第一節(jié) 寫字樓及寫字樓物業(yè)管理

　　一、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)-熟悉

　　本書第一章已經(jīng)就寫字樓的概念進(jìn)行了界定。寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)，主要集中在以下幾個(gè)方面：

　　1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2.多為現(xiàn)代化的高層建筑

　　3.功能齊全、配套設(shè)施完善

　　4.多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理

　　5.保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵

　　二、影響寫字樓分類的因素-了解

　　按照寫字樓的使用方式不同，可將寫字樓分為自用型寫字樓和租售型寫字樓。自用型寫字樓是為特定用戶量身設(shè)計(jì)建設(shè)的、僅供其獨(dú)占使用的寫字樓空間。

　　按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫字樓分為：(1)單純型寫字樓，即寫字樓基本只有辦公一種功能，沒有其他功能(如展示廳、餐飲等);(2)商住型寫字樓，這種寫字樓既提供辦公又提供住宿，其中一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿，另一種是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿;(3)綜合型寫字樓，指以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場(chǎng)、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。

　　但寫字樓市場(chǎng)上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型。影響寫字樓物業(yè)分類的因素進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

　　1.位置

　　2.交通方便性

　　3.聲望或形象

　　5.大堂

　　6.電梯

　　7.走廊

　　8.寫字樓室內(nèi)空間布置

　　9.為租戶提供的服務(wù)

　　10.建筑設(shè)備系統(tǒng)

　　11.物業(yè)管理水平

　　12.租戶類型

　　三、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)-無要求

　　(一)宏觀目標(biāo)

　　通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標(biāo)。

　　(二)常規(guī)目標(biāo)

　　寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)集：經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)三位一體，互相滲透。

　　1.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：收益部分使用率最大化。

　　2.管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。

　　3.服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。

　　(三)微觀目標(biāo)

　　寫字樓的物業(yè)管理提出了九個(gè)方面的要求，分別為：基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設(shè)和管理效益。

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　　四、寫字樓物業(yè)管理的工作模式-熟悉

　　寫字樓物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)是：租用建筑物的租戶對(duì)其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。

　　1.物業(yè)發(fā)展目標(biāo)：這是物業(yè)的市場(chǎng)定位。在一宗空置的收益性物業(yè)尋找合適的租戶之前，物業(yè)管理師必須清楚地了解其所管理的物業(yè)在當(dāng)?shù)赝惛?jìng)爭(zhēng)性物業(yè)市場(chǎng)中的地位。

　　2.物業(yè)管理目標(biāo)：該目標(biāo)的制定過程實(shí)際上是在物業(yè)發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)管理實(shí)際工作的各個(gè)方面之間找到一個(gè)現(xiàn)實(shí)的平衡的過程，尤其是租戶管理和財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)與內(nèi)容在制定戰(zhàn)略性管理目標(biāo)及其規(guī)劃時(shí)應(yīng)該很好的協(xié)調(diào)。

　　3.租戶管理：也即承租人管理，其目的是為當(dāng)前的租戶在其承租本物業(yè)期間提供滿意的服務(wù)，以使當(dāng)前的租戶在其租約期滿后能夠續(xù)租，同時(shí)也為物業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良好的聲譽(yù)，并以此來吸引新租戶、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和物業(yè)租金。

　　4.租務(wù)市場(chǎng)管理：包括吸引和發(fā)現(xiàn)可能的租戶、對(duì)租戶進(jìn)行評(píng)估篩選并與其進(jìn)行租約談判，以最終簽訂租賃合同。

　　5.租賃期間管理：主要指租戶履行租約義務(wù)的監(jiān)督、制定有效的租金收取政策、服務(wù)費(fèi)管理、租金調(diào)整和續(xù)租談判和租期結(jié)束時(shí)的管理等工作。

　　6.人事管理：包括聘用合格的工作人員、對(duì)職員進(jìn)行上崗前的培訓(xùn)和盡可能穩(wěn)定能干、有責(zé)任心、有貢獻(xiàn)的職員。

　　7.建筑物管理：包括確定適當(dāng)?shù)慕ㄖ锞S修養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑物管理辦法、對(duì)建筑物進(jìn)行定期檢查和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理。

　　8.財(cái)務(wù)管理：業(yè)主投資于物業(yè)最主要的是要獲取投資收益。因此，管理和確保業(yè)主的財(cái)務(wù)收入是物業(yè)管理最重要的一個(gè)責(zé)任。財(cái)務(wù)管理的主要工作包括編制預(yù)算、處理納稅和保險(xiǎn)事宜、以及財(cái)務(wù)檔案管理。

　　9.經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常更新和評(píng)估物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，以便從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好壞的原因。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將分析的結(jié)果報(bào)告業(yè)主，以便采取正確的方法或改變策略來適應(yīng)未來的市場(chǎng)狀況。目前使用的主要經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估指標(biāo)包括：預(yù)計(jì)的租金水平與實(shí)際租金水平的比較;預(yù)計(jì)和實(shí)際的物業(yè)資本價(jià)值的增長(zhǎng);物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力與其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較;資本回報(bào)率即年凈收益與物業(yè)資本價(jià)值的比率;凈收益即毛收益減去經(jīng)營(yíng)成本;空置水平;服務(wù)收費(fèi)水平;租金拖欠和壞賬情況;財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率;對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來說，本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。

　　五、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容-熟悉

　　寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容，包括制定管理計(jì)劃、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的關(guān)系、組織與控制等。

　　1.寫字樓物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷

　　2.制定租金收取辦法

　　3.協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系

　　4.組織與控制。

　　六、寫字樓管理中的策略-了解

　　策略是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法。為了更順利的達(dá)成寫字樓的物業(yè)管理目標(biāo)，以下若干工作策略是應(yīng)該注意的。

　　(一)分階段提供物業(yè)管理服務(wù)，清楚界定服務(wù)范圍

　　(二)確保提供“合同服務(wù)”，適時(shí)提供“超值服務(wù)”

　　1.合同服務(wù)與超值服務(wù)的區(qū)別

　　(1)合同服務(wù)是強(qiáng)制性的、必須提供的服務(wù);超值服務(wù)是非強(qiáng)制性的、適當(dāng)提供的服務(wù)。

　　(2)合同服務(wù)是原則性的，必須保證;超值服務(wù)是靈活性的，機(jī)動(dòng)掌握。

　　(3)合同服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值內(nèi)的，是“雪中送炭”，是給業(yè)主送溫暖，沒有不行;超值服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值外的，是“錦上添花”，是給業(yè)主送驚喜，適可而止。

　　2.正確處理合同服務(wù)與超值服務(wù)的關(guān)系

　　(三)合理保證非收益部分的使用需要

　　1.共用空間的合理配置

　　2.管理服務(wù)空間的合理配置

　　3.設(shè)備空間的合理配置

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