第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

　　要求：

　　掌握：現(xiàn)金流量、資金時間價值、單利計息與復(fù)利計息的計算方法、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。

　　熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計算公式及其應(yīng)用;投資回收與投資回報的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計算方法。

　　了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指針和清償能力指標(biāo)的計算方法。

　　考試知識要點(diǎn)：

　　1. 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖

　　2. 資金時間價值與資金等值的判定

　　3. 設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)

　　4. 投資回收與投資回報的區(qū)別

　　5. 盈利能力指標(biāo)的分類

　　復(fù)習(xí)綱要：

　　一、投資風(fēng)險的基本概念(掌握)

　　1.現(xiàn)金流量

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得相應(yīng)的投資回報。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計算房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的前提。

　　現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點(diǎn)實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金等收入。

　　現(xiàn)金流出包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。

　　房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。

　　2.現(xiàn)金流量圖

　　現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。

　　某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。

　　3.房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量

　　潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈運(yùn)營收益、抵押貸款還本付息、準(zhǔn)備金、稅金、經(jīng)營現(xiàn)金流

　　4. 稅金

　　我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：

　　(1)經(jīng)營稅金及附加

　　包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。

　　營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。

　　城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。

　　(2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視士地等級、用途按占用面積征收;

　　房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　(3)企業(yè)所得稅

　　企業(yè)所得稅是對實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。

　　所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。

　　應(yīng)納稅所得額=實(shí)現(xiàn)利潤?允許扣除項目的金額。

　　現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%。但按照2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四條的規(guī)定：從2008年1月1日起“企業(yè)所得稅的稅率為25%?！?/P>

　　二、資金的時間價值與利息、利率(掌握)

　　1. 資金的時間價值

　　資金時間價值：同樣數(shù)額的資金在不同時間點(diǎn)上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。

　　資金時間值的大小，取決于多方面的因素：投資利潤率;通貨膨脹率;風(fēng)險因素。

　　2. 利息與利率

　　利息：是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。

　　計息周期：是指計算利息的時間單位。

　　利率：是指在單位時間內(nèi)所得的利息額與借貸金額之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。

　　決定利率的高低因素有：利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間分配的比例。

　　利率具有以下特點(diǎn)：

　　①隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，平均利潤率有下降趨勢。

　?、谄骄麧櫬孰m有下降趨勢，但卻是一個非常緩慢的過程。

　?、塾捎诶矢叩腿Q于兩類資本家對利潤分割的結(jié)果，因而使利率的決定具有很大的偶然性。

　　3. 單利計息與復(fù)利計息

　　利息的計算有單利和復(fù)利兩種。

　　單利計息計算公式：Fn=P(1+in)

　　復(fù)利計息計算公式：Fn=P(1+i)n

　　4. 名義利率與實(shí)際利率

　　名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。

　　實(shí)際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。

　　實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系：

　?、賹?shí)際利率比名義利率更能反映資金的時間價值;

　?、诿x利率越大，計算周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;

　　③當(dāng)每年計算周期數(shù)m =1時，名義利率與實(shí)際利率相等;

　　④當(dāng)每年計算周期數(shù)m>1時，實(shí)際利率大于名義利率;

　　⑤當(dāng)每年計算周期數(shù)m →∞時，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：

　　資金等值，是指在考慮時間因素的情況下，不同時點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。

　　實(shí)際利率i與名義利率r關(guān)系： i=(1+r/m)m-1

　　復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法及復(fù)利計算公式匯總表 表3-1

　　系數(shù)名稱 標(biāo)準(zhǔn)表示法 所求 已知 公式

　　一次支付 現(xiàn)值系數(shù) (P/F，i，n) P F P=F(P/F，i，n)

　　終值系數(shù) (F/P，i，n) F P F=P(F/P，i，n)

　　等額序列支付 現(xiàn)值系數(shù) (P/A，i，n) P A P=A(P/A，i，n)

　　資金回收系數(shù) (A/P，i，n) A P A=P(A/P，i，n)

　　儲存基金系數(shù) (A/F，i，n) A F A=F(A/F，i，n)

　　終值系數(shù) (F/A，i，n) F A F=A(F/A，i，n)

　　等差序列 現(xiàn)值系數(shù) (P/G，i，n) P G P=G(P/G，i，n)

　　年費(fèi)用系數(shù) (A/G，i，n) A G A=G(A/G，i，n)

　　等比序列 現(xiàn)值系數(shù) (P/s，i，n) P s，A1 P=s(P/s，i，n)

　　年費(fèi)用系數(shù) (A/s，i，n) A s，A1 A=s(A/s，i，n)

　　抵押貸款常用計算種類 表3-2

　　計算種類 給出指標(biāo)

　　月還款額 住房面積、價格、首付款比例(或貸款成數(shù))、貸款年利率、貸款期限

　　某期按等額本金還款的利息 住房面積、價格、首付款比例(或貸款成數(shù))、貸款年利率、貸款期限

　　最大抵押貸款額 月收入、貸款期限、首付款比例(或貸款成數(shù))、年利率、用于還款金額占收入的比例

　　最大購房面積 住房價格、首付款比例(或貸款成數(shù))、貸款年利率、貸款期限、月收入與還款比例

　　組合貸款最低月還款利息 住房面積、價格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率

　　組合貸款最低商業(yè)貸款金額 住房面積、價格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率

　　等比還款月還款額 住房面積、價格、首付款比例(或貸款成數(shù))、貸款年利率、貸款期限、等比系數(shù)

　　實(shí)際利率 名義年利率、計息周期

　　剩余本金金額 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時間

　　月還款額的變化 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時間

　　月還款額的變化 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、利率變化

　　三、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析(掌握)

　　1. 設(shè)備有形磨損

　　設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。

　　2. 設(shè)備無形磨損

　　設(shè)備無形磨損，是由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。

　　3. 設(shè)備磨損的補(bǔ)償

　　要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。

　　設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。

　　設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。

　　4. 設(shè)備更新的特點(diǎn)分析

　?、僭O(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命;②設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量;③只比較設(shè)備的費(fèi)用;④設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。

　　5. 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命

　　經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計算方法與動態(tài)計算方法

　　6. 物業(yè)管理中的設(shè)備更新

　?、俨粫嵘飿I(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新;②能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

　　四、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果與財務(wù)評價指標(biāo)(熟悉)

　　1、投資與成本

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　投資，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

　　成本，是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。

　　成本包括：開發(fā)項目總投資;開發(fā)產(chǎn)品成本;經(jīng)營成本;期間費(fèi)用。

　　2、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式：

　　①置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。

　　②開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。

　　3、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個部分。

　　投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。

　　4、經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟(jì)評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。

　　盈利能力指標(biāo)是用來考察項目盈利能力水平的指針，包括靜態(tài)指針和動態(tài)指針。

　　清償能力指標(biāo)是考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。

　　房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo) 表3-2

　　項目類型 盈利能力指標(biāo) 清償能力指標(biāo)

　　靜態(tài)指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)

　　房地產(chǎn)

　　開發(fā)投資 成本利潤率 財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期

　　投資利潤率 財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 利息備付率

　　資本金利潤率 動態(tài)投資回收期Pb 償債備付率

　　資本金凈利潤率 資產(chǎn)負(fù)債率

　　靜態(tài)投資回收期P´b

　　房地產(chǎn)

　　置業(yè)投資 投資回報率 財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期

　　現(xiàn)金回報率 財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 償債備付率

　　靜態(tài)投資回收期P´b 動態(tài)投資回收期fb 資產(chǎn)負(fù)債率

　　流動比率、速動比率

　　盈利能力指標(biāo)是用來考察項目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，這些指標(biāo)計算簡便，通常在概略評價時采用;動態(tài)指標(biāo)，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費(fèi)用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計算評價指標(biāo)。

　　清償能力指標(biāo)是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。

　　5、盈利指標(biāo)計算

　　財務(wù)凈現(xiàn)值是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。

　　財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。

　　動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。

　　成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。

　　投資利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。

　　資本金利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目投入的資本金或權(quán)益資本。

　　資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。

　　靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。

　　現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

　　投資回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。

　　6、清償能力指標(biāo)計算

　　利息計算方法：按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息;還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息。

　　借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。

　　利息備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。

　　償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。

　　資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度。

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