物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機關(guān)

　　第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　「釋義」 本條規(guī)定了物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機關(guān)。

　　(一)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。

　　根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)部職能的文件的規(guī)定，建設(shè)部是國務(wù)院綜合管理全國建設(shè)事業(yè)，具體包括工程建設(shè)、城市建設(shè)。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國范圍來講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。

　　(二)縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主要包括省、市、縣等房地產(chǎn)行政主管部門。根據(jù)實踐中的情況，各省、市、縣對物業(yè)管理實行政府管理的具體的行政管理部門應(yīng)指房管局。

　　政府的管理面臨一個角色轉(zhuǎn)換的問題，即不再是過去那種行政性、福利性的管理，政府對物業(yè)管理市場的管理應(yīng)該主要立足于宏觀管理，通過法規(guī)來實現(xiàn)管理目標(biāo)，其基本職能和作用是把物業(yè)管理市場置于法規(guī)監(jiān)督之下，本著疏導(dǎo)的原則為物業(yè)管理市場充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化。政府對物業(yè)管理市場的管理，主要體現(xiàn)在四個方面：(1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī);(2)對物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行管理，包括領(lǐng)導(dǎo)和進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量評優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理公司進(jìn)行資質(zhì)管理。指導(dǎo)、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作;(3)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會工作;(4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場運作中出現(xiàn)的情況和問題。

　　政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理(主要著眼點是對房地產(chǎn)開發(fā)公司的監(jiān)督和幫助以及對業(yè)主利益的維護(hù))，對物業(yè)管理公司的管理，在物業(yè)管理過程中的管理。詳述如下：

　　1.前期物業(yè)管理中的政府管理。

　　前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！睆倪@點看來，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門指導(dǎo)下進(jìn)行，如：(1)竣工驗收。(2)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，組織或監(jiān)督第一次業(yè)主大會的召開，對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會登記，對其工作依法進(jìn)行監(jiān)督。(3)向業(yè)主委員會提供委托管理合同范本。

　　2.房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理公司的管理。

　　物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)行政主管部門歸口管理。物業(yè)管理工作應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。房地產(chǎn)行政主管物業(yè)管理的政府管理部門對物業(yè)管理公司進(jìn)行行政管理的主要工作有：(1)組織物業(yè)管理公司參加評比;(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批;(3)對物業(yè)管理人員進(jìn)行崗位資格培訓(xùn)。

　　3.物業(yè)管理具體工作中的政府管理。

　　物業(yè)管理中的政府管理不僅體現(xiàn)在上述兩個方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。物業(yè)管理包括基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)、特色業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，具體包括房屋建筑的維護(hù)、修繕與改造，物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新，相關(guān)場地的維護(hù)與管理，消防設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)，通過值班、看守、巡邏所進(jìn)行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃保潔，庭院綠化，車輛管理等。這些具體的物業(yè)管理活動中，政府依法進(jìn)行的管理都是不可或缺的。

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