5.價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的

　　針對不同估價目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，也是確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，而并不是選擇估價方法。

　　估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價目的與估價方法之間并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。

　　6.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要對估價基本事項有充分的認(rèn)識

　　(1)確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價對象

　　估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，如果不了解估價對象本身的情況，確定估價技術(shù)路線就無從談起。

　　(2)確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價目的估價目的決定了價格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價技術(shù)路線。

　　(3)確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價時點(diǎn)

　　確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是要確定房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和價格形成過程，而房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與估價時點(diǎn)密切相關(guān)。

　　7.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要遵循房地產(chǎn)估價原則

　　(1)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與合法原則

　　遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價。

　　(2)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與替代原則

　　遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　(3)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與最高最佳使用原則

　　遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象用于最高最佳使用為前提估價。

　　(4)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與估價時點(diǎn)原則

　　估價時點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。

　　估價時點(diǎn)原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會有不同的價值。

　　8.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定過程

　　確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是要確定估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

　　四、內(nèi)容講解：

　　1.1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線概述

　　1.1.1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念

　　房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受了估價委托并明確了估價目的、估價時點(diǎn)、估價對象等估價基本事項之后，接下來要做的一件重要工作就是確定估價技術(shù)路線。只有確定了估價技術(shù)路線，才能相應(yīng)地選擇估價方法，進(jìn)而才能進(jìn)行后面的具體估價作業(yè)。

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是評估出估價對象房地產(chǎn)的價值所應(yīng)遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認(rèn)識。

　　確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。

　　確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，要對估價對象房地產(chǎn)有充分的認(rèn)識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。

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