特別推薦：《江蘇省物業(yè)管理條例》(2013年版)匯總

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第十條 房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

　　第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　第十二條 業(yè)主戶數超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。

　　第十三條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統稱業(yè)主大會)會議：

　　(一) 物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

　　(二) 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

　　第十四條　物業(yè)管理區(qū)域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業(yè)服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第十五條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

　　籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。

　　第十六條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產生。

　　籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。

　　籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協調解決。

　　第十七條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第十九條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知社區(qū)居(村)民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。

　　第二十條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

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　　第二十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、無故欠交物業(yè)服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會委員;擔任業(yè)主委員會委員后出現上述情形的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。

　　業(yè)主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

　　業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：

　　(一)業(yè)主委員會備案申請書;

　　(二)業(yè)主委員會委員名單;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主大會會議記錄;

　　(五)其他應當提供的材料。

　　第二十三條 依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。

　　第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調整。

　　第二十五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。

　　經費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告經費收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區(qū)居(村)民委員會相互協作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內與物業(yè)管理有關的社會管理工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居(村)民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會應當支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當書面告知社區(qū)居(村)民委員會。

　　第二十七條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

　　物業(yè)管理委員會的人員組成，應當在所在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。

　　第二十八條 同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應當履行下列職責：

　　(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議;

　　(二)決定本幢、單元范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造;

　　(三)決定本小組范圍內的其他事項。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

　　第二十九條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、協調物業(yè)應急維修服務等社區(qū)服務機構，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務。

　　第三十條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯席會議制度，協調處理物業(yè)管理重大事宜。

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