特別推薦：2014物業(yè)管理師《綜合能力》第六章知識點匯總

　　所有權(quán)

　　所有權(quán)是指所有人在法律限制的范圍內(nèi)對物進行全面支配的權(quán)利。所有權(quán)與一國的經(jīng)濟制度和社會秩序關系重大。

　　(一)所有權(quán)的性質(zhì)

　　1.整體性：它不是占有、使用、收益、處分四項權(quán)能在量上的總和，而是一個渾然一體的權(quán)利，不能在內(nèi)容或時間上加以分割。由此所有權(quán)才可以派生出他物權(quán)，即他物權(quán)系從所有權(quán)上新創(chuàng)設而取得，而非從所有權(quán)中分割取得。

　　2.本源性：所有權(quán)是他物權(quán)之母，經(jīng)濟越發(fā)達，所有權(quán)產(chǎn)生出他物權(quán)的情況就越多。

　　3.彈力性：所有權(quán)雖受他物權(quán)的限制，但他物權(quán)一旦消滅，所有權(quán)即恢復其圓滿狀態(tài)，因此所有權(quán)猶如彈簧，可因承受負擔或負擔的消除而伸縮。

　　4.永久性：所有權(quán)無存在期限的限制，可永久存續(xù)，因此為無期限物權(quán)，此與他物權(quán)及債權(quán)均有不同。

　　5.社會性：為社會公益之需，所有權(quán)在現(xiàn)代社會中應受法律的限制，由此使所有權(quán)呈現(xiàn)較強的社會化色彩，與羅馬法之所有權(quán)的絕對性不同。

　　(二)所有權(quán)的權(quán)能

　　1.占有：指對物的控制，可分為所有人占有和非所有人占有，后者又可分為合法占有和非法占有。

　　2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用價值所決定，還取決于科技發(fā)展的程度和人們的認識水平。

　　3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，獲取經(jīng)濟上的利益。天然孳息是基于物的自然屬性而產(chǎn)生的收益，如母雞生蛋、果實和樹枝脫離。法定孳息是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生的收益，如存款得到利息，租房得到租金。

　　4.處分：是指對物進行事實上或法律上的處置，即決定物在事實上或法律上的命運。其中前者是指對物予以有形的變更或毀損物的本體，后者如所有權(quán)轉(zhuǎn)移或設定用益物權(quán)、擔保物權(quán)。

　　上述諸權(quán)項中，使用權(quán)是所有權(quán)的靈魂，而處分權(quán)則是所有權(quán)的最終體現(xiàn)。由于上述權(quán)能的存在，特別是使用權(quán)的存在，為所有權(quán)與其權(quán)能的分離提供了可能;隨著經(jīng)濟的發(fā)展，法律上遂從以所有為中心轉(zhuǎn)變到以利用為中心。

　　除此之外，所有權(quán)還具有排除他人干涉的消極權(quán)能。

　　(三)所有權(quán)的限制

　　現(xiàn)代社會中，基于人類整體生活的要求，所有權(quán)受到一定限制。在公法上，為維護社會公益或基于特定的立法政策，通常在環(huán)保法、文物保護法等行政法中對某些人的某些所有權(quán)進行限制。在私法中，誠實信用原則和禁止權(quán)利濫用原則等民法基本原則、相鄰關系、他物權(quán)的設定、當事人的約定等都可構(gòu)成對所有權(quán)的限制。

　　(四)善意取得制度

　　善意取得，又稱即時取得，是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人，在將其占有的動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時，若第三人取得該動產(chǎn)系出于善意，即取得其所有權(quán)。該制度限制了所有權(quán)的追及效力，旨在保護交易安全。

　　善意取得的構(gòu)成要件包括：

　　1.其適用對象須為動產(chǎn);但記名有價證券不適用善意取得，我國規(guī)定盜贓物、遺失物不適用善意取得。

　　2.動產(chǎn)必須是基于有償法律行為(如買賣、互易)而取得;通過繼承、遺贈、贈與等無償方式取得者，不適用善意取得。

　　3.受讓人須實際占有該動產(chǎn);若尚未占有動產(chǎn)，則物權(quán)尚未移轉(zhuǎn)，當然不適用善意取得。

　　4.受讓人取得財產(chǎn)時須出于善意，即不知情。若明知讓與人無處分權(quán)而受讓，則不能予以保護。善意的判斷時間，以物的交付時間為準。

　　善意取得的法律效果是善意受讓人取得動產(chǎn)的所有權(quán)，而且為原始取得，動產(chǎn)上原有的負擔歸于消滅。質(zhì)權(quán)、留置權(quán)也應適用善意取得制度。

　　(五)相鄰關系

　　相鄰關系是指兩個以上相互鄰近的不動產(chǎn)所有人或者使用人，在使用不動產(chǎn)時因相鄰各方應當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務關系。當事人一方基于相鄰關系而享有的權(quán)利就是相鄰權(quán)。

　　就相鄰關系的性質(zhì)而言，是對所有權(quán)的限制，是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生。相鄰權(quán)不是獨立的權(quán)利，但是它可以對抗第三人，且不需要登記就可產(chǎn)生。相鄰關系在法律性質(zhì)上不屬于強行規(guī)定，應允許當事人自由協(xié)商;只是在當事人無特別約定時，才有該規(guī)定適用的余地。

　　相鄰關系不僅由民法予以規(guī)范，關于水污染、空氣污染等方面的環(huán)境保護法也涉及相鄰關系，所以相鄰關系的處理須由私法和公法規(guī)范共同協(xié)力。

　　相鄰關系的處理原則，《民法通則》規(guī)定的是“有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理”的原則。

　　1.相鄰用水排水關系

　　對于自然流水，應尊重水的自然流向。對于人工排水，在必要時應當允許，但應選擇對損害最少的處所和方法為之。

　　2.防止對相鄰土地的損害

　　不動產(chǎn)權(quán)利人在進行挖掘土地、建造建筑物或鋪設管線等行為時，不得危害相鄰不動產(chǎn)的正常使用和安全;建筑物或其他工作物有傾倒的危險并可能危及相鄰的不動產(chǎn)時，應當采取必要的預防措施。

　　3.對相鄰土地的利用

　　不動產(chǎn)的權(quán)利人，確有必要通過相鄰土地安設管線、通行或使用相鄰土地時，相鄰土地權(quán)利人應當同意，但是可以請求賠償損失，利用人也應選擇對相鄰土地損害最小的方法。

　　4.建筑物相鄰關系

　　建筑物相鄰關系是一種平面與立體相交叉的相鄰關系，在現(xiàn)代社會中最為重要者有相鄰通風、采光以及不可量物侵害。例如王某與李某是鄰居關系，2004年7 月中旬，王某未將其空調(diào)室外機安裝在物業(yè)指定的位置，而是安裝在正對李某房門的位置，導致影響李某的生活安寧。李某遂將王某告上法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機并賠償精神損失。王某的行為即違反了《民法通則》關于相鄰關系的規(guī)定。

　　建造建筑物，應當與相鄰建筑物保持適當距離，并且適當限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

　　所謂不可量物侵害，是指噪聲、煤煙、振動、臭氣、塵埃、放射性等不可稱量的物質(zhì)，因侵入鄰地而造成的干擾性妨害或損害的現(xiàn)象。不動產(chǎn)權(quán)利人應當有權(quán)依照法律規(guī)定禁止相鄰的各權(quán)利人排放、泄漏大氣污染物以及施放噪聲、振動、光、無線電波等有害物質(zhì)。

　　(六)共有

　　1.共有概述

　　所謂共有是指由兩個以上的主體對同一物共同享有一個所有權(quán)，包括按份共有和共同共有兩種類型。民法上的所有分為單獨所有和共有，從歷史上看，所有權(quán)曾經(jīng)歷了從共有到個人所有的發(fā)展過程，至現(xiàn)代社會已經(jīng)以單獨所有為常態(tài)。

　　共有具有以下特征：

　　(1)必須是兩個以上的主體;他們共同享有一個所有權(quán)，而非數(shù)個所有權(quán)。

　　(2)其客體必須是一項特定的統(tǒng)一的財產(chǎn);包括一個或數(shù)個動產(chǎn)、不動產(chǎn)、有價證券等。

　　(3)在內(nèi)容上，各共有人就共有物按照各自的份額或平等的享有權(quán)利和承擔義務。

　　(4)共有關系具有對內(nèi)和對外的雙重特性。

　　共有可以基于法律規(guī)定、當事人約定以及特定的事實而發(fā)生。共有并不違反一物一權(quán)主義。

　　2.按份共有

　　按份共有是指兩個以上的共有人對同一項財產(chǎn)按照預先確定的份額享有權(quán)利和承擔義務。在按份共有中，各共有人對于共有物存在一定的應有份，此應有份雖是所有權(quán)在量上的分割，但其性質(zhì)、內(nèi)容和效力則與單獨所有權(quán)無異，各人的權(quán)利就其應有部分而存在于共有物的全部。

　　按份共有的特征在于：

　　(1)共有人按照預先確定的份額享有權(quán)利和承擔義務;

　　(2)共有人之間在共有物的管理和使用上權(quán)利平等，但在分配盈利和分擔虧損時則按照各自的份額決定，因此系平等與不平等共存;

　　(3)按份共有不需要特殊的基礎關系，可以隨時分割。

　　3.按份共有人的權(quán)利義務：

　　(1)共有人的使用收益權(quán)：在不妨害其他共有人使用的限度內(nèi)，各共有人有權(quán)按其應有份額對共有物的全部為使用、收益。各共有人對共有物的使用、收益超過限度的，除全體共有人另有約定外，應征得其他共有人的同意。

　　(2)共有物的管理：除另有約定外，共有物由共有人共同管理。為保存共有物所必要的行為，各共有人有權(quán)單獨為之。

　　(3)費用及負擔的分擔：共有物及共有關系的管理費用及其他負擔，由各共有人按其份額比例分擔。但共有人另有約定的，從其約定。共有人中一人支付的數(shù)額超出其應分擔的部分時，有權(quán)按照其他共有人應分擔的部分請求償還。

　　(4)共有份額和共有物的處分：各共有人有權(quán)自由對其應有份額進行讓與、設定負擔或拋棄。共有人讓與其應有份額時，其他共有人在同等條件下，有共同或單獨優(yōu)先購買的權(quán)利。但共有人另有約定的，從其約定。整個共有物的轉(zhuǎn)讓、設定負擔、拋棄、事實上處分或變更其使用收益方法，須得共有人全體同意，但共有人另有約定的除外。共有人沒有約定時，共有人中的一人拋棄其應有份額，或者死亡后沒有繼承人的，其份額歸屬于其他共有人。

　　(5)按份共有的外部關系：各共有人有權(quán)作為所有權(quán)人就共有物的全部向第三人提出請求，但返還共有物的請求，只能為全體共有人的利益提出。對基于共有物產(chǎn)生的債權(quán)，若債權(quán)為可分時，各共有人僅能按其應有份額向第三人提出請求;若為不可分時，各共有人有權(quán)為全體共有人的利益提出請求。因共有物產(chǎn)生的對第三人的義務，若為可分時，由各共有人按其應有份額分擔;若為不可分時，由各共有人承擔連帶責任。

　　4.共同共有

　　是指兩個以上的共有人根據(jù)某種共同關系，對共有物不分份額地享有權(quán)利和承擔義務。其種類包括夫妻共有、家庭共有、遺產(chǎn)未分割前的繼承人的共有。

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