物業(yè)經(jīng)營管理的層次

　　物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。

　　1.物業(yè)管理

　　物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除了進行物業(yè)的日常管理，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標。

　　2.設(shè)施管理

　　設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的對象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的機構(gòu)開始認識到，房地產(chǎn)作為一種重要的戰(zhàn)略資源，其良好的管理對創(chuàng)造一個益于員工健康的高效生產(chǎn)辦公環(huán)境、降低房地產(chǎn)使用成本、保持房地產(chǎn)價值，配合機構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)，均具有十分重要的意義。因此，各類機構(gòu)對設(shè)施管理專業(yè)服務(wù)的需求日益增加。

　　3.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化的目標，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。

　　4.房地產(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標;評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn);審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃;以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn);以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中);二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè);三是在合適的時機售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)投資者來促使這三個目標的實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。