還原收益法

　　收益還原法又稱投資法。它是將評(píng)估物業(yè)在預(yù)期的經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)所產(chǎn)生的收益，通過資本化，換算成一個(gè)價(jià)值指標(biāo)，以此作為該物業(yè)的現(xiàn)時(shí)估價(jià)方法。即購(gòu)買一項(xiàng)一定使用年限的物業(yè)，將此物業(yè)在其使用年限內(nèi)獲取年純收益的現(xiàn)值之和累積起來，這個(gè)累計(jì)收益的現(xiàn)值便是該物業(yè)的價(jià)格。采用收益還原法求得的價(jià)格，通常稱為收益價(jià)格。

　　(一)收益還原法的適用范圍

　　一般來說，收益還原法只適用于每年有明確收益的物業(yè)估價(jià)：它必須具備三個(gè)基本條件：

　　1?該物業(yè)的未來收益必須能用金額表示。

　　2?與未來收益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，必須是可以計(jì)算的。

　　3?當(dāng)評(píng)估對(duì)象是各種物業(yè)(廠房、商店、住宅、寫字樓等)的復(fù)合體，其各組成部份均應(yīng)符合前兩個(gè)條件。

　　(二)收益還原法的運(yùn)用

　　一般來講，用作租賃的物業(yè)及供商店、旅店、工廠等企業(yè)用的物業(yè)，均可用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。

　　租賃的物業(yè)指出租的土地和房屋等，出租的土地可以正常的年地租額扣除土地稅、管理費(fèi)和其他稅費(fèi)，求得該土地的年純收益，再以土地還原利率還原為地價(jià)。出租的房屋、大廈、公寓、寫字樓、商店等，則以年租收入扣除各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)，如稅金、維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)等，求得房租純收益，再以土地及房屋的綜合還原率進(jìn)行資本還原，求得該土地及房屋的復(fù)合估價(jià)。

　　如何正確地計(jì)算物業(yè)的總收益、總費(fèi)用及還原利益，是提高收益還原法評(píng)估正確的關(guān)鍵。

　　1?標(biāo)準(zhǔn)總收益計(jì)算的基本條件

　　1)應(yīng)當(dāng)是物業(yè)經(jīng)營(yíng)正常狀態(tài)下的收益;

　　2)應(yīng)當(dāng)是有規(guī)律的持續(xù)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益;

　　3)應(yīng)當(dāng)是建立在科學(xué)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上的最可能實(shí)現(xiàn)的收益。

　　2?標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用的計(jì)取項(xiàng)目

　　總費(fèi)用的計(jì)項(xiàng)必須是正常經(jīng)營(yíng)所持續(xù)支付且直接必要的費(fèi)用。一般來說，主要包含項(xiàng)目如下所示。

　　1)土地租賃的總費(fèi)用：主要是稅收、管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等。

　　2)房屋租賃的總費(fèi)用：主要是維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、空置損失費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅等;

　　3)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用的總費(fèi)用：主要為銷貨成本、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅款、利息、其他必須支出的費(fèi)用。

　　3?還原利率的確定

　　還原利率的確定，許多學(xué)者提出眾多主張，歸納起來主要有：

　　1)地方一般利率;

　　2)地方習(xí)慣利率;

　　3)地方土地利率;

　　4)通行投資年利率;

　　5)復(fù)合利率;

　　6)實(shí)值利率;

　　7)租金與價(jià)格平均比率。

　　收益還原法中的還原利率，從理論上講應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的資本的獲利率。在實(shí)用上，則采用房屋的租金和價(jià)格的比例。為避免受個(gè)別因素的影響，一般選取多種物業(yè)的租金與其價(jià)格的比值，求取一個(gè)平均值，作為還原率。

　　(三)收益還原計(jì)算公式

　　由于物業(yè)收益的表現(xiàn)形式不同，它的推算形式亦不一樣。常用的有如下幾種形式：

　　1?最簡(jiǎn)單的形式

　　2?有限年期且其他因素不變的情況

　　3?純收益在前若干年有變化的情形

　　一般情況是根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)條件，對(duì)物業(yè)在未來3～5年的純收益作出預(yù)測(cè)，并且假設(shè)從此以后到未來無窮遠(yuǎn)年房地產(chǎn)將保持固定的純收益，然后對(duì)這兩部份純收益分別進(jìn)行折現(xiàn)和資本化處理，最后計(jì)算出物業(yè)總價(jià)值。

　　例：有一物業(yè)通過預(yù)測(cè)得到5年的純收益為20萬、22萬、25萬、28萬、30萬，從第6年到未來穩(wěn)定在35萬元左右。其還原率為10?%?，則該宗物業(yè)的收益價(jià)格為：

　　4?純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的情況

　　1)無限年期的情況

　　b表示純收益逐年遞增(取正號(hào))或遞減(取負(fù)號(hào))的數(shù)額。

　　2)使用年期有限時(shí)

　　物業(yè)的評(píng)估方法尚有假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、購(gòu)買年法、路線價(jià)估價(jià)法等方法。

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