎo)方案