2015土地估價師《土地估價相關(guān)知識》考前押題第三套

　　四、情景分析題(共3題，有相關(guān)10小題，題號111～120，每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有1個符合題意。每小題2分，共20分。選錯、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項得0.5分)

　　(1)(一)2004年5月，X省Y市政府征收了該市2縣基本農(nóng)田以外的耕地600畝。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司通過公開市場獲得了該土地的使用權(quán)，欲建一大型住宅區(qū)。為彌補自有資金的不足，甲公司向工商銀行申請了開發(fā)貸款。同時，工商銀行為該住宅區(qū)的購房者提供了80%30年的抵押貸款，并為確保其貸款安全，又向保險公司投保。2007年7月，甲公司為謀求多元化經(jīng)營，以其開發(fā)的該住宅區(qū)中10套住宅(按其市場價計算的總房款為600萬元)投資于乙公司，并將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到乙公司名下。當?shù)仄醵惗惵蕿?%，營業(yè)稅稅率為5%。試根據(jù)以上條件，回答第{TSE}小題的問題。{TS}市政府征用該片土地應(yīng)報(　　)審批。

　　A. X省人民政府

　　B. Y市人民政府

　　C. Z縣人民政府

　　D. 國務(wù)院

　　(2){TS}在該房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營過程中，有關(guān)融資涉及的主要信用形式包括(　　)。

　　A. 商業(yè)信用

　　B. 銀行信用

　　C. 國家信用

　　D. 消費信用

　　(3){TS}以下關(guān)于甲公司以住宅投資乙公司的說法，正確的是(　　)。

　　A. 甲公司應(yīng)繳納營業(yè)稅30萬元

　　B. 乙公司應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，繳納契稅24萬元

　　C. 由于該交易以房產(chǎn)作投資，與正常房屋買賣有所不同，乙公司可不繳納契稅

　　D. 乙公司辦理的房屋所有權(quán)證中的附圖注明了套內(nèi)建筑面積和分攤面積，明確了異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界限，此附圖為房產(chǎn)分戶圖

　　(4){TS}工商銀行為確保貸款安全而向保險公司投保的險種屬于(　　)。

　　A. 信用保險

　　B. 責(zé)任保險

　　C. 保證保險

　　D. 財產(chǎn)保險

　　(5){TS}以下關(guān)于甲公司進行房地產(chǎn)開發(fā)的工程造價計價的說法，正確的是(　　)。

　　A. 在編制建筑工程預(yù)算時，可將該開發(fā)項目分為土建、電氣安裝、工業(yè)管道、住宅、商場等單項工程

　　B. 可依據(jù)平面圖，按照逆時針方向分部分項計算工程量

　　C. 概算定額是在預(yù)算定額的基礎(chǔ)上綜合擴大而成的，每一概算定額中綜合分項都包含數(shù)個預(yù)算定額細目

　　D. 通常情況下，基本子項的實物工程量越大，單位價格越高，則工程造價也越大

　　(6)(二) 甲公司正在某市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一塊土地上興建賓館，由于融資的需要，擬以該土地進行抵押貸款，并委托L土地評估公司進行地價評估。甲公司所能提供的土地批準文件只有《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地批準書》。試根據(jù)以上條件，回答第{TSE}小題的問題。{TS}在這種情況下，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的規(guī)定，甲公司所占用的土地(　　)。

　　A. 符合法律規(guī)定

　　B. 抵押貸款審批手續(xù)不全

　　C. 建設(shè)用地規(guī)劃審批手續(xù)不全

　　D. 是否辦理土地出讓手續(xù)不詳

　　(7){TS}根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，甲公司在申請施工許可證前，必須取得(　　)等法定憑證。

　　A. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　B. 國有土地使用權(quán)證

　　C. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　D. 控制性詳細規(guī)劃許可證

　　(8){TS}對L土地評估公司來說，可以選擇的做法為(　　)。

　　A. 因土地手續(xù)不全，可以不接受該評估業(yè)務(wù)

　　B. 建議并幫助甲公司完善建設(shè)用地批準手續(xù)，待手續(xù)齊全后再進行評估

　　C. 先做咨詢性質(zhì)評估，等手續(xù)齊全后再調(diào)整報告

　　D. 先按照委托目的和要求評估，等手續(xù)齊全后再調(diào)整報告

　　(9)(三)某投資者在市中心購買了一幢寫字樓，擬用于出租，其中購房費用的30%依靠自有資金支付，其余部分使用銀行商業(yè)貸款，年利率為7%，貸款期限為5年，投資者設(shè)定的基準收益率為10%。為確保投資的順利進行，投資者聘請某評估公司為其設(shè)計項目實施方案，并開展項目財務(wù)評價。該評估公司根據(jù)寫字樓的實際建造和出租情況，并通過對當?shù)貙懽謽亲馐凼袌龅恼{(diào)查分析，得出如下初步結(jié)論：①所得稅前的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=962.76萬元;②當折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為-454.21萬元;③在第29年年初，項目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計為-64.22萬元，第30年年初為56.72萬元。試根據(jù)以上條件，回答第{TSE}小題的問題。{TS}該項目內(nèi)部收益率等于(　　)。

　　A. 10.32%

　　B. 10.68%

　　C. 11.68%

　　D. 11.32%

　　(10){TS}該項目的動態(tài)投資回收期為(　　)年。

　　A. 28.47

　　B. 30.53

　　C. 29.53

　　D. 28.53

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