特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第十二章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)組合投資管理

　　一、房地產(chǎn)組合投資管理的概念

　　(一)組合投資管理

　　管理是指對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)單位所擁有的資源――人力資源、金融資源、物資資源和信息資源等以有效的方式進(jìn)行計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)的行為過程

　　組合投資管理屬于后一種，是指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎(chǔ)上，將投資資金用于購置多種資產(chǎn)，形成投資組合，并對(duì)投資組合進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控、調(diào)整，以期獲得預(yù)定收益的行為。

　　組合投資管理包含三個(gè)要素：管理對(duì)象、管理者與管理方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。

　　(二)房地產(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資管理，即對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合進(jìn)行優(yōu)化組合、協(xié)調(diào)、管理的過程。

　　S房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估組合投資績效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理等。

　　二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟

　　組合投資管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，這一過程涉及到計(jì)劃、分析、選擇、監(jiān)督與調(diào)整等方面，需要管理的內(nèi)容眾多。通常，組合投資管理工作包括如下五個(gè)步驟：制訂投資方針和政策、投資分析、構(gòu)建投資組合、投資組合的調(diào)整、投資組合績效評(píng)估

　　三、組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用

　　組合投資理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用步驟是：

　　(1)投資者確定投資目標(biāo)和準(zhǔn)則，投資的計(jì)劃和措施。

　　(2)檢驗(yàn)可供選擇的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合基本的市場周期規(guī)律和其他隱含準(zhǔn)則。

　　(3)用基本的財(cái)務(wù)可行性分析模型來分析每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　(4)要進(jìn)行合約的初步談判，商定所選資產(chǎn)的購置條件。

　　(5)詳細(xì)可行性研究，要在經(jīng)濟(jì)周期和市場周期的背景中預(yù)測出租率、租金率、經(jīng)營成本和資本成本。

　　(6)選擇合理的融資與稅收結(jié)構(gòu)，以便做出更好的資金安排。

　　(7)將預(yù)測數(shù)據(jù)用于分析投資的折現(xiàn)后現(xiàn)金流，進(jìn)而評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益率、風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)投資組合的影響。

　　(8)進(jìn)行談判，安排物業(yè)的交接事宜。

　　(9)根據(jù)在房地產(chǎn)景氣循環(huán)基礎(chǔ)上得到的折現(xiàn)現(xiàn)金流的預(yù)測結(jié)果，制定投資戰(zhàn)略，并據(jù)此對(duì)購置的房地產(chǎn)進(jìn)行管理，如在預(yù)期市場將處于復(fù)蘇階段的時(shí)候，逐步上調(diào)租金或更新短期合約。

　　(10)在合適的市場時(shí)點(diǎn)做出處置物業(yè)的決策，同時(shí)安排下一步的投資事宜。這時(shí)，投資者就完成了一個(gè)完整的投資生命周期并改變了其投資組合。

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