點(diǎn)擊進(jìn)入：2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告計(jì)算題第二套匯總

　　(三)公式與計(jì)算步驟

　　1.適用于該宗地的計(jì)算公式土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn))×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)：

　　2.計(jì)算步驟

　　(1)選擇計(jì)算方法根據(jù)題意，本題適用于成本逼近法

　　(2)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)10×10000÷666.67=150(元/平方米)

　　(3)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)8×10000÷666.67=120(元/平方米)

　　(4)利息(按單利計(jì)算)

　　150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)

　　(5)利潤(rùn)(150+120)×10%=27(元/平方米)

　　(6)土地成本價(jià)格150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)

　　(7)49年期的土地成本價(jià)格308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)

　　(8)49年期的土地出讓金30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)

　　(9)計(jì)算單位地價(jià)290.79+29.90=320.69(元/平方米)

　　(10)計(jì)算總地價(jià)總地價(jià)=320.69×3000=96.21(萬(wàn)元)

　　(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　1.試題難點(diǎn)

　　對(duì)于成本逼近法應(yīng)用的測(cè)試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對(duì)應(yīng)試者估價(jià)能力的考察，且在以下兩方面增加了難度：

　　(1)某些條件比較隱諱。本題未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應(yīng)試者能夠做出判斷。

　　(2)土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應(yīng)修正。因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。在對(duì)土地成本價(jià)格和土地出讓金進(jìn)行年期修正時(shí)，要考慮成本價(jià)格(無(wú)限年期)和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。

　　2.常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　(1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)的計(jì)算只用一個(gè)算式表述，或前面缺少解題方法說(shuō)明等。

　　(2)未統(tǒng)一價(jià)格單位或面積換算錯(cuò)誤。解題過(guò)程中各項(xiàng)費(fèi)用與價(jià)格單位要統(tǒng)一，中間過(guò)程既可使用“元/平方米”，也可使用“萬(wàn)元/畝”，但最終單位地價(jià)要換算成“元/平方米”。面積換算是成本逼近法考題中的一個(gè)重要考點(diǎn)，歷次考試多有涉及，‘’畝“ 與”平方米“之間的換算，可采用”1畝=666.67平方米“或”1畝=1/0.0015平方米“。

　　(3)利息計(jì)算中計(jì)息期取值錯(cuò)誤。需計(jì)算利息的項(xiàng)目為土地取得費(fèi)與土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期即1年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在均勻投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其計(jì)息期為0.5年。應(yīng)試者往往不考慮土地取得費(fèi)與土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息差異，計(jì)息期均按一年或半年計(jì)算。

　　本題土地開(kāi)發(fā)周期未超過(guò)1年，在按年計(jì)息的前提下，可按單利計(jì)算利息，若開(kāi)發(fā)周期在一年以上，則需按復(fù)利計(jì)算。

　　(4)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)與土地取得費(fèi)之和，利息一般不作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)。

　　(5)未做年期修正或修正錯(cuò)誤。如：未考慮土地成本價(jià)格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無(wú)限年期將兩者一并修正為49年期價(jià)格;或僅對(duì)土地成本價(jià)格進(jìn)行年期修正;或錯(cuò)將土地剩余使用年期確定為50年。

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