某企業(yè)擬進行貸款，委托評估機構(gòu)對所涉及的一宗工業(yè)用地進行評估，為委托方提供貸款提供客觀、公正的價格依據(jù)。

　　請依據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：

　　(1)抵押價格評估提供的是抵押物在設定抵押權(quán)時的正常市場價格，評估過程中應注意哪些問題?

　　(2)若待估宗地為集體土地，進行抵押時應注意的問題。

　　(3)對宗地進行評估&考試大&時，可選擇哪兩種方法，簡述所用方法的基本程序。

　　(4)若待估宗地為劃撥用地，請簡述評估的技術(shù)路線。

　　(5)抵押失敗后，抵押權(quán)人依法對抵押的土地進行拍賣，拍賣評估的特點有哪些，簡述技術(shù)路線。

　　答案：

　　1.答題要點

　　(1)注重預期風險;

　　(2)分析市場變現(xiàn)能力;

　　(3)考慮抵押期間的耗損;

　　(4)測算成本構(gòu)成。

　　2.答題要點

　　(1)年期的設定：本例中應設定為工業(yè)用地法定出讓最高年限50年;

　　(2)地價內(nèi)涵對應的土地權(quán)利應為集體土地使用權(quán);

　　(3)特殊說明中應注明：某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會同意并出具書面證明

　　在實現(xiàn)抵押權(quán)時同意按法律規(guī)定的土地征用標準補償后轉(zhuǎn)為國有。

　　3.答題要點

　　可選擇市場比較法和成本逼近法

　　(1)市場比較法的估價程序：

　　搜集交易資料;選取比較交易實例;建立價格可比基礎;進行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個別因素、土地使用年期、容積率修正;求取比準價格。

　　(2)成本法估價程序

　?、偎鸭鞯鼗虿疬w取得土地的一般費用資料，計算土地取得費A。

　?、谒鸭恋毓芾碣M、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設基金等相關費率或標準，計算相關稅費B。

　?、鬯鸭雷诘厮巺^(qū)域土地開發(fā)費一般資料，計算土地開發(fā)費用C。

　?、芩鸭⒙剩嬎阃顿Y利息D;

　?、菟鸭顿Y利潤率，計算投資利潤E;

　　⑥搜集當?shù)赝恋卦鲋凳找媛?，計算土地增值收益F;

　　⑦搜集當?shù)赝恋剡€原利率，按土地價格=(A+B+C+D+E)×[1-1/(1+土地還原率)土地使用權(quán)]計算土地價格。

　　4.可采用市場比較法和成本逼近法，評估計算出市場價格后，從得到的估價額中減去出讓金。

　　5.特點是：強制處分;快速變現(xiàn);消費者心理因素;購買者的額外支出等造成的價格變化。

　　技術(shù)路線：估價時采用市場比較法和成本逼近法等。對同類土地在正常市場價格水平和拍賣市場價格水平作出比較，確定拍賣市場的成交價格

　　比正常市場成交價格偏底的幅度，按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏底的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。

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