某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設資金，該宗地已閑置5年。

　　上述四宗地由當?shù)厥型恋厥召弮渲行拇碚M行統(tǒng)一收購，經整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0～3.5。請根據(jù)以上情況，回答下列問題：

　　1.市土地收購儲備中心在對宗地A進行收購補償時，有人認為只應對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由;

　　2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地價格進行評估，請簡述評估思路;

　　3.根據(jù)國家有關規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地C時，應對公司乙的土地使用權進行補償，請問：如何確定補償價格?

　　4.根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應如何處置，并說明法律依據(jù);

　　5.該中心區(qū)域經整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點;

　　6.市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構對該宗地的價格進行評估，請問：

　　(1)該土地估價機構接受委托后，應按何程序進行評估;

　　(2)可以選用哪兩種方法進行評估，為此應收集哪些資料。

　　案例分析題一答案

　　1.答題要點

　　該說法不正確，其補償應包括土地的價格補償。因為：

　　(1)由于土地的資產屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權。

　　(2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應得到補償。

　　2.答題要點

　　(1)劃撥土地使用權的價格應為出讓土地使用權價格扣減土地出讓金后的余額。

　　(2)劃撥土地使用權的價格應按現(xiàn)狀工業(yè)用途進行評估。

　　評估方法可以選用成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法。

　　3.答題要點

　　對宗地C應按原出讓用途及其年限下的市場價格給予適當補償。

　　(1)土地用途應設定為商業(yè)。

　　土地使用權年限應為出讓剩余年限35年。

　　(2)可選擇采用收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、剩余法等方法。

　　4.答題要點

　　對于宗地D應由政府無償收回，因為：

　　根據(jù)《城市房地產管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，如滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回。

　　5.答題要點

　　作為商業(yè)中心用地，屬于經營性用地，根據(jù)國土資源部2002年第11號令的規(guī)定，必須以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓。

　　各出讓方式的基本特征如下：

　　招標：由投標者制作并投送標書，根據(jù)標書所示的設計方案和投標價格確定中標者，投標者一般在3個以上。

　　拍賣：先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關限制，然后在固定的場所集中競買，出價高者成交。

　　掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。

　　6.答題要點

　　(1)估價機構接受評估委托后，應按以下程序進行評估：

　　A.確定估價的基本事項，包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等;

　　B.擬定估價作業(yè)計劃，確定估價項目、內容、資料類型、來源、調查方法、人員安排、時間進度等;

　　C.資料收集與實地查勘，主要收集社會、經濟、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等;

　　D.相關資料分析&考試大&，對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進行分析;

　　E.按照一定的原則，選擇適當?shù)墓纼r方法，試算宗地價格;

　　F.試算價格調整，確定最后估價結果;

　　G.撰寫土地估價報告書;

　　H.將土地估價報告提交給委托方。

　　(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法中的兩種。

　　收集的資料包括：

　　1)收益還原法應收集以下資料：

　　A.開發(fā)后的房地產出租收益;

　　B.房地產出租費用及有關稅費等;

　　C.房屋重置成本;

　　D.土地還原率、房屋還原率等參數(shù);

　　E.當?shù)赝恋厥袌?、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。

　　2)市場比較法應收集以下資料：

　　A.三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等的比較實例;

　　B.土地還原率等參數(shù);

　　C.當?shù)赝恋厥袌?、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。

　　3)基準地價系數(shù)修正法應收集以下資料：

　　A.當?shù)鼗鶞实貎r及修正體系;

　　B.待估宗地所在土地級別;

　　C.土地還原率等參數(shù);

　　D.當?shù)赝恋厥袌?、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。

　　4)剩余法應收集以下資料：

　　A.開發(fā)后的不動產市場售價;

　　B.開發(fā)中的有關建筑費、專業(yè)費用及其他費用;

　　C.土地還原率&考試大&、年貸款利率等參數(shù);

　　D.當?shù)赝恋厥袌?、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。

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