1.1.2 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程

　　房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)價值的過程，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線體現(xiàn)的正是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。

　　下面以《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定來說明房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程的關(guān)系。

　　以《規(guī)范》第6.4.4條為例：

　　“6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：

　　“(1)首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點(diǎn)起計。

　　“(2)用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額?！?/P>

　　這里給出的處理土地使用權(quán)出讓金問題的兩種方式，就是兩種估價技術(shù)路線。

　　這兩種估價技術(shù)路線反映了共同的價格內(nèi)涵：劃撥土地使用權(quán)的價格內(nèi)涵是出讓土地使用權(quán)價格扣除土地使用權(quán)出讓金價款后的余額部分。

　　而這兩種估價技術(shù)路線反映的價格形成過程卻又是不同的：前者是用出讓土地使用權(quán)價格減去土地使用權(quán)出讓金價款;后者是采用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權(quán)出讓金價款。

　　又例如《規(guī)范》第6.12.2條規(guī)定：

　　“6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價值?！?/P>

　　這里所說的：“對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術(shù)路線。也就是說，在進(jìn)行房地產(chǎn)損壞賠償估價時，需要確定的是估價對象房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進(jìn)行修復(fù)所需的費(fèi)用來衡量的。因此，房地產(chǎn)損壞賠償估價時，估價結(jié)論的價格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復(fù)所需的費(fèi)用”。明確了價格內(nèi)涵，也就明確了該價格的形成過程：模擬對損壞的房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)從而得出修復(fù)所需的費(fèi)用。進(jìn)而也就明確了估價的技術(shù)路線：估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價值。

　　由上所舉《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價格形成過程，關(guān)于這一點(diǎn)，在本章后面還會反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

　　1.1.3 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法

　　1.1.3.1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關(guān)系

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識?？梢哉f，每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種估價技術(shù)路線。

　　例如，市場法體現(xiàn)的是這樣一種對價格形成過程的認(rèn)識：房地產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能實(shí)現(xiàn)的價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認(rèn)識，市場法采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格經(jīng)過處理后作為評估價值”的技術(shù)路線。

　　成本法反映的估價技術(shù)路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進(jìn)行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加(積算)作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認(rèn)可這樣一種價格形成過程：房地　　產(chǎn)價值是由其各組成部分的價格累加而成的。

　　收益法體現(xiàn)了對價格形成過程的這樣一種認(rèn)識：可以將購買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價對象房地產(chǎn)的價格。收益法所體現(xiàn)的估價技術(shù)路線是：房地產(chǎn)價值是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。

　　假設(shè)開發(fā)法體現(xiàn)的房地產(chǎn)價格形成過程也即估價技術(shù)路線是：未完成的房地產(chǎn)的價值取決于它完成后的房地產(chǎn)價值與從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費(fèi)的差額。

　　同一個估價對象，采用不同的估價方法，實(shí)際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。例如，對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行估價，可以采用成本法，求取獲取土地的價格、已投入的建造成本和各項相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)，累加即得到其價值。這既是成本法的估價過程，也體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。它所反映的價格形成過程是：房地產(chǎn)價值是由構(gòu)成房地產(chǎn)價值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設(shè)開發(fā)法先確定該項目完成后的價值，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項投入和利息、利潤、稅費(fèi)，由此也可得出估價對象的價值。這種方法所反映的價格形成過程是：未完成的房地產(chǎn)的價值最終取決于它開發(fā)建設(shè)完成后的房地產(chǎn)價值，由后者可以推算出前者。

　　所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。

　　1.1.3.2 把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法

　　由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價值，所以，把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。

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