三、情景分析題(2題，內(nèi)含l0小題，題號51～60，共l0分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有1個(gè)符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.25分)

　　(一)某企業(yè)擁有A宗地的劃拔土地使用權(quán)，并于2009年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議，租期20年，實(shí)際支付的年租金為10元/┫。A宗地土地面積為30000┫，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。

　　經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：

　　(1)B宗地：占地45畝，于2005年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時(shí)根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到“七通一平”的開發(fā)程度，共花費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)540萬元。據(jù)調(diào)查，從2005年9月1日到2009年9月1日期間，征地費(fèi)用和達(dá)到“七通一平”的土地開發(fā)費(fèi)用分別上漲了20%和30%。

　　(2)C宗地：占地25000┫，于2005年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到“三通一平”的開發(fā)程度。按照2009年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達(dá)55萬元。(3)D宗地：占地3.5h┫，于2009年9月以國家作價(jià)入股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價(jià)425元/┫。

　　表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)?009年9月的土地市場情況，從征地到完成“七通一平”的土地開發(fā)需要1年的時(shí)間，土地開發(fā)費(fèi)分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入;設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為l.5%，需按季度按復(fù)利計(jì)算利息;土地開發(fā)的投資回報(bào)率為l0%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%。

　　相對A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價(jià)格因于發(fā)程度不同而有差異：達(dá)到“七通一平，，時(shí)地價(jià)比“五通一平”高100元/┫，達(dá)到“五通一平’’時(shí)地價(jià)比“三通一平”高60元/┫。根據(jù)以上資料，回答51～55小題的問題。

　　51.以宗地B、C、D作為比較案例，利用市場比較法測算宗地A于2009年9月1日的單位地價(jià)為(　　)元/┫。

　　A.383.86

　　B.370.57

　　C.388.58

　　D.392.65

　　52.市場比較法中交易案例修正的主要因素有(　　)。

　　A.交易情況

　　B.個(gè)別因素

　　C.期日和年期

　　D.區(qū)域因素

　　53.宗地A于2009年9月1日的市場年租金為(　　)元/┫。

　　A.28.56

　　B.26.45

　　C.24.35

　　D.30.25

　　54.宗地A于2009年9月1日的承租土地使用總價(jià)格為(　　)萬元。

　　A.463.54

　　B.456.06

　　C.488.50

　　D.423.86

　　55.應(yīng)用市場比較法估價(jià)時(shí)，應(yīng)具備的條件有(　　)。

　　A.交易類型全面

　　B.豐富的交易案例

　　C.待估土地與交易案例有相關(guān)性和替代性.

　　D.發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)市場

　　(二)某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價(jià)格評估的委托，估價(jià)基準(zhǔn)日確定在當(dāng)年10月31日。評估對象位于華南K城市的S湖邊，面積為500┫，是委托方于2000年10月通過拍賣方式購得的土地，使用期限為50年。目前該地塊內(nèi)有一座900┫砌體結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年lO月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬元。市場調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時(shí)建筑物綜合造價(jià)為2000元/┫，目前重置價(jià)格為2500元/┫。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月50元/┫(建筑面積)，每年需支付的總費(fèi)用約80元/┫(建筑面積)。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計(jì)算并回答56-60題。

　　56.如果沒有其他損失和市場波動的考慮，根據(jù)已知的條件，該寫字樓的客觀年總收益為(　　)萬元。

　　A.48.6

　　B.43.74

　　C.54

　　D.36

　　57.假定該寫字樓按照自然折舊，則年折舊為(　　)元。

　　A.46875

　　B.37500

　　C.45000

　　D.40909

　　58.在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋年折舊固定為5萬元，則房屋的現(xiàn)值為(　　)萬元。

　　A.205

　　B.210

　　C.215

　　D.220

　　59.在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋現(xiàn)值為250萬元，寫字樓年總純收益為50萬元，則土地的純收益為(　　)萬元。

　　A.50

　　B.51

　　C.48

　　D.52

　　60.如果其他條件不變，假定土地的純收益為50萬元，則土地總價(jià)格為(　　)萬元。

　　A.648

　　B.658

　　C.678

　　D.698

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