特別推薦：2014物業(yè)管理師《綜合能力》第九章知識點(diǎn)匯總

　　社區(qū)管理主體建設(shè)

　　社區(qū)管理主體是社區(qū)存在和發(fā)展的基本條件。從根本土說，社區(qū)管理主體的建設(shè)就是社區(qū)管理主體的改革、重組與完善和不斷優(yōu)化管理功能、提高工作效率的過程。目前社區(qū)管理主體的建設(shè)已逐步上升為整個(gè)社區(qū)工作的重心。當(dāng)前我國正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，加強(qiáng)社區(qū)管理主體的建設(shè)，對于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，發(fā)揮社區(qū)功能，促進(jìn)社會發(fā)展，實(shí)現(xiàn)小康社會的建設(shè)目標(biāo)都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　1.社區(qū)管理主體建設(shè)的含義

　　社區(qū)管理主體建設(shè)是指以社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)為核心，由社區(qū)自治組織、業(yè)主委員會和社區(qū)中介組織共同參與，旨在進(jìn)一步健全管理主體的組織機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)管理主體的功能和制度，提高社區(qū)管理主體的工作效率的過程。社區(qū)管理主體建設(shè)不僅僅是其本身的建設(shè)，更為重要的是通過社區(qū)管理主體的組織、功能和制度的建設(shè)，提高工作效率，這是社區(qū)管理主體建設(shè)的直接目的。

　　2.社區(qū)管理主體建設(shè)的內(nèi)容

　　社區(qū)管理主體建設(shè)的內(nèi)容很多，在現(xiàn)階段，根據(jù)社區(qū)發(fā)展的實(shí)際需要我們將著重探討社區(qū)管理主體的組織建設(shè)。

　　第一，社區(qū)黨組織建設(shè)

　　社區(qū)黨組織是我們黨的基層組織。社區(qū)黨組織的存在是我國社區(qū)工作有別于其他國家的一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)，是我國社區(qū)管理和建設(shè)工作中的一大特色。尤其是隨著我國改革開放的不斷深入，市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，密切黨同群眾關(guān)系，加強(qiáng)社區(qū)黨組織建設(shè)，成了鞏固黨的執(zhí)政基礎(chǔ)的重要保證。

　　第二，社區(qū)政府組織建設(shè)

　　街道辦事處是區(qū)人民政府的派出機(jī)關(guān)，接受區(qū)人民政府領(lǐng)導(dǎo)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，在本轄區(qū)內(nèi)行使相應(yīng)的政府管理職能。街道辦事處的設(shè)立、變更或者撤銷，應(yīng)當(dāng)根據(jù)地域條件和居民分布狀況，在滿足便于聯(lián)系群眾和有效管理的要求的前提下，向區(qū)人民政府提出申清，市民政局審核同意后報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

　　第三，社區(qū)自治組織建設(shè)

　　江澤民同志在黨的十六大報(bào)告中指出“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的文明社區(qū)”，“擴(kuò)大基層民主，是發(fā)展社會主義民主的基礎(chǔ)性工作?！爆F(xiàn)階段我國城鄉(xiāng)社區(qū)的自治組織主要有以下幾種形式：城市居民委員會、志愿者協(xié)會組織、文化體育類社團(tuán)、村民委員會。

　　第四，社區(qū)中介組織建設(shè)

　　社區(qū)中介組織在推進(jìn)社區(qū)建設(shè)與管理、增強(qiáng)社區(qū)凝聚力、加強(qiáng)社區(qū)團(tuán)結(jié)、提高居民的自治能力中扮演著極為重要的角色。對于社區(qū)中介組織的內(nèi)涵，學(xué)術(shù)界目前尚無嚴(yán)格、統(tǒng)一的認(rèn)識。有的認(rèn)為，社區(qū)中介組織又可稱為非政府組織或者是非盈利組織。它主要致力于社區(qū)服務(wù)和管理，宗旨是滿足社區(qū)居民的需求。在我國現(xiàn)階段，社區(qū)中介組織尚處于起步和發(fā)展階段，成熟或比較成熟的社區(qū)中介組織還為數(shù)不多，要根據(jù)居民服務(wù)的需求，培育和發(fā)展各種類型的社區(qū)民辦非企業(yè)性服務(wù)組織和服務(wù)機(jī)構(gòu)，通過這些專業(yè)化的機(jī)構(gòu)，為社區(qū)提供高質(zhì)量和全方位的服務(wù)，要繼續(xù)鼓勵(lì)和支持各類志愿服務(wù)組織的社區(qū)工作，并使其逐步規(guī)范化、制度化。

　　第五，業(yè)主委員會建設(shè)

　　業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理，由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社區(qū)各方面反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司行為的一個(gè)民間性組織。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團(tuán)體，其合法權(quán)益受到國家法律的保護(hù)。

　　業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上說，還是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式。從社會發(fā)展、社會進(jìn)步的更高更深的層次來看，通過業(yè)主委員會實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，是人民群眾維護(hù)自身利益、自我教育、自我服務(wù)、自我管理的實(shí)踐形式與實(shí)踐活動。

　　第六，物業(yè)管理企業(yè)的建設(shè)

　　隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，越來越多的集約化居民住宅區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。作為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)活動、社會活動和文化活動的區(qū)域載體，居住小區(qū)的物業(yè)管理越來越具有社區(qū)建設(shè)的發(fā)展意義。在國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)中，明確提出要將物業(yè)管理融入到社區(qū)建設(shè)之中：在劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到社區(qū)建設(shè)的因素;在日常管理活動中，要求物業(yè)管理企業(yè)在做好社區(qū)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)、管理的同時(shí)，還要對社區(qū)內(nèi)的治安、環(huán)保等公共事務(wù)做好服務(wù)。

　　社區(qū)建設(shè)的內(nèi)容主要包括兩部分，一是建設(shè)具有社區(qū)硬件設(shè)施的人居環(huán)境，二是建立有一定社區(qū)管理職能的組織并做好社區(qū)的日常管理工作和文化營造工作。前者是政府和房地產(chǎn)開發(fā)方的責(zé)任，后者則更多地要依賴于行政組織和其他社會組織的介入和管理，同時(shí)也是所有工作和生活在社區(qū)中的人的責(zé)任。

　　物業(yè)管理的主要任務(wù)就是通過對物的管理，對人的服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適便捷的社區(qū)環(huán)境，使所管物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。物業(yè)管理工作做到位，不僅可以確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)保值、增值的目的，而且有利于提高現(xiàn)代城市管理的專業(yè)化、社會化和現(xiàn)代化水平。將物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)是現(xiàn)代城市建設(shè)和社會管理的重要方面和必備條件，同時(shí)也是物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展的長遠(yuǎn)之計(jì)。

　　社區(qū)組織，是社區(qū)建設(shè)的核心。主要是指社區(qū)黨建、社區(qū)自治組織建設(shè)和社區(qū)中介組織建設(shè)等，這里重點(diǎn)講社區(qū)自治組織建設(shè)。社區(qū)自治組織建設(shè)，主要是指按照社區(qū)構(gòu)成要素劃定社區(qū)，建立社區(qū)自治組織和新的社區(qū)管理體制。

　　從民政部門的角度，重點(diǎn)探索建立新的社區(qū)自治組織。為敘述方便，我們用各地的做法進(jìn)行表述。各地的做法：一是科學(xué)合理地劃分社區(qū)。二是建立新的社區(qū)自治組織體系。

　　(1)建立“決策層”，即社區(qū)成員代表大會。社區(qū)成員代表大會由社區(qū)居民和社區(qū)單位的代表組成，討論決定社區(qū)的重要事項(xiàng);

　　(2)建立“執(zhí)行層”，即社區(qū)居民委員會(與居委會兩塊牌子，一套班子)。社區(qū)居民委員會成員向社會公開招聘，經(jīng)選舉產(chǎn)生，行使對社區(qū)事務(wù)的管理權(quán)。

　　(3)建立“議事層”，即社區(qū)協(xié)商議事委員會。其成員由社區(qū)內(nèi)的人大代表、政協(xié)委員、知名人士、居民代表、單位代表組成，行使對社區(qū)事務(wù)的建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　(4)建立“領(lǐng)導(dǎo)層”，即社區(qū)黨組織。南京等地的做法是，將社區(qū)委員會作為工作層，其成員作為職業(yè)社區(qū)工作者;由社區(qū)成員代表大會行使議事和決策權(quán)力。各實(shí)驗(yàn)區(qū)新的社區(qū)組織體系建立后，擴(kuò)大了基層民主，強(qiáng)化了監(jiān)督和制約機(jī)制，理順了社區(qū)內(nèi)部的工作關(guān)系，初步形成了責(zé)權(quán)明確、互相促進(jìn)、相互制約的社區(qū)管理模式。

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