法律基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用

　　一、物業(yè)權(quán)屬

　　(一)物業(yè)權(quán)屬概述

　　1.物業(yè)權(quán)屬的概念和特征

　　物業(yè)權(quán)屬，是指物業(yè)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。物業(yè)權(quán)屬和物業(yè)權(quán)利是密切聯(lián)系又相互區(qū)別的兩個概念。本章所說的物業(yè)權(quán)利特指物業(yè)民事財產(chǎn)權(quán)利，即業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)他項權(quán)利人根據(jù)有關(guān)法律規(guī)范通過各種途徑取得的以物業(yè)所有權(quán)為核心，包括物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)抵押權(quán)、物業(yè)典權(quán)等內(nèi)容的權(quán)利束。物業(yè)作為不動產(chǎn)，是人們生產(chǎn)和生活所必不可少的物質(zhì)條件，因此法律對其權(quán)利的產(chǎn)生、變動持謹慎態(tài)度，一般以國家行政主管部門登記為要件，否則不發(fā)生法律效力。由此可見，物業(yè)權(quán)利的存在是有關(guān)權(quán)力部門對其權(quán)利歸屬狀態(tài)進行確認登記的前提和基礎(chǔ)，而物業(yè)權(quán)屬制度不僅是對物業(yè)權(quán)利合法性的確認，更是對物業(yè)權(quán)利的重要的必要的保障。兩者的不同之處在于：物業(yè)權(quán)利指的是權(quán)利主體依法可為一定行為或不為一定行為或要求他人為一定的行為，側(cè)重于權(quán)力本身所具有的內(nèi)容。如土地所有權(quán)人擁有占有、使用、收益、處分土地的權(quán)利。而物業(yè)權(quán)屬則更強調(diào)權(quán)利與權(quán)利主體的聯(lián)系，是有關(guān)行政主管部門依法行使行政管理職能進行確權(quán)后的結(jié)果。如由于政治、經(jīng)濟制度的不同，各國對于土地所有權(quán)的內(nèi)容的規(guī)定雖大致相同，但土地權(quán)屬制度的規(guī)定卻存有很大的差異。資本主義國家規(guī)定私有財產(chǎn)神圣不可侵犯，個人可以成為土地所有權(quán)的主體，而在我國，土地所有權(quán)的主體只能是國家和集體。

　　2.物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理和物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記

　　物業(yè)權(quán)利是指權(quán)利人依法對其所有的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物業(yè)產(chǎn)權(quán)是一種具有嚴格的排他性的絕對權(quán)，產(chǎn)權(quán)人對其所有的物業(yè)具有完全的支配權(quán)。同時，產(chǎn)權(quán)人對其所有的物業(yè)也承擔相應(yīng)的義務(wù)，如及時進行產(chǎn)權(quán)登記，繳納有關(guān)的稅費，適時進行修繕養(yǎng)護等。在通常情況下，物業(yè)產(chǎn)權(quán)是一個統(tǒng)一的概念，它包括房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)兩方面的內(nèi)容。根據(jù)我國法律，城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占有土地的使用權(quán)人實行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定以外，不得分離。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理是國家依法對物業(yè)產(chǎn)權(quán)的確認和變更，以及由此發(fā)生的各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理所采取的一系列措施，如產(chǎn)權(quán)調(diào)查、確認、登記等方面措施的總和。產(chǎn)權(quán)管理包括土地產(chǎn)權(quán)管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理，它是保護物業(yè)交易的必要手段和國家措施。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記是世界各國普遍建立的一種產(chǎn)權(quán)管理制度。通過產(chǎn)權(quán)登記，可以審查和確認物業(yè)權(quán)利的歸屬，收集和掌握各種產(chǎn)權(quán)檔案資料，從而對各類物業(yè)實行有效管理。物業(yè)必須經(jīng)過法定登記，才能賦予物業(yè)權(quán)屬的法律效力。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！薄锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！薄冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家保護。”

　　(二)物業(yè)權(quán)利

　　物業(yè)權(quán)利是指業(yè)主、非業(yè)主使用人及他項權(quán)利主體根據(jù)有關(guān)法律規(guī)范通過各種途徑取得的以物業(yè)的所有權(quán)為核心，包括物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)抵押權(quán)、物業(yè)典權(quán)等內(nèi)容的權(quán)利束。物業(yè)權(quán)利是一種物權(quán)。所謂物權(quán)，是指權(quán)利人在法定范圍內(nèi)按照自己的意志支配自有物或者授權(quán)支配他人的物，直接享有物的效益的排他性財產(chǎn)權(quán)。但物業(yè)權(quán)利客體的范圍較物權(quán)客體的范圍要窄得多。

　　1.物業(yè)所有權(quán)

　　物業(yè)所有權(quán)是指所有人對其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利，是最完全的權(quán)利，是其他物業(yè)權(quán)利的源泉。

　　物業(yè)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對物業(yè)可以行使占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。占有權(quán)是物業(yè)所有權(quán)人對物業(yè)實際控制的權(quán)利，它是行使物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ);使用權(quán)是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)的類型對物業(yè)加以利用的權(quán)利;處分權(quán)是指物業(yè)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志處置物業(yè)的權(quán)利，是物業(yè)所有權(quán)中最基本的核心權(quán)利。

　　物業(yè)所有權(quán)人可以親自行使這四項權(quán)利，也可以通過權(quán)能的分離和回復，發(fā)揮物業(yè)的效益，以滿足自己生產(chǎn)和生活的需要。例如，房屋所有人依法將房屋出租給他人，由他人占有、使用，而自己收取租金。非物業(yè)所有權(quán)人處分物業(yè)的行為如果未經(jīng)物業(yè)所有權(quán)人事前或事后追認，此處分行為無效。我國《合同法》第51條對此作了規(guī)定：“無權(quán)處分人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者與無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”

　　2.物業(yè)使用權(quán)

　　物業(yè)使用權(quán)是指依照法律或者合同的規(guī)定對物業(yè)享有使用的權(quán)利。廣義的物業(yè)使用權(quán)包括物業(yè)所有權(quán)人的物業(yè)使用權(quán)和非所有人的物業(yè)使用權(quán)。狹義的物業(yè)使用權(quán)僅指非所有人的物業(yè)使用權(quán)。我們這里所說的物業(yè)使用權(quán)特指狹義的物業(yè)使用權(quán)，它是從物業(yè)所有權(quán)衍生出來的用益物權(quán)。物業(yè)可因租賃、借用、劃撥等原因而由非所有人占有、使用，甚至有限制的處分。依法成立的物業(yè)使用權(quán)受到法律的保護，即使是所有權(quán)人也不得非法干涉。

　　3.物業(yè)的抵押權(quán)

　　物業(yè)抵押權(quán)是經(jīng)過依法享有物業(yè)處分權(quán)的物業(yè)權(quán)利人的同意，在其所有或使用的物業(yè)上設(shè)定的一種擔保物權(quán)。物業(yè)的抵押權(quán)具有從屬性、擔保性，其設(shè)定的目的在于擔保物業(yè)權(quán)利人獲第三人所欠的債務(wù)能夠依約償還。如果債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人(即抵押權(quán)人)有權(quán)依法律以該物業(yè)折價或從物業(yè)的變賣價金中優(yōu)先受償。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，設(shè)定物業(yè)抵押權(quán)的，物業(yè)的抵押人和物業(yè)的抵押權(quán)人應(yīng)當簽訂書面抵押合同，并向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理登記手續(xù)。抵押合同自登記之日起生效。

　　抵押人可將其所有的房屋和其他地上定著物進行抵押，也可以將其依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物進行抵押。

　　4.物業(yè)的相鄰權(quán)

　　物業(yè)的相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰物業(yè)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　物業(yè)相鄰關(guān)系，從本質(zhì)上講是一方所有人或使用人的財產(chǎn)延伸，同時又是對他方所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的限制?！睹穹ㄍ▌t》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系?！背Ｒ姷南噜応P(guān)系有：

　　(1)相鄰土地使用關(guān)系

　　相鄰一方的建筑物或土地，處于鄰人的土地包圍之中，非經(jīng)過鄰人的土地不能到達公用通道或雖有其他通道但需要較高的費用或十分不便的，可以通過鄰人的土地抵達公用通道。但通行人在選擇通道時，應(yīng)選擇最必要、損失最少的路線。通行人還應(yīng)對因通行給鄰人造成的損害予以補償。歷史上形成的通道，土地的所有人或使用人無權(quán)任意堵塞或改道，以免妨礙鄰人通行。如確實需要改道，應(yīng)經(jīng)過鄰人同意。

　　(2)相鄰防險、排污關(guān)系

　　相鄰一方在開挖土地、建筑施工時不得使鄰地的地基發(fā)生動搖，不得使林地的建筑物受到危害;相鄰一方的建筑物有傾倒的危險，威脅鄰人的生命、財產(chǎn)安全，相鄰一方應(yīng)當采取預防措施，如加固、拆除;相鄰一方堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品時，應(yīng)當與鄰地建筑物保持一定距離，或者采取預防措施和安全裝置，相鄰他方在對方未盡此義務(wù)的情況下，有權(quán)要求排除妨害，賠償損失。

　　相鄰人在生產(chǎn)過程中，排放廢氣、廢水、廢渣，不得超過國家規(guī)定的排放標準。相鄰他方對超標排放，有權(quán)要求相鄰人排除妨害，對造成的損害有權(quán)要求賠償。

　　(3)相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系

　　相鄰人應(yīng)當保持水的自然流向，在需要改變流向并影響相鄰他方用水時，應(yīng)當征得他方的同意，并對由此造成的損失給于適當?shù)难a償。

　　相鄰一方在為房屋設(shè)置管、槽或其他裝置時不得使房屋雨水直接注瀉于鄰近建筑物上或土地上。

　　(4)相鄰管線安設(shè)關(guān)系

　　相鄰人因埋設(shè)管道，如油管，水管、煤氣管;架設(shè)線路，如輸電線路、通信線路，需要經(jīng)過他方的土地時，他方應(yīng)當允許。但相鄰方應(yīng)當選擇損害最小的地點及方法安設(shè)。相鄰人還應(yīng)對所占土地及施工造成的損失給予補償，并于事后清理現(xiàn)場。

　　(5)相鄰光照、通風、音響、振動關(guān)系

　　相鄰人在建造建筑物時，應(yīng)當與鄰人的建筑物留有一定的距離，以免影響鄰人建筑物的光照、通風。

　　相鄰各方應(yīng)當注意環(huán)境清潔、舒適，講究精神文明，不得以高音、噪聲、喧囂、振動等妨礙鄰人工作、生活和休息。否則，鄰人有權(quán)請求停止侵害。

　　(6)相鄰疆界關(guān)系

　　相鄰房屋及其他附屬物設(shè)施的占有、使用應(yīng)當明確界限，如界限不清、責任不明時，應(yīng)當歸相鄰各方共有或共管，以免發(fā)生糾紛。

　　5.建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　(1)概念和特征

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。其特征有：

　?、賰?nèi)容構(gòu)成的復合性;由三部分組成，有別于普通的房屋所有權(quán)。

　　②權(quán)利處分的一體性;建筑物區(qū)分所有權(quán)中的三項權(quán)利必須一起處分，不得單獨處分。

　?、蹣说奈锸翘囟ǖ目臻g，而非實體。

　　④是人與物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合。

　　(2)業(yè)主的專有權(quán)

　　專有權(quán)是指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權(quán)。所謂專有部分，是指在建筑物中具有構(gòu)造和使用上的獨立性的部分，它是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)。一般認為此種專有權(quán)在性質(zhì)上屬于空間權(quán)。

　　區(qū)分所有建筑物的專有部分屬于不動產(chǎn)，其權(quán)利變更適用于不動產(chǎn)的規(guī)定。該專有部分在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以由業(yè)主自由使用、收益和處分，并得排除他人干涉，但是業(yè)主對專有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者違反業(yè)主共同利益。專有部分的修繕、管理和維護，由業(yè)主為之并負擔其費用。

　　(3)業(yè)主的共有權(quán)

　　共有權(quán)是指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。在沒有約定時，各個人的共用部分應(yīng)依業(yè)主專有部分所占的比例定之。

　　建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。

　　(4)土地使用權(quán)

　　一幢建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)由業(yè)主按份共有，個人的份額依其專有部分的面積在整幢建筑物中所占的比例來確定。在土地使用權(quán)和專有部分的關(guān)系上實行連動主義，即只能一起處分，不得分離。

　　(5)成員權(quán)

　　成員權(quán)是指業(yè)主基于在一幢建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的不可分離的共同體關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的團體成員所享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)的總和。

　　業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會議，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主會議或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主有約束力。對于侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)管理機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁;業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。

　　業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)更換。物業(yè)管理管理機構(gòu)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

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　　二、物業(yè)管理法律關(guān)系

　　(一)概還

　　物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整物業(yè)管理社會關(guān)系和社會行為時所形成的相關(guān)主體間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。它是現(xiàn)實物業(yè)管理社會關(guān)系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間社會關(guān)系的一種，體現(xiàn)物業(yè)管理當事人、參與者的主觀意志與國家意志的結(jié)合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關(guān)系中各主體享受權(quán)利和承擔義務(wù)的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律法規(guī)建立的法律關(guān)系。

　　研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴格執(zhí)法、加強司法、采用促進自覺守法綜合措施等方式方法，來有針對性地解決中國現(xiàn)實改革和發(fā)展過程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間的矛盾問題，有效化解有關(guān)當事人之間的利益沖突，從而建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序。

　　(二)物業(yè)管理法律關(guān)系的要素

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺少任意要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。關(guān)于何為法律關(guān)系的要素，有不同的觀點。有的提出主體、客體、內(nèi)容、變動原因四要素說，多數(shù)人則堅持傳統(tǒng)的三要素說。由于變動原因本身屬于法律事實問題，并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成要素，因此，我們采用三要素說，但是同時強調(diào)主體乃指處于特定法律境位的具有法定身分的主體。

　　1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，是指參與物業(yè)管理法律關(guān)系享有權(quán)利承擔義務(wù)的當事人。法律關(guān)系是一種人與人之間的社會關(guān)系，所以必須有參加這種關(guān)系的主體。由于物業(yè)管理法律關(guān)系按所屬的法律部門不同可劃為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系，相應(yīng)地，相關(guān)主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。

　　根據(jù)中國物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要是具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主團體法人、物業(yè)管理行政主管機關(guān)法人等)兩種，符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務(wù)的合伙企業(yè)和個人獨資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設(shè)的物業(yè)管理處等)和特殊情況下的國家也可以成為主體。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機關(guān)。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負擔的義務(wù)(包括職責)。權(quán)利是指法律根據(jù)現(xiàn)實社會經(jīng)濟文化生活條件賦予一定法律關(guān)系主體在獲取及維護某種合法利益的事務(wù)范圍內(nèi)按照自己的意思或意志自由行為的能力。義務(wù)是指經(jīng)法律規(guī)定或認可而對法律關(guān)系主體所施加的能使其依義務(wù)權(quán)利的要求必須(或應(yīng)當)作出或不作出一定行為的合法壓力形式。任何法律關(guān)系都包含權(quán)利和義務(wù)兩方面的內(nèi)容，權(quán)利內(nèi)容是通過相應(yīng)的義務(wù)來表現(xiàn)的，義務(wù)內(nèi)容又用相應(yīng)的權(quán)利來限定。權(quán)利和義務(wù)相互對應(yīng)地存在于同一個法律關(guān)系當中，同時約束著物業(yè)法律關(guān)系的當事人雙方。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。民事權(quán)利按是否以財產(chǎn)利益為直接內(nèi)容劃分為財產(chǎn)權(quán)(包括物權(quán)、售權(quán))、人身權(quán)(包括身體權(quán)、人格權(quán)、身份權(quán))、兼有財產(chǎn)權(quán)與人身權(quán)雙重性質(zhì)的權(quán)利(包括知識產(chǎn)權(quán)、社員權(quán)、繼承權(quán)等)三類。商事權(quán)利主要包括上市組織方面的權(quán)利和商事交易方面的權(quán)利兩類。政事權(quán)利主要包括抽象行政職權(quán)、具體行政職權(quán)和行政相對人權(quán)利三大類，政事權(quán)利不同于國事權(quán)利(即參與和管理國家事務(wù)的權(quán)利)。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類是多樣的。主要包括民事義務(wù)、商事義務(wù)和政事義務(wù)三類。根據(jù)義務(wù)與義務(wù)主體間的關(guān)系，義務(wù)可分為專屬義務(wù)(指不得轉(zhuǎn)移其他主體承擔的義務(wù))和非專屬義務(wù)(指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù))兩類。物業(yè)管理關(guān)系中財產(chǎn)性義務(wù)(如各業(yè)主繳納物業(yè)管理費的義務(wù))一般屬于非專屬義務(wù)。人身性義務(wù)(由人格、身份發(fā)生的義務(wù)，如業(yè)主委員會委員和物業(yè)管理企業(yè)的職責性義務(wù))一般屬于專屬義務(wù)。鑒于權(quán)利與義務(wù)密不可分的共生關(guān)系，它們的可操作內(nèi)容都是對主體行為要求和規(guī)范。

　　2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

　　物業(yè)管理法律關(guān)系客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指的對象?？腕w亦稱為標的，是主體所需合法利益的外在表現(xiàn)的載體，它直接反映了人們社會關(guān)系中最核心的利益關(guān)系。

　　各種不同的具體的物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同。按利益載體表現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三大類。

　　(1)物業(yè)。現(xiàn)代意義的物業(yè)屬物類客體的范疇，它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實物及其圍括的空間和環(huán)境。物業(yè)既是設(shè)置于物上的物權(quán)法律關(guān)系的客體，又是物業(yè)所有權(quán)、共有權(quán)、自治共管權(quán)、使用權(quán)、共用空間權(quán)、共享環(huán)境權(quán)等物權(quán)關(guān)系的客體，還是物業(yè)管理公司代管物業(yè)權(quán)的客體。

　　(2)權(quán)利。權(quán)利維系著利益，也是利益的載現(xiàn)形式。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要指基于法律規(guī)定或當事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)當?shù)氐囊恍┤松硇曰蚓裥缘臋?quán)利(如人身自由權(quán)、人身尊嚴權(quán)、住宅安全權(quán)、精神文明建設(shè)參與和享受權(quán)等)。各種權(quán)利關(guān)系本身又有自己的客體，如債權(quán)的客體為給付效果(債務(wù)人的償債行為效果)，物業(yè)相鄰權(quán)的客體為便利，人格權(quán)的客體為人格利益。

　　(3)行為效果。行為是權(quán)利義務(wù)本身的構(gòu)成形式，行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)(增進了或損害了主體的利益)。行為效果作為物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，主要包括國家機關(guān)在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)公司提供有償之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修基金而建立和補充物業(yè)維修基金之行為效果等。行為效果可以使行為過程結(jié)束時顯形的(如修繕房屋行為和拆除違章搭建物行為的效果肉眼可見)，也可以是伴隨行為過程產(chǎn)生和存在但無形(隱形非物化)的效果。如物業(yè)保安員巡邏過程中所產(chǎn)生的對于一些人的犯罪意圖，無形中產(chǎn)生了震懾其不敢輕舉妄動的保安效果，又如物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主委員會組建給予指導，是使其順利組建成功的指導行為效果。

　　(三)物業(yè)管理法律關(guān)系的分類

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的具體種類很多，可按不同的標準劃分出多種類型。按規(guī)范法律關(guān)系的法律部類不同，物業(yè)管理的法律關(guān)系可分為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系四大類。本節(jié)不對物業(yè)管理刑事法律關(guān)系及經(jīng)濟法律關(guān)系作論析。

　　1.物業(yè)管理民事法律關(guān)系

　　物業(yè)管理民事法律關(guān)系是指根據(jù)民法規(guī)范(民事法律規(guī)范)組控所確立的以民事境位(指特定的身份、地位)和民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的物業(yè)管理社會關(guān)系。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系中民事法律關(guān)系占多數(shù)，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使法律關(guān)系、物業(yè)管理或人居服務(wù)合同關(guān)系、不動產(chǎn)相鄰關(guān)系、民事違約和侵權(quán)關(guān)系等。但在物業(yè)管理法規(guī)中都為避免與專門民法的規(guī)定過多重復而較少對物業(yè)管理民事權(quán)利義務(wù)的具體規(guī)定。

　　物業(yè)管理民事法律關(guān)系具有一些自身的特色：①物業(yè)管理民事法律關(guān)系的基本主體為業(yè)主、業(yè)主團體組織和物業(yè)管理企業(yè)。國家雖然作為城市土地所有者而成為物業(yè)的最大業(yè)主，但并不是以業(yè)主的身份直接參與物業(yè)管理民事法律關(guān)系，只是在國有土地使用權(quán)出讓合同期限屆滿時，才依法出面收回出讓的地塊及地上物業(yè)。②物業(yè)管理民事法律關(guān)系的客體主要是物業(yè)和基于物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的服務(wù)效果。③物業(yè)管理民事法律關(guān)系的內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)的設(shè)定，受國家意志制約性較強。鑒于物業(yè)管理涉及公共利益較為重大，物業(yè)管理在尊重民事法律關(guān)系當事人自愿的前提下，對當事人的民事權(quán)利和義務(wù)特別是義務(wù)作出了較多的指導和強行規(guī)定。例如.業(yè)主公約的訂立、物業(yè)服務(wù)合同的訂立在形式上都要求采用書面形式。

　　2.物業(yè)管理行政法律關(guān)系

　　物業(yè)管理行政法律關(guān)系是指受與物業(yè)管理相關(guān)的行政法調(diào)整的，在政府、物業(yè)管理行政主管部門、其他有關(guān)職能部門之間及其與業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主團體組織、物業(yè)管理企業(yè)、其他與物業(yè)管理有關(guān)的社會組織和單位之間形成的行政管理事務(wù)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　(四)物業(yè)管理法律事實

　　物業(yè)管理法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或原因條件。它具有客觀性、能動性。

　　物業(yè)管理法律事實引起物業(yè)管理法律關(guān)系的變動，包括法律關(guān)系的發(fā)生(指在原無法律關(guān)系存在的當事人之間形成新的法律關(guān)系)，變更(指既存法律關(guān)系中主體、客體、內(nèi)容三要素或任一要素發(fā)生變化)，終止(指當事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，包括絕對消滅和相對消滅)三種情況。例如，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)因為簽訂物業(yè)服務(wù)合同的行為而發(fā)生一個合同之債的法律關(guān)系，之后雙方補簽增加物業(yè)管理服務(wù)項目合同的行為而使原物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的客體發(fā)生相應(yīng)的變化，最后因雙方的完全和適當履行的行為及合同期滿的事實而消滅了這種債的關(guān)系。

　　物業(yè)管理法律事實具體種類很多。根據(jù)法律事實是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可劃分為自然事實和行為事實兩大類。

　　1.自然事實，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。例如，某個物業(yè)被焚毀現(xiàn)象的出現(xiàn)是由人的意志引起的(有人故意縱火)，但就物業(yè)焚毀這一客觀現(xiàn)象本身而言，其并無意志性，與人的意志無關(guān)，屬于自然事實。自然事實又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況。

　　(1)事件是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M一步分為不可抗力事件和社會意外事件兩種情況?！睹穹ㄍ▌t》第153條立法解釋“不可抗力”術(shù)語：“是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”《合同法》第117條第二款關(guān)于“不可抗力”的立法解釋與《民法通則》的解釋相同，并在該條第1款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外?！薄逗贤ā返?18條又要求：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明?！辈豢煽沽κ录ǔＶ缸匀粸暮κ录?如地震、風暴等)和社會性的戰(zhàn)爭等。社會意外事件雖然也具有不以法律關(guān)系當事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當然地免除該事件影響而給對方當事人或他人造成損害所應(yīng)付合理賠償或補償法律責任。

　　(2)法律狀態(tài)是指某種客觀情況的延續(xù)。例如，業(yè)主下落不明，約定或法定的時間經(jīng)過。《民法通則》第136條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為一年，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過一年后才起訴，若無法定訴訟時效中止或中斷因素，一般會喪失勝訴利益。

　　2.人的行為，指由人有意識地進行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當事人的意志有關(guān)，可以分為當事人的行為和他人的行為兩種。他人的行為是指由非當事人實施的能使當事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。例如，法院的裁決、行政機關(guān)的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理法律關(guān)系當事人之間發(fā)生法律關(guān)系易化的第三人行為。當事人的行為是指由一定法律關(guān)系當事人實施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。按有無內(nèi)含引發(fā)法律關(guān)系易化的自覺意思可將當事人的行為分為物業(yè)的法律行為與事實行為(如無因管理，住宅小區(qū)文化創(chuàng)作活動等)兩類。人的行為以其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、侵權(quán)行為等)。

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　　三、物業(yè)管理法律責任

　　(一)物業(yè)管理法律責任概述

　　物業(yè)管理法律責任的概念有不同層面的定義和理解。其廣義是指民事、經(jīng)濟、行政法律、法律關(guān)系主體，因自己行為違反物業(yè)管理法律規(guī)范確定的義務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)合同的約定義務(wù)，或者因不正當使用自己的權(quán)利、職權(quán)，或者因某種法律實施的出現(xiàn)，而要依法承受的，一般需經(jīng)有管轄處理權(quán)的法庭、仲裁庭或行政執(zhí)法機關(guān)依法裁決確定的具有政權(quán)強制性的法定必為的不利性法律后果或特殊的懲戒性追加義務(wù)負擔;其狹義是指物業(yè)管理活動的民事主體。行政指導和監(jiān)管主體和行政相對人對自己違法物業(yè)管理法規(guī)的行為依法承擔的具有強制性和不利性的法律后果，本節(jié)用廣義的概念解釋。

　　物業(yè)管理法律責任制度體系主要包括法律責任種類法定制度、法律責任追究和認定制度、法律責任實現(xiàn)制度三類制度。法律法規(guī)規(guī)定的法律責任具體種類及不利性法律后果的具體承擔方式很多。但都有一個共同的特點即具有必為性;責任人必須按法律責任確定的特殊內(nèi)容要求去做出一定的行為，如承擔罰款法律責任的業(yè)主必須履行繳納一定數(shù)額的罰款的特殊義務(wù)。法律責任的追究和認定一般只能由法定的專門司法組織(法院、仲裁機構(gòu))、行政管理機關(guān)依法定程序進行某些民事責任的認定(如違約責任、輕微的侵權(quán)責任)可以由當事人雙方協(xié)商確認。法律責任由法律上受責的必為狀態(tài)變?yōu)楝F(xiàn)實狀態(tài)的轉(zhuǎn)化過程，就是法律責任的實現(xiàn)過程，法律責任也就隨之消失。法律責任的實現(xiàn)可分為自覺主動實現(xiàn)(責任主體主動地履行了其承擔的法律責任。如違約者主動按服務(wù)合同規(guī)定給予了對方賠償)，被動強制實現(xiàn)(通過法院或行政執(zhí)法機關(guān)的依法強制執(zhí)行制度迫使守則人履行了其承擔的法律責任)和法定脫責實現(xiàn)(責任主體并未實際履行由法律責任產(chǎn)生的特殊必為的義務(wù)的情況下因法定條件的出現(xiàn)而從受責狀態(tài)中解脫出來，其法律責任歸于消滅)三種情形。法定脫責實現(xiàn)又稱法律責任的消極消滅，必須具備法定的一定條件，主要包括：(1)追訴時效屆滿。法律責任的追究或者說權(quán)利人主張權(quán)利并向司法組織請求保護其權(quán)益，在法律上一般都規(guī)定了一定的期限，法律責任可以由于追述時效屆滿而自行解除。例如，《刑法》第87條規(guī)定了不再追訴犯罪的時效，如法定最高刑為無期徒刑、死刑的，經(jīng)過20年不再追訴。如果20年以后認為必須追訴的，須報請最高人民檢察院核準。

　　建立物業(yè)管理法律責任制度的核心意義在于：在法律責任追究方與法律責任承擔方之間建立起一種與懲戒意志和強制力量緊密聯(lián)系的特殊權(quán)利義務(wù)關(guān)系，促使服務(wù)于權(quán)利的義務(wù)全面履行，以有效保護合法權(quán)益，使被破壞而失衡的原有合法權(quán)利義務(wù)關(guān)系恢復平衡，從而保障有關(guān)法律規(guī)范得到嚴格執(zhí)行和遵守，展示法制威嚴和維護社會秩序。法律責任的規(guī)定直接顯示國家強制力量的存在和威力，其體現(xiàn)法制威嚴、懲罰違法行為、補償受害損失、教育人們守法等功能，確保國家對物業(yè)管理社會關(guān)系的意志實現(xiàn)。

　　(二)物業(yè)管理法律責任的主要特點

　　物業(yè)管理法律責任的主要特點可以概括為四個方面：

　　1.法定責任與協(xié)議責任相結(jié)合。物業(yè)管理中法律責任是由有關(guān)法律、法規(guī)做出規(guī)定的，物業(yè)管理的法律責任有許多是由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的服務(wù)合同約定的。“約定”方式體現(xiàn)了當事人意思自治原則和合同即為當事人之間的法律原則，是調(diào)整社會關(guān)系的一種有效的方式，因而國家對當事人之間合法成立的合同予以認可并賦予法律效力，是合同中約定的違約責任賠損責任及協(xié)議責任也注入國家意志而受政權(quán)強制力的維持。因此，對物業(yè)管理法律責任的確認，除依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定外，也要依合同約定的責任內(nèi)容為依據(jù)。

　　2.法律責任的種類和復合關(guān)系復雜性。物業(yè)管理活動包括行政管理活動、民事商事活動、與物業(yè)管理有關(guān)的違法犯罪活動。因此，與物業(yè)管理活動有關(guān)的法律責任具體種類繁多，民事責任、行政責任、刑事責任并存于物業(yè)管理法律責任制度中，并且出現(xiàn)民事責任與行政責任復合，民事責任與刑事責任復合，違約責任與侵權(quán)責任競合等現(xiàn)象。不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為也同時違反其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，依法要由違法行為人承擔多種責任。例如，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，某業(yè)主擅自占毀綠地搭建建筑物的行為，不僅違反了物業(yè)管理法規(guī)的禁止性規(guī)定，也違反了城市規(guī)劃的相關(guān)規(guī)定，違反了建筑法有關(guān)建筑施工許可制度的規(guī)定，違反了城市綠化保護規(guī)定，依法該業(yè)主必須要承擔拆除違法建筑物、恢復綠地原狀、賠償毀損綠化造成的損失、繳納行政罰款等多種法律責任。物業(yè)管理法律責任的復雜性提醒有關(guān)方在針對具體個案確定法律責任時，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對同一種違法行為從不同角度所設(shè)定的法律責任規(guī)范。

　　3.技術(shù)規(guī)范確定的責任份量比較大。民商性物業(yè)管理業(yè)務(wù)工作大部分涉及物業(yè)維護、房屋修繕、白蟻防治、危房鑒定、衛(wèi)生防疫、人居環(huán)境保護和改良、附屬機電設(shè)備和設(shè)施運營與維修養(yǎng)護等許多專業(yè)技術(shù)，國家或行業(yè)組織往往制定了相關(guān)技術(shù)標準和技術(shù)規(guī)程，業(yè)主方也會提出技術(shù)標準方面的要約而被物業(yè)管理企業(yè)承諾遵行。因此，在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動后果的法律責任時，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范文件和約定技術(shù)規(guī)范文本中關(guān)于技術(shù)責任問題的規(guī)定。

　　4.法律責任的承擔主體具有特定的身份。物業(yè)管理法律責任的承擔主體也就是物業(yè)管理法律關(guān)系的主體。各主體都有特定的身份。例如，物業(yè)管理的行政管理部門的行政監(jiān)管者身份、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)法人身份、業(yè)主身份等。不具有物業(yè)管理法規(guī)確認的特定境位身份，也就不可能承擔物業(yè)管理法律責任。

　　(三)物業(yè)管理法律責任的歸責條件和原則

　　法學中所謂歸責是將法律事實與歸責條件結(jié)合起來，而依一定的歸責原則認定有關(guān)當事人是否應(yīng)當承擔何種法律責任的判斷過程。歸責條件是指由法定的判別法律責任的有無、大小和具體種類要素組成的法律責任的構(gòu)成依據(jù)。據(jù)以確定物業(yè)管理法律責任的法定要素所組成的歸責條件稱為物業(yè)管理法律責任的構(gòu)成。

　　物業(yè)管理法律責任的一般構(gòu)成即在一般情況下物業(yè)管理法律責任的歸責條件有下列四要素構(gòu)成：

　　1.行為違法。物業(yè)管理違法行為的廣義是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體故意或過失地違反具有法律效力物業(yè)管理合同約定所實施的侵害了物業(yè)管理法規(guī)所組控和保護的社會關(guān)系之行為。法律是約束人們社會互動關(guān)系的，并要求人們對自己的行為后果負責。法律責任一般是由違法行為的事實發(fā)生引起的，違法行為自然成為法律責任的構(gòu)成必要的前提條件。

　　2.損害結(jié)果。損害是指給被侵害者或社會造成的利益損失和危險或傷害。損害的結(jié)果類型主要有人身損害、財產(chǎn)損害、精神損害和其他利益損害。損害結(jié)果具體反映是違法行為的社會危害性。當損害結(jié)果達到了法律規(guī)定應(yīng)追究法律責任的程度，損害結(jié)果就成為構(gòu)成法律責任的一個必要的實質(zhì)客觀性條件。

　　3.因果聯(lián)系。違法行為與損害結(jié)果之間應(yīng)當存在著必然性的因果關(guān)系。行為人只應(yīng)對自己行為所引起的損害結(jié)果負責。由于現(xiàn)實的因果關(guān)系往往是復雜的，有直接聯(lián)系和間接聯(lián)系之分，因此，必須十分慎重地仔細辨識某一具體違法行為與特定損害結(jié)果之間的聯(lián)系，在徹底查明因果關(guān)系后，才能為該行為定性和確定法律責任的種類、輕重。

　　4.行為人主觀過錯。過錯是指行為人實施違法行為時對自己的違法行為及其后果的一種心理認識狀態(tài)，分為故意和過失兩種過錯狀態(tài)。故意的過錯是指行為人明知自己的行為會發(fā)生危害社會的結(jié)果，卻希望(以積極行為去追求，屬直接故意)或放任(屬間接故意，即以不作為方式不去制止、消除這種危害結(jié)果的發(fā)生。過失的過錯是指行為人應(yīng)當預見到自己的行為可能發(fā)生危害社會的結(jié)果，因為疏忽大意而沒有預見到，或已經(jīng)預見到而輕信能夠避免，以致發(fā)生危害結(jié)果。

　　在歸責條件的四要素中，過錯要素是否列為歸責事由使不同法律責任的歸責條件存在一定的區(qū)別。所謂歸責事由是指在法律上確認的惟一和核心的責任原因，它決定著歸責原則的變化和發(fā)展。歸責原則是指基于一定的歸責事由而確定法律責任是否成立的法律原則，它反映了社會物質(zhì)生活條件和社會對承擔法律責任核心原因的基本價值觀念的歷史發(fā)展狀況。

　　現(xiàn)代法律確立的歸責原則主要有三項，相應(yīng)形成三種歸責類型：

　　1.過錯責任原則。即歸責原則將主觀過錯作為判斷法律責任是否成立的核心原因，即使行為人的違法行為產(chǎn)生損害結(jié)果，但若其不存在主觀過錯，就不承擔法律責任。過錯責任類型具備一般歸責條件的四要素。一般民事侵權(quán)行為、行政侵權(quán)行為、刑事犯罪行為等違法行為的責任追究都要適用過錯歸責原則，行為人行為時在主觀上必須有過錯存在，才能對其侵犯相對人合法權(quán)益和社會利益行為造成的損害負法律責任。

　　2.無過錯責任原則，又稱嚴格責任原則。該原則主張只要行為人在客觀上作出特定侵權(quán)行為或違約行為并造成損害結(jié)果，不論其主觀有無過錯，即使無法證明其有主觀過錯，行為人應(yīng)當依法承擔民事法律責任。

　　3.公平責任原則，又稱平衡責任原則。當事人對發(fā)生的損害都沒有過錯，也都沒有做出違法行為，但受害人要求有關(guān)當事人分擔民事責任的，法院可以根據(jù)當事人各方的經(jīng)濟狀況等實際情況，按照公平合理原則讓受害人在內(nèi)的當事人分擔補償民事責任?！睹穹ㄍ▌t》第132條規(guī)定了公平責任原則：“當事人對造成損害都沒有過錯的，可以根據(jù)實際情況，由當事人分擔民事責任?！?/P>

　　(四)物業(yè)管理法律責任的分類

　　物業(yè)管理法律責任的理論分類有多種，本節(jié)按物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的法律責任內(nèi)容所屬法律部類不同，分別對刑事責任、行政責任、民事責任三類法律責任積極具體承擔方式作出闡述。

　　1.刑事法律責任

　　刑事法律關(guān)系是由于犯罪而發(fā)生的，存在于國家與犯罪人之間而由刑法規(guī)定的特殊權(quán)利義務(wù)關(guān)系。刑事法律責任是指行為人(包括自然人和單位)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依刑事審判判決確定必須承擔的刑法懲戒性后果。承擔刑事責任的方式是具體的刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑;二是附加刑，主要包括罰金、沒收財產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。刑事法律責任是懲戒制裁類結(jié)果中最為嚴厲的，它反映了刑事法律關(guān)系的排他性特點。刑事法律關(guān)系一經(jīng)產(chǎn)生，即具有優(yōu)先權(quán)，排除與之抵觸的與犯罪人有關(guān)的權(quán)利義務(wù)。如依法判處某犯罪人死刑或徒刑、罰金、剝奪政治權(quán)利等刑罰，憲法與其他法律賦予該公民的生命權(quán)利、自由權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利以及政治權(quán)利就隨之被排除。此外，有些權(quán)利和義務(wù)直到刑事法律關(guān)系消滅才得以恢復。

　　2.行政法律責任

　　物業(yè)管理行政法律責任，是指物業(yè)管理行政主體和物業(yè)管理行政相對人的行為違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、行政規(guī)章而依法必須承擔的懲戒性法律后果。行政責任按承擔責任主體行政法律地位不同可劃分為兩類：一類稱為違法行政責任，另一類稱為行政違法責任。下面分別作出闡述。

　　(1)違法行政責任

　　違法行政責任是指行政主體(行政機關(guān)及其工作人員、法律法規(guī)授權(quán)的組織或行政機關(guān)授權(quán)、委托的組織或個人)在行使行政管理職權(quán)過程中或?qū)嵤┬姓芾砘顒又械倪`法行為和不當行為(合法但不合理的)而導致的依法應(yīng)承擔的行政懲戒性法律后果。違法行政責任一般是由行政侵權(quán)行為引起的而以行政侵權(quán)賠償責任為主要表現(xiàn)方式。行政侵權(quán)行為具有侵權(quán)行為的一般特征，同時它的行政特性決定了它與一般民事侵權(quán)行為有所不同，屬于民法中規(guī)定的特殊侵權(quán)行為的一種。違法行政法律責任的承擔方式主要有兩種：一種是行政侵權(quán)賠償方式，一種是行政處分方式。

　　(2)行政違法責任

　　行政違法責任是指行政相對人的行為違反法律、法規(guī)和行政規(guī)章而應(yīng)依法承擔的懲戒性法律后果。行政違法責任的具體承擔種類較多，主要包括行政處罰，行政處分，勞動教養(yǎng)和限期改正。物業(yè)管理行政違法責任可按承擔責任主體的不同主要分為六類情形：1)業(yè)主團體管理過程中的行政違法責任。這類責任是由業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法行為引起的。如其作出的決定違法而被行政主管部門依法責令限期改正或撤銷其決定;業(yè)主委員會擅自從事營業(yè)性經(jīng)營活動而被行政主管部門依法責令改正，可以并處罰款。2)業(yè)主個體管理與物業(yè)使用人的行政違法責任。這類責任是由業(yè)主、物業(yè)使用人的違法行為引起的。如業(yè)主、使用權(quán)人違反禁止規(guī)范，擅自搭建違章建筑，侵占破壞綠地而被有關(guān)行政部門責令限期改正、恢復原狀，可以并處罰款。又如業(yè)主、使用權(quán)人不履行作為義務(wù)，局部修繕自己的應(yīng)維修的危房，行政管理部門依法代執(zhí)行和予以罰款。3)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動中行政違法責任。這類責任是由物業(yè)管理企業(yè)的違法行為所引起的。如非法經(jīng)營、進行不正當競爭、不重視履行受托管理物業(yè)和服務(wù)的義務(wù)、違禁擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用公共場地增建可供自已經(jīng)營使用的違法建筑、違禁擅自增加物業(yè)管理收費項目、擅自提高服務(wù)收費標準，做出損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的行為等等。對這些經(jīng)營性違法行為，物業(yè)管理行政主管部門、工商行政管理部門和其他有關(guān)部門在各自職權(quán)范圍內(nèi)依法予以查處，給予警告、罰款、沒收違法所得、許可證或資質(zhì)證書處罰，直至停止其營業(yè)。4)開發(fā)建設(shè)單位、公房出售單位的行政違法責任。這類責任是由于開發(fā)建設(shè)單位、公房出售單位不履行物業(yè)移交法定義務(wù)，未履行前期物業(yè)管理義務(wù)，不履行售后房屋保修義務(wù)等違法行為所引起，相應(yīng)要承擔限期改正、限期履行、繳納罰款等行政責任，對開發(fā)建設(shè)單位可暫停其開發(fā)資質(zhì)。5)其他單位、個人的行政違法責任。這類責任主要是由于某些單位、個人在物業(yè)管理管轄區(qū)域內(nèi)作出了物業(yè)管理規(guī)范性法律文件和業(yè)主自治管理規(guī)章制度的禁為規(guī)范行為所引起的。如外來的建筑裝修施工單位未按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)就擅自施工，外來人員在住宅小區(qū)內(nèi)亂涂亂貼廣告等，相應(yīng)的就要承擔改正、繳納罰款等行政責任。6)行政相對人妨礙監(jiān)督管理的行政違法責任。這類責任主要是由于物業(yè)管理公司及其員工和業(yè)主、物業(yè)使用人無理阻撓、妨礙物業(yè)管理行政主管部門及其有關(guān)行政管理部門執(zhí)行監(jiān)督管理業(yè)務(wù)的違法行為所引起的，相應(yīng)要承擔警告、罰款、行政拘留等行政處罰法確定的行政責任。

　　3.民事法律責任

　　物業(yè)管理民事法律責任是指物業(yè)管理法律關(guān)系民事主體因自己行為違反法定義務(wù)、合同約定義務(wù)或法律的特別規(guī)定而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔的懲戒性法律后果。民事法律責任與其他法律責任不同的主要特點是主要表現(xiàn)為一種財產(chǎn)責任，而且民事責任的內(nèi)容可以在法律允許的范圍內(nèi)由當事人自行商定，處理和解決民事責任糾紛適用調(diào)解原則。

　　民事法律責任主要是由違約和侵權(quán)兩類法律事實所引起的。侵權(quán)包括了違約以外的一切不法民事行為。所以，民事責任一般劃分為違約責任和侵權(quán)責任兩大類。物業(yè)管理涉及的法律責任多是復合責任。

　　四、物業(yè)服務(wù)合同

　　隨著我國社會主義市場經(jīng)濟制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應(yīng)，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。正確認識物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。

　　物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則。

　　1.物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

　　在我國傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，實行的是福利分房，由政府房屋主管部門統(tǒng)一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設(shè)，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。

　　隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個人所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。從這一方面來說，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有各自的權(quán)利和義務(wù)。

　　兩者之間是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

　　2.物業(yè)服務(wù)合同的特征

　　(1)物業(yè)服務(wù)合同是合同法15種有名合同之外的無名合同，是市場經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務(wù)為主要內(nèi)容，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，是關(guān)系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國民法典草案建議稿》中，增加了物業(yè)管理合同，其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團體委托，為委托人持續(xù)處理物業(yè)管理事務(wù)，委托人支付報酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會法制工作委員會發(fā)布的《中華人民共和國國民法(草案)》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業(yè)服務(wù)合同作出規(guī)定。事實上，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。主要表現(xiàn)為：

　　1)委托合同中，受托人應(yīng)當按照委托人的指示處理委托事務(wù)，受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)，產(chǎn)生的法律后果有委托人承擔。而物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，有自己的經(jīng)營方法，在業(yè)主將小區(qū)委托于其管理時，它以自己的經(jīng)營費用，自己的名義開展業(yè)務(wù)，并獨立承擔對外法律后果。

　　2)委托合同的重要特點之一就是委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。而對于物業(yè)服務(wù)合同，除合同約定的條件成就外，物業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同;業(yè)主委員會只有在業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿足合同解除的相關(guān)條件。

　　3)委托合同一般是無償合同、不要式合同。物業(yè)管理是一種市場經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付報酬，是有償合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當采取書面形式，有的地方法規(guī)還要求在房地產(chǎn)行政主管部門備案，是典型的要式合同。

　　(2)物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離?，F(xiàn)代社會高速發(fā)展，要求實現(xiàn)社會化大分工，每個人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為業(yè)主服務(wù)，行使管理權(quán)。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督。

　　(3)物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是指當事人雙方互負對等給付義務(wù)的合同。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務(wù)，業(yè)主支付費用，雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對應(yīng)相互依賴的。物業(yè)服務(wù)收費的一項基本原則是質(zhì)價相符，充分反應(yīng)了其雙務(wù)性的特點。

　　(4)物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同是整個物業(yè)管理關(guān)系的核心。它是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的重要法律文件，是約束當事人雙方行為的“法律規(guī)范”，雙方當事人都應(yīng)該給予充分重視，尤其應(yīng)明了自己的權(quán)利與義務(wù)。對于法律上沒有規(guī)定或者規(guī)定模糊的事項，應(yīng)當在合同中明確約定。雖然《物業(yè)管理條例》在很大程度上規(guī)范了物業(yè)行業(yè)和物業(yè)服務(wù)活動，但要防止和減少物業(yè)管理糾紛，最好的方法就是在物業(yè)服務(wù)合同中盡可能全面、詳細地對各項事物做出約定，然后由雙方當事人善意，誠信地履行合同。

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