1.下列土地估價中的技術(shù)處理不正確的是( )。

　　A.當采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應(yīng)為3年內(nèi)成交的交易

　　實例

　　B.當采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發(fā)費用應(yīng)準確區(qū)分

　　宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度

　　C收益還原法中估價對象的凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象實際經(jīng)營的財務(wù)報

　　表分析獲得

　　D.剩余法中未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值可以采用市場比較法、收益還

　　原法進行測算

　　答案：C

　　解析：客觀的財務(wù)報表是企業(yè)經(jīng)營狀況的基本反映，但是由于企業(yè)在經(jīng)營過程中往往會受到經(jīng)營管理水平、不合理的人為干預(yù)等偶然因素的影響，造成企業(yè)財務(wù)報表不能客觀地反映企業(yè)經(jīng)營狀況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益能力，因此在利用企業(yè)財務(wù)報表進行企業(yè)經(jīng)營收益分析時，應(yīng)進行適當調(diào)整，調(diào)整為正常經(jīng)營管理水平下的客觀收益;其次還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營項目，按照其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)項目及其相應(yīng)的市場價格，分析計算其客觀總收益。

　　2.受理估價委托時應(yīng)明確估價基本事項，其中不包括( )。

　　A.明確估價目的

　　B.明確估價對象

　　C.明確估價時點

　　D.明確估價收費具體數(shù)額

　　答案： D

　　解析：估價收費具體數(shù)額不能在受理估價委托時明確。

　　3.某房地產(chǎn)開發(fā)商取得一宗商業(yè)用地法定最高年限土地使用權(quán)，預(yù)計2年完成開發(fā)建設(shè)，經(jīng)調(diào)查測算，項目建成后的商場房地年凈收益可達到400萬元，綜合還原率為7%，則開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值為( )萬元。

　　A.5333

　　B.5277

　　C.4804

　　D.4754

　　答案：B

　　解析：商業(yè)用地最高年限為40年，2年完工，剩余38年。

　　400÷7%×(1-1/(1+7%)38)=5277萬元。

　　4.某城市寫字樓用地的評估中，應(yīng)選取同時期的( )對比較案例估價期日進行修正。

　　A全國綜合地價指數(shù)

　　B該市綜合地價指數(shù)

　　C全國寫字樓地價指數(shù)

　　D該市寫字樓地價指數(shù)

　　答案： D

　　解析：市場法可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。應(yīng)盡量選取同類的地價指數(shù)進行修正。

　　5.采用基準地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，需要通過各方面的比較將對應(yīng)用途和級別的基準地價修正為估價對象宗地價格，在比較修正的因素中不包括對( )的修正。

　　A.建筑物成新狀況

　　B.土地開發(fā)程度

　　C.土地使用權(quán)年限

　　D.容積率

　　答案：A

　　解析：基準地價系數(shù)修正法比較修正的因素有年期修正、容積率修正、開發(fā)程度修正等。

　　6.下列城市規(guī)劃因素中對地價影響最大的因素是( )。

　　A.面積、形狀、土地使用年限

　　B.防洪堤、供電容量、消防站

　　C.綠化、游憩設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量

　　D.用途、容積率、建筑密度

　　答案：D

　　解析：土地用途、容積率、建筑密度的影響最大，用途的改變直接影響著地價，容積率、建筑密度決定了樓面面積的多少。

　　7.某宗房地產(chǎn)的總價值為90萬元，其中土地價值20萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投?；馂?zāi)險，其投保價值最高為( )萬元。

　　A.30

　　B.60

　　C.70

　　D.90

　　答案：C

　　解析：總價值90萬元，土地價值20萬元，房產(chǎn)價值70萬元，火災(zāi)險投保為房產(chǎn)價值，因此最高70萬元。

　　8.依據(jù)交通原則建立起來的中心地體系，上級中心地可以支配下級中心地 ( )的商服活動。

　　A.全部

　　B.1/2

　　C.I/3

　　D.1/6

　　答案：B

　　解析：依K=4的原則形成的交通系統(tǒng)，高一級中心地除包括自身處的一個完整的次一級中心的市場區(qū)外，還包括相鄰6個次一級中心的市場區(qū)的1/2。

　　9.某公司以年租金540元/平方米的價格租用某商業(yè)不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)的剩余土地使用年期為30年，建筑容積率為1，建筑物的成新度為70%。據(jù)調(diào)查，同類建筑物的重置價格為2000元/平方米，同類商業(yè)房地產(chǎn)的法定最高年期土地出讓價格為3000元/平方米，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，不動產(chǎn)綜合還原率為9%。則該不動產(chǎn)的價格為( )元/平方米。

　　A.3650

　　B.4232

　　C.5270

　　D.5599

　　答案：B

　　解析：該不動產(chǎn)價格應(yīng)為建筑物價格+土地價格

　　建筑物價格=同類建筑物重置價格×成新度=2000×70%=1400元

　　土地價格：已知同類商業(yè)土地最高年期的出讓價格為3000元/平方米，則30年的價格為：

　　3000÷(1-(1+8%)40)×(1-(1+8%)30)=2832.2元

　　則不動產(chǎn)價格=1400+2832=4232元

編輯推薦：2014年土地估價師成績查詢

           2014年土地估價師VIP套餐　

              土地估價師考試歷年真題匯總