特別推薦：2014物業(yè)管理師《制度與政策》第三章考點匯總

　　業(yè)主臨時公約

　　(一)業(yè)主臨時公約的概念

　　《條例》要求，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會。然而很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，業(yè)主大會并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)入住業(yè)主共同利益的考慮，卻有制定業(yè)主共同遵守準(zhǔn)則的需要，如若不然，則物業(yè)的使用、維護(hù)、管理可能處于混亂無序的狀態(tài)，無法及時有效地建立和諧的生活秩序。因此，業(yè)主公約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時就須存在，這種在業(yè)主大會制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱為業(yè)主臨時公約。

　　(二)業(yè)主臨時公約的制定

　　1.業(yè)主臨時公約制定的主體

　　業(yè)主臨時公約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定，為什么規(guī)定由建設(shè)單位制定業(yè)主公約呢?這是因為建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且建設(shè)單位這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，這是建設(shè)單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。但是，建設(shè)單位制定的業(yè)主公約畢竟不同于全體業(yè)主通過規(guī)定程序制定的業(yè)主公約，它并不一定能完全體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，所以這個“業(yè)主公約”只是臨時存在的，具有過渡性質(zhì)，因此稱為“業(yè)主臨時公約”。在業(yè)主成立業(yè)主大會后，業(yè)主通過業(yè)主大會會議表達(dá)自己的意志，決定制定新的業(yè)主公約，或者修改業(yè)主臨時公約，當(dāng)然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時公約，但此時的業(yè)主臨時公約經(jīng)過業(yè)主大會的審議通過后，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為正式的業(yè)主公約了。

　　2.業(yè)主臨時公約制定的時間

　　《條例》規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約的時間為物業(yè)銷售之前。這是因為，一旦有業(yè)主入住，就會涉及業(yè)主之間有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等方面權(quán)利義務(wù)的行使，因此，業(yè)主需要提前知曉業(yè)主公約的內(nèi)容，以便能從入住一開始就遵守公約的規(guī)范。另外，在實踐中，建設(shè)單位一般將業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件，或者在物業(yè)買賣合同中有明確要求物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約的條款，通過這種方式讓物業(yè)買受人作出遵守業(yè)主臨時公約的承諾，這在客觀上要求業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前制定。還需說明的是，本款所指物業(yè)銷售也包括物業(yè)的預(yù)售和現(xiàn)售兩種形式。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條的規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。無論物業(yè)的現(xiàn)售還是預(yù)售，建設(shè)單位都應(yīng)預(yù)先制定業(yè)主臨時公約。

　　(三)相關(guān)主體的法律義務(wù)

　　1.建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的義務(wù)

　　業(yè)主臨時公約由建設(shè)單位制定，但由于物業(yè)買受人在購房時與建設(shè)單位的實力對比中處于劣勢，對于業(yè)主臨時公約的制定缺乏主動參與的機(jī)會。建設(shè)單位基于對自己有利的動機(jī)，可能會利用制定業(yè)主臨時公約的機(jī)會，在公約中加入不公正的條款，從而損害物業(yè)買受人的利益。如規(guī)定長期保留對某些會所、學(xué)校、停車場、網(wǎng)球場等共用部位的所有權(quán)或使用權(quán)，而對物業(yè)管理費(fèi)用不承擔(dān)義務(wù);規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可以利用物業(yè)的某些共有部位謀求自身利益等。為了消除這些業(yè)主臨時公約中可能存在的不公正內(nèi)容，保障物業(yè)買受人的利益，《條例》對業(yè)主臨時公約的內(nèi)容進(jìn)行了原則上的限制，規(guī)定建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　2.建設(shè)單位對業(yè)主臨時公約的說明義務(wù)

　　《條例》明確規(guī)定，建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售之前向物業(yè)買受人明示，對業(yè)主臨時公約的主要內(nèi)容，向物業(yè)買受人陳述，并就容易導(dǎo)致購房人混淆的地方進(jìn)行解釋說明，以使物業(yè)買受人準(zhǔn)確理解未來自己的權(quán)利與義務(wù)。這里的明示，應(yīng)該理解為是以書面的形式向物業(yè)買受人明確無誤的告示，如直接將業(yè)主臨時公約文本交與物業(yè)買受人，或者以通告的方式，在顯眼的地方予以公示。

　　3.物業(yè)買受人對業(yè)主臨時公約承諾的義務(wù)

　　為了進(jìn)一步強(qiáng)化和保護(hù)物業(yè)買受人的權(quán)益，本款規(guī)定，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約進(jìn)行承諾。承諾是一個合同法上的概念，是相對于要約而言的，指受要約人作出的接受要約人發(fā)出的要約的意思表示。為了避免建設(shè)單位和物業(yè)買受人對是否已經(jīng)明示和說明的事實發(fā)生爭議，減少糾紛，承諾應(yīng)當(dāng)采用書面的方式。實踐中，通常的做法是建設(shè)單位將業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件，或者在物業(yè)買賣合同中明確規(guī)定要求物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約的條款，讓物業(yè)買受人在物業(yè)買賣合同上簽字確認(rèn)。物業(yè)買受人簽字確認(rèn)后也就意味著業(yè)主臨時公約得到物業(yè)買受人的接受和認(rèn)可，從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約提供了合理的依據(jù)。

　　(四)業(yè)主臨時公約的內(nèi)容

　　為推動建立業(yè)主自我管理與自我約束的機(jī)制，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，方便建設(shè)單位的參照與使用，2004年9月建設(shè)部發(fā)布了《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，明確了業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容：

　　1.物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況

　　(1)物業(yè)的自然情況

　　說明物業(yè)的名稱和坐落地址，物業(yè)的名稱應(yīng)當(dāng)以當(dāng)?shù)卣鞴懿块T審定的名稱為準(zhǔn)。

　　明確物業(yè)類型，物業(yè)類型應(yīng)當(dāng)以城市規(guī)劃部門審定的建筑用途劃分，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)、商住樓、商廈、寫字樓、綜合樓等。

　　以城市規(guī)劃部門審定的數(shù)字為準(zhǔn)，明確物業(yè)的建筑面積和用地面積。

　　以城市規(guī)劃部門審定的總平面圖為準(zhǔn)，明確物業(yè)管理區(qū)域的四至，說明東、南、西、北的接壤區(qū)域或地理坐標(biāo)。

　　(2)物業(yè)權(quán)屬情況

　　建設(shè)單位應(yīng)在業(yè)主臨時公約中對業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)，區(qū)分單幢建筑內(nèi)容和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容分別列明。

　　由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面等;由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備，包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等。

　　由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括圍墻、綠地、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房，等等。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有些建筑物或建筑部位，開發(fā)建設(shè)單位并不出售，而是留作出租或自用，這部分物業(yè)所有權(quán)可以屬于開發(fā)建設(shè)單位所有。為將這部分物業(yè)與業(yè)主享有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)明確界定區(qū)分，避免日后產(chǎn)生權(quán)屬爭議，應(yīng)要求建設(shè)單位對自己享有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，也在業(yè)主臨時公約中明示，例如留作自行經(jīng)營或出租的地下車庫、小區(qū)會所等。建設(shè)單位在行使保留部位和設(shè)施設(shè)備所有權(quán)時，不得影響和危害物業(yè)買受人正常使用物業(yè)。

　　2.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

　　(1)遵守相鄰權(quán)規(guī)定

　　物業(yè)財產(chǎn)的所有權(quán)屬于不動產(chǎn)所有權(quán)范疇，與動產(chǎn)所有權(quán)比較，不動產(chǎn)所有權(quán)的行使與相臨不動產(chǎn)所有人和使用人的權(quán)益關(guān)系密切。例如業(yè)主在家里存放大量易燃易爆物品，就會給鄰里的安全造成危害，業(yè)主將物品存放在公用通道，就會給鄰里的通行造成妨礙等。因此，法律要求不動產(chǎn)所有權(quán)人尊重相鄰權(quán)，不得因自身行使所有權(quán)而對他人合法權(quán)益造成妨礙或損害。我國《民法通則》對相鄰權(quán)原則有明確規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?/P>

　　業(yè)主臨時公約應(yīng)對以下事項作出約定：①業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè);②業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系;③業(yè)主應(yīng)按設(shè)計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。

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　　(2)遵守房屋裝飾裝修規(guī)定

　　總結(jié)房屋裝飾裝修中普遍存在的問題和管理經(jīng)驗，業(yè)主臨時公約可在以下幾方面規(guī)范房屋裝飾裝修活動：

　?、贅I(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

　?、跒楸ＷC物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境秩序和維護(hù)業(yè)主裝修材料的安全，業(yè)主裝修房屋時，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)指定的地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業(yè)主不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。同時，由于業(yè)主裝修房屋會產(chǎn)生不良噪音，因此為不影響其他業(yè)主的正常生活或經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主裝飾裝修房屋的施工時間，并要求業(yè)主在其他時間不得施工。如果發(fā)生業(yè)主裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用情況，或者發(fā)生業(yè)主裝修房屋侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的情況，裝修業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀并向受害業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　③要求業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào)，沒有預(yù)留設(shè)計位置的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝，并按照物業(yè)管理企業(yè)的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

　　(3)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定

　　主要應(yīng)包括以下內(nèi)容：①業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改;②業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定;③在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。

　　(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定

　　針對物業(yè)管理中業(yè)主經(jīng)常出現(xiàn)的違規(guī)行為，業(yè)主臨時公約應(yīng)對業(yè)主使用物業(yè)的禁止性行為作出規(guī)定：

　?、贀p壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途;

　　②占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備;

　　③違章搭建、私設(shè)攤點;

　　④在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;

　?、葸`反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲;

　　⑥擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫;

　?、呃梦飿I(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;

　?、噙`反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物的有關(guān)約定。

　　3.維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

　　(1)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助

　　業(yè)主對物業(yè)自用部位和自用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)行為，不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)，確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主自用部位時，應(yīng)當(dāng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要的配合。如果相關(guān)業(yè)主阻撓業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)，相關(guān)業(yè)主對因此造成的物業(yè)損壞或其他損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任及賠償責(zé)任。

　　對于發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)必須及時進(jìn)人相關(guān)業(yè)主房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但又無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可先向鄰居說明情況，并協(xié)同物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方，例如居委會、業(yè)主委員會、派出所、鄰居，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主室內(nèi)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但事后應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)業(yè)主告知情況并做好善后工作。

　　(2)涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)

　　業(yè)主的維修養(yǎng)護(hù)事項如果確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的同意，以便建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)采取必要措施，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共場所、道路的安全與正常使用，最大限度的減少給其他業(yè)主帶來的不便。業(yè)主還應(yīng)當(dāng)抓緊維修養(yǎng)護(hù)事項，在約定的期限內(nèi)，恢復(fù)公共場所與道路的原狀。

　　物業(yè)使用中，如果出現(xiàn)安全隱患，例如可能出現(xiàn)的房屋與設(shè)備設(shè)施倒塌、脫落、爆炸等危及公共安全或其他業(yè)主合法權(quán)益的情況，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，責(zé)任人都應(yīng)當(dāng)及時報告并采取有效措施消除隱患。

　　(3)保修責(zé)任與專項維修資金的繳存、使用和管理

　　業(yè)主臨時公約生效期間，物業(yè)大多處于保修期內(nèi)，因此建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。如果建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)，業(yè)主可以自行修復(fù)或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。

　　專項維修資金是物業(yè)共用部位大中修和設(shè)備設(shè)施更新改造的資金來源，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主臨時公約中必須明確約定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主都應(yīng)當(dāng)按照政府規(guī)定數(shù)額與比例繳存、儲備專項維修資金，并按照政府規(guī)定管理和使用物業(yè)專項維修資金。

　　4.涉及業(yè)主共同利益的事項

　　(1)全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)利

　　以示范文本為例，業(yè)主可以在以下兩方面對物業(yè)管理企業(yè)授權(quán)：①配合建設(shè)單位制定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)和管理、共用秩序和環(huán)境的維護(hù)等方面規(guī)章制度;②以批評、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

　　(2)業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的物質(zhì)基礎(chǔ)，涉及全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主只有按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，才能保證物業(yè)管理與服務(wù)的正常進(jìn)行。這是業(yè)主臨時公約中業(yè)主必須承諾遵守的一項內(nèi)容。

　　(3)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定

　　因開展經(jīng)營事項權(quán)益遭受損害的業(yè)主，應(yīng)該得到合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，開展經(jīng)營的投資主體應(yīng)該得到合理回報，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)人是全體業(yè)主，因此經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金。

　　5.違約責(zé)任

　　主要應(yīng)規(guī)定以下內(nèi)容：

　　(1)業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。

　　(2)業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。

　　(3)建設(shè)單位未能履行臨時公約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。

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