一、物業(yè)管理前期介入的界定

　　筆者認(rèn)為物業(yè)管理前期介入應(yīng)包括兩個(gè)階段：超前介入和前期管理。所謂超前介入是指物業(yè)管理公司或人員在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。而所謂的前期管理則是指物業(yè)出售后至業(yè)主入住前的物業(yè)管理。這一階段的工作主要有管理機(jī)構(gòu)和人員的配置、管理規(guī)章制度的制定、物業(yè)的驗(yàn)收與接管、用戶入住管理、房屋裝修管理以及檔案資料的建立。

　　二、前期介入時(shí)機(jī)的選擇

　　根據(jù)前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業(yè)管理公司在項(xiàng)目可行性研究階段即開(kāi)始介入;中期介入則是在項(xiàng)目施工階段開(kāi)始;在工程基本結(jié)束、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收時(shí)介入看作為晚期介入。

　　早期介入可對(duì)項(xiàng)目的可行笥提出意見(jiàn)或建議，同時(shí)可就原設(shè)計(jì)圖紙?zhí)岢鲇嘘P(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改進(jìn)建議。中期介入則主要是檢查前期工程的質(zhì)量，就原風(fēng)調(diào)雨順 不合理但又可以更改的部分提出建議。后期介入的主要工作是對(duì)工程進(jìn)行測(cè)試檢驗(yàn)和指出前期工程缺陷，就改進(jìn)方案的可能性和費(fèi)用提出建議。

　　從以上比較可以看出，物業(yè)管理公司在早期介入最好，提出的意見(jiàn)最及時(shí)，采納后能優(yōu)化設(shè)計(jì)，有利于后期管理工作的順利進(jìn)行;中期介入雖然晚一點(diǎn)，但是不少方面還可以補(bǔ)救，可以減少物業(yè)接管后的返工，避免一些在后期管理中難以解決的問(wèn)題。因此，如果目前條件不允許早期介入的話，中期介入應(yīng)是比較合適的介入點(diǎn)。晚期介入雖仍屬前期介入的范疇，但工程已經(jīng)竣工，設(shè)備已經(jīng)安裝，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，也已無(wú)法改變。

　　為使開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的樓宇便于管理，樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施便于維護(hù)、保養(yǎng)，在兼顧開(kāi)發(fā)企業(yè)利益的條件下，更多的為業(yè)主生活質(zhì)量和便利考慮，物業(yè)管理最好在樓宇立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)即介入其中，從物業(yè)管理角度就各項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整、修正。物業(yè)管理越早介入，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)越有利。而且在許多情況下，既為開(kāi)發(fā)商省去了一些不必要的支出，又為業(yè)主今后的生活帶來(lái)了方便，舉手之勞，多方得益。

　　三、開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期介入中的角色處理

　　(一)超前介入中的“主角”

　　超前介入的物業(yè)管理企業(yè)并不一定就是前期及后期物業(yè)的當(dāng)然管理者，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定招標(biāo)選聘時(shí)。因此，在超前介入階段物業(yè)管理只是起輔助作用，這時(shí)的“主角”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而非物業(yè)管理公司。所以，在這一階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)可聘請(qǐng)物業(yè)管理公司或其人員或物業(yè)管理老師就有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行咨詢。在工作中，應(yīng)注意如下問(wèn)題：

　　1、立項(xiàng)決策階段

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究評(píng)估時(shí)，聽(tīng)取物業(yè)管理人員或老師對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面的參考建議，必要的話可讓其就該項(xiàng)目今后的物業(yè)管理構(gòu)想提出書面咨詢報(bào)告，以便在決策時(shí)綜合考慮包括物業(yè)管理在內(nèi)的各方面的意見(jiàn)，減少?zèng)Q策的盲目性和主觀隨意性。

　　2、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工安裝和竣工驗(yàn)收階段

　　這幾個(gè)階段，已涉及到項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)。此時(shí)征詢物業(yè)管理人員的好處在于：物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)在使用與管理過(guò)程中細(xì)節(jié)問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力，他們的改進(jìn)意見(jiàn)或建議更易貼近業(yè)主的實(shí)際需求，更能直接地把以往開(kāi)發(fā)中“先天不足”所造成的后果反映出來(lái)，以防患于未然。但由于超前介入中設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理人員都要參與開(kāi)發(fā)過(guò)程，在發(fā)生問(wèn)題時(shí)容易產(chǎn)生扯皮推諉，從而產(chǎn)生監(jiān)管部門多而監(jiān)管力度差的現(xiàn)象，造成質(zhì)量難以提高的局面。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在這幾個(gè)階段應(yīng)協(xié)調(diào)好各類人員的關(guān)系，尤其是對(duì)物業(yè)管理人員。要把握好他們是“配角”的定位，明確其責(zé)任，規(guī)定其處理問(wèn)題的程序，嚴(yán)格按照程序與職權(quán)行事，以避免“越權(quán)”和推卸責(zé)任現(xiàn)象的發(fā)生。

　　(二)前期管理中的“配角”

　　在物業(yè)前期管理中，開(kāi)發(fā)企業(yè)已與物業(yè)管理公司簽訂了委托管理的合同。物業(yè)管理公司依法擁有該物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)權(quán)，故此時(shí)物業(yè)管理公司處于主導(dǎo)地位，而開(kāi)發(fā)企業(yè)則飾演“配角”。

　　在這一階段，出于自身利益的考慮，開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理公司的出發(fā)點(diǎn)至少是應(yīng)保證物業(yè)在正式出售前、交付使用后的保修期間能平安過(guò)渡，憑借對(duì)前期管理合同有關(guān)內(nèi)容的精心設(shè)計(jì)和實(shí)施中的有效監(jiān)管來(lái)保證前期物業(yè)管理達(dá)到一定水平。因此，此時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)配合和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作，從而圓滿完成物業(yè)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。

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