二、我國政府對房地產業(yè)的政策

　　1、住宅建設成為今后的熱點

　　進入1996年，在房地產業(yè)處于低潮，房地產市場不景氣，商品房大量積壓之時，傳來了令業(yè)內人士振奮的信息：國家紀委主任陳錦華在關于發(fā)展住房建設的談話中指出，人民生活與生產、經濟發(fā)展之間，有一個很好的結合點，這就是住房。在實行國民經濟發(fā)展“九五”計劃時，要把住房建設確定為新的經濟增長點，把住宅消費作為消費熱點。1998年，建設部、國家發(fā)展計劃委員會、國土資源部為了貫徹實施《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，向各省、市、自治區(qū)下發(fā)了《關于大力發(fā)展經濟適用住房的若干意見》，明確指出今后住宅尤其是安居工程將是國家大力支持的建設項目，國家將對開發(fā)建設普通商品住宅和經濟適用房的房地產項目予以一定的政策傾斜，在房地產使用費、建設配套費和稅金上給予一定程度的優(yōu)惠，鼓勵房地產企業(yè)投資住宅建設。

　　同時，為了鼓勵城鎮(zhèn)居民購買住房產品，全國部分城市相繼開始實行住房分配貨幣化。天津市政府決定從1999年6月30日起，在全市城鎮(zhèn)范圍內的機關、團體、企事業(yè)單位一律停止住房實物分配，改為貨幣分配。這一措施將傳統(tǒng)的住房分配方式改為新的住房消費方式，即普通職工可以通過公積金貸款或商業(yè)銀行住房抵押貸款來購置自己的住房，從而將大大地推動住房消費。國家同時也相應放寬購房貸款的政策并對住房產品交易的各項稅費作出較大的下調，進一步搞活二、三級房地產市場。

　　2、加大積壓商品住房的處理力度

　　在前面我們曾提過，1998年底全國積壓的商品房達8000萬平方米，其中空置一年以上的占總量的50%左右，形成一種建房越多，積壓的閑置房數(shù)量越多的不良現(xiàn)象。據國家統(tǒng)計資料顯示，每年新增的空置商品房大約在1000萬平方米左右，不良資產的增加會導致金融風險的增加，為了防止泰國式金融危機的產生，國家下決心大力整頓房地產市場：一方面實行政策傾斜，將房地產市場引向普通住房和經濟適用房建設，另一方面則大力清理積壓商品房。1999年7月14日，國務院辦公廳關于印發(fā)《海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產試點方案》的通知(國辦發(fā)[1999]62號)就是一種信號，在試點方案中明確提出“盤活金融資產，改善經濟運行環(huán)境”。另外，廈門、廣州及全國許多城市也都開始或醞釀類似的處理積壓商品房的方案，在今后一段時期，將有相應的政策出臺。

　　三、房地產企業(yè)政治環(huán)境變化趨勢分析

　　1、消除供需矛盾的關鍵是調整住戶的售價

　　目前，我國房地產業(yè)內供求失衡的現(xiàn)象普遍存在，在寫字樓和商業(yè)項目市場中供過于求，因此造成房價和租金下滑。由于宏觀政策更傾向于普通商品房的建設，在一定時期，這個市場無法有更大的改觀。如上所述，國家在今后一定時間內將大力支持普通住宅和經濟適用房，以求帶來全社會經濟向前發(fā)展。但目前供求矛盾將嚴重影響國家這一政策的實施后果，假如國家大力支持下卻出現(xiàn)更多的積壓商品房，結果與政策的初衷是南轅北轍了，下一步如何實現(xiàn)供求平衡將是國家首要的目標。住房供求平衡的實現(xiàn)受兩方面因素的制約，一是通貨膨脹因素，二是有效需求不足的因素。

　　通貨膨脹因素的影響主要表現(xiàn)為房價暴漲。按其成因不同可分為三類，一是成本推進型房價上漲，即因各種稅費上漲導致的房價上漲;二是結構型房價上漲，即因其他社會消費品價格上漲帶動房價上漲;三是需求拉上型房價上漲，即因居民對住房的有效需求膨脹而引發(fā)的房價上漲。近兩年來國內消費市場處于通貨緊縮時期。各種消費品價格不漲反跌，國家也在逐步減少對住房建設的各項稅收和費用，居民對于住房的有效需求不足現(xiàn)象明顯。因此從通脹的角度來看，房價沒有上漲的動因。

　　如前所述，目前中國住房市場最明顯的特征是有效需求不足，主要表現(xiàn)為大量房屋閑置，同時居民住房消費水平并無明顯改善。住房有效需求不足的成因有二，一是社會分配不合理，居民收入差距擴大，大部分居民的住房消費能力不足而導致住房有效需求不足。從我國目前的情形來看，這兩方面的影響同時存在。一方面，雖然人們都在抱怨房價太高，房價收入比大于7，部分大、中城市甚至接近或超過10(據世界銀行考察的結果，住房價格與年收入之比為5才具備支付消費的能力)，但商品房價格仍然居高不下;另一方面，我國商品房空置面積呈逐年加速上升趨勢，表明居民住房消費有效需求不足。對于第一種原因，由于體制的問題，在近期內很難有很大的改觀，因此解決供求矛盾的焦點就在如何刺激居民的有效需求上。1996年，建設部葉如棠副部長指出：“要實現(xiàn)這一戰(zhàn)略性決策，必須有一個重大的政策調整?！敝饕呐e措有：取消福利分房，提高房租，增加職工工資，減少稅收，減低房價，“按揭”要搞，利率要降低。至1999年底，上述政策性措施陸續(xù)出臺，但只有房價還未有較大動作。隨著時間的推移，降低房價的呼聲和要求愈來愈大，如果房地產市場并未隨上述政策出臺一段時期后有明顯起色(目前看來效果并不明顯)，短期內大幅度提高職工收入或改變收入，消費預期心理有很大的難度，因此政策性房價的下調將越來越可能成為下一步政策現(xiàn)實。

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