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　　第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

　　第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念

　　(一)物業(yè)管理招標(biāo)

　　1.物業(yè)管理招標(biāo)的概念

　　物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)約的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由許多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競標(biāo)，從中選擇最符合的競投者，并與之訂立物業(yè)管理合同的一種交易行為。

　　2.物業(yè)管理招標(biāo)主體

　　物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作;業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負(fù)責(zé)實施物業(yè)管理權(quán)的招標(biāo)組織工作。

　　一些重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型功用設(shè)施的物業(yè)(如機場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。

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　　(二)物業(yè)管理投標(biāo)

　　1.物業(yè)管理投標(biāo)的概念

　　物業(yè)管理投標(biāo)，是對物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。

　　2.物業(yè)管理投標(biāo)的主體

　　物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標(biāo)人)。

　　專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生公司、園林綠化專業(yè)公司等。

　　就整體的物業(yè)管理服務(wù)項目而言，投標(biāo)的主體必須具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內(nèi)容進行分項投標(biāo)的情況，參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。

　　物業(yè)管理招標(biāo)的類型

　　(一)按物業(yè)類型劃分

　　根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項目招標(biāo)和非住宅項目招標(biāo)兩大類。其中的非住宅類型項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施(如機場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。

　　(二)按項目服務(wù)內(nèi)容的實施劃分

　　根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項目的招標(biāo)、單項服務(wù)項目的招標(biāo)和分階段項目的招標(biāo)等類型。

　　如規(guī)劃用地為54萬m2的某大學(xué)城物業(yè)管理項目，其招標(biāo)單位將該項目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項目分別招標(biāo);在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護管理這一單項招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機組的管理分離出來，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商;在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標(biāo)中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。

　　(三)按招標(biāo)主體的類型劃分

　　根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。

　　前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體;物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標(biāo)主體;若物業(yè)性質(zhì)為重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或采購中心。

　　(四)按項目服務(wù)的方式劃分

　　根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項目招標(biāo)、顧問項目招標(biāo)等類型。

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點

　　(1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的內(nèi)涵范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個項目中有時會出現(xiàn)幾中不同類型的物業(yè)，并要求投標(biāo)人提供綜合性的管理服務(wù)，因此物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點。如高校物業(yè)項目或大型社區(qū)物業(yè)項目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點，因此，要求投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性。

　　(2)由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認(rèn)識水平、消費觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異;同時，由于物業(yè)類型的不同，招標(biāo)人對項目招標(biāo)的條件和對投標(biāo)人的要求就會不同，因此，投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動時應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。( 差異性 )

　　(3)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

　　一是招標(biāo)主體的特殊性。首先，物業(yè)管理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(或單一業(yè)主)、建設(shè)單位、政府機關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標(biāo)的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會發(fā)生改變，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體;成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會招標(biāo)主體。再次，對于公用設(shè)施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，若由使用人組織，則許經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)委托。

　　二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般服務(wù)業(yè)，是具有社會公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體服務(wù)，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對不確定性。

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　　物業(yè)管理招標(biāo)的方式

　　(一)公開招標(biāo)

　　公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。

　　招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法等具體事項。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時間和地點。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進行的評選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和入圍程序等。

　　公開招標(biāo)的主要特點是招標(biāo)人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。

　　(二)邀請招標(biāo)

　　邀請招標(biāo)，也稱作有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。

　　采取邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人，在投標(biāo)邀請和招標(biāo)文件上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法，以及開標(biāo)日期、時間和地點等具體事項。邀請招標(biāo)的實施程序?qū)γ恳粋€預(yù)定的投標(biāo)人都是公開的，因此具備一定的公開性。

　　采用邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇參選的投標(biāo)人，尤其其重點考察投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗、在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽度、對招標(biāo)項目的綜合承擔(dān)能力等。招標(biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標(biāo)的最終成功。

　　邀請招標(biāo)的主要特點是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，招標(biāo)人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。

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　　物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

　　(一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容

　　早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標(biāo)內(nèi)容有：

　　(1)對投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計提供專業(yè)的合理化建議;

　　(2)對投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見;

　　(3)對投標(biāo)物業(yè)的建設(shè)設(shè)計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)的意見并對現(xiàn)場進行監(jiān)督;

　　(4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議;

　　(5)參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應(yīng)整改意見;

　　(6)設(shè)計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計劃;

　　(7)對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案;

　　(8)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案;

　　(9)辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務(wù)。

　　(二)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容

　　常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有：

　　(1)項目機構(gòu)的建立與日常運作機制的建立，包括機構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等;

　　(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理;

　　(3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等;

　　(4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施;

　　(5)精神文明建設(shè);

　　(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營;

　　(7)財務(wù)管理，包括對物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金的使用和管理。

　　(三)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定

　　物業(yè)管理項目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型管理和合資合作等三種方式。

　　(1)所謂全方位服務(wù)型管理方式，是指招標(biāo)人聘請物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)對招標(biāo)物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)自行負(fù)責(zé)組織實施和運作，招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進行綜合測評。

　　(2)所謂顧問服務(wù)型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對招標(biāo)人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行顧問指導(dǎo)服務(wù)，日常運作完全由招標(biāo)人(或原有的管理方)自行負(fù)責(zé)。顧問服務(wù)管理方式實際上是咨詢服務(wù)的一種延伸。

　　(3)所謂合資合作方式，是指招標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)驗等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用與大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。

　　物業(yè)管理方式一般由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確規(guī)定項目所采取的方式，招標(biāo)人也可以要求投標(biāo)人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇確定的一種方式。

　　如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標(biāo)活動中，項目的建筑面積為9400m2。招標(biāo)內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項，招標(biāo)方式為公開招標(biāo)。在管理方式的確定上，招標(biāo)人提出了上述三種方式，要求投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)狀和投標(biāo)人自身的經(jīng)驗、優(yōu)勢，選擇最適合招標(biāo)物業(yè)的管理方式，并提出相應(yīng)的管理方案。

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