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　　日本物業(yè)管理

　　第二次世界大戰(zhàn)后，日本作為戰(zhàn)敗國，由美國人對(duì)其進(jìn)行管理，包括樓宇的管理。1952年，日本人才開始接管部分樓宇管理工作。日本真正意義上的物業(yè)管理開始于1957年，即日本第一座高層樓宇建成并委托給日本管理公司管理之后。

　　一、物業(yè)管理協(xié)會(huì)

　　日本東京大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)成立于1962年。隨著物業(yè)管理在全國范圍的推廣，各地也紛紛成立專業(yè)物業(yè)管理公司，成立一個(gè)全國性的行業(yè)協(xié)會(huì)的條件也日臻成熟。1966年，全國大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)宣布成立。經(jīng)過三十年的發(fā)展，到1996年，全國大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)員已達(dá)到了3000多家。由于住宅管理是涉及到千家萬戶的事，也是政府和市民共同關(guān)注的問題，因此，1979年日本高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)成立。參加高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)有一個(gè)條件，就是管理的物業(yè)必須有高層住宅，否則，只可參加?xùn)|京大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)或全國大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)。如果一個(gè)物業(yè)管理公司管理的物業(yè)既有高層住宅，也有其他類型的物業(yè)，那么，這家物業(yè)管理公司既可以參加大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)，也可以參加高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)。到1996年，高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)員總數(shù)已達(dá)334家，其中正式會(huì)員273家，贊助會(huì)員61家。

　　一般說來，協(xié)會(huì)主要做以下幾方面的工作：

　　(一)建筑物的保全診斷

　　當(dāng)建筑物在使用過程中或在使用若干年后，物業(yè)會(huì)逐漸發(fā)生一些變化，除了日常定期保養(yǎng)外，長期的修繕計(jì)劃也需制定。在房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃制定前，需要對(duì)其進(jìn)行診斷。正如一個(gè)人一樣，只有先診斷出物業(yè)的“健康”狀況，然后才能對(duì)癥下藥。而這項(xiàng)工作，是協(xié)會(huì)的一項(xiàng)非常重要的事情。

　　建筑物的日常保養(yǎng)工作由管理會(huì)社實(shí)施。當(dāng)協(xié)會(huì)接到管理組合保全診斷要求后，應(yīng)派出專業(yè)技術(shù)人員對(duì)其建筑物劣化進(jìn)行診斷，并向管理組合提供“診斷報(bào)告書”、“修繕標(biāo)準(zhǔn)書”、“工程概算金額書”以及維修設(shè)計(jì)書等，以便管理組合能夠把影響建筑物安全使用的問題找出來。

　　(二)管理業(yè)務(wù)主任者資格認(rèn)定

　　受建設(shè)大臣的委托，協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)管理業(yè)務(wù)主任者資格認(rèn)定的培訓(xùn)工作。

　　作為一位物業(yè)管理從業(yè)人員，并不是對(duì)所有樓宇的管理工作都能夠勝任的，因此，建設(shè)大臣要求物業(yè)管理公司在派駐某一樓宇管理業(yè)務(wù)主任時(shí)，應(yīng)經(jīng)過上崗前的培訓(xùn)，認(rèn)定其具有管理該項(xiàng)目的能力后方可上崗。因此，建設(shè)大臣把管理業(yè)務(wù)主任者資格認(rèn)定事項(xiàng)交由協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)，包括培訓(xùn)工作。

　　(三)管理費(fèi)保證制度

　　為了保證房屋小業(yè)主的利益，協(xié)會(huì)建立了“保證制度•支援制度”，也就是說，要參加協(xié)會(huì)的會(huì)員單位首先要與協(xié)會(huì)簽訂一份“保留委托契約”，承諾遵守協(xié)會(huì)的有關(guān)規(guī)定。并承諾因管理不善而給小業(yè)主造成損失時(shí)，協(xié)會(huì)可予支付賠償金。

　　基本程序是：

　　1.物業(yè)管理公司參加協(xié)會(huì)，作為會(huì)員單位，要與協(xié)會(huì)簽訂一份“保證委托契約”;

　　2.物業(yè)管理公司接受管理組合的委托，簽訂“管理委托契約”，并進(jìn)行管理;

　　3.管理組合對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿意，要求解除管理委托合同;

　　4.管理組合向協(xié)會(huì)請(qǐng)求，要求賠償因管理公司管理不善而造成的損失;

　　5.協(xié)會(huì)確認(rèn)確實(shí)由于管理公司的責(zé)任而對(duì)業(yè)主造成損害的，協(xié)會(huì)從保證金中預(yù)先支付;

　　6.同時(shí)，協(xié)會(huì)將積極推薦其他會(huì)員單位對(duì)其物業(yè)進(jìn)行管理;

　　7.最后，協(xié)會(huì)將按賠償金額向責(zé)任方(物業(yè)管理公司)追討已賠償?shù)馁M(fèi)用。

　　(四)區(qū)分所有管理士的認(rèn)定

　　在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，常常會(huì)遇到許多問題，尤其是技術(shù)方面的問題，這就需要每個(gè)物業(yè)管理公司要有一些專業(yè)技術(shù)人才。這些專業(yè)技術(shù)人才，在日本被稱為區(qū)分所有管理士。

　　區(qū)分所有管理士，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有法》，能對(duì)該建筑物的建設(shè)進(jìn)行策劃、設(shè)計(jì)、管理組合的運(yùn)行、大規(guī)模修繕活動(dòng)的實(shí)施等，能夠從老師的角度進(jìn)行運(yùn)作。

　　根據(jù)協(xié)會(huì)《資格審查•認(rèn)定事業(yè)規(guī)程》，要獲得區(qū)分所有管理士的稱號(hào)，必須具備一定的專業(yè)知識(shí)，有一定的技術(shù)能力，通過《資格審查•認(rèn)定事業(yè)規(guī)程》要求的考試并合格者，方能登記成為“區(qū)分所有管理士”。

　　(五)協(xié)會(huì)的活動(dòng)

　　協(xié)會(huì)的一些主要活動(dòng)包括以下幾個(gè)方面：

　　1.調(diào)查研究

　　協(xié)會(huì)經(jīng)常會(huì)接受政府或企業(yè)的委托進(jìn)行一些調(diào)查研究。例如，建筑物管理業(yè)綜合調(diào)查、區(qū)分所有建筑物管理受托動(dòng)向調(diào)查、賃貸管理業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查、海外管理事項(xiàng)調(diào)查等，這些調(diào)研報(bào)告在政府、行業(yè)、企業(yè)等決策時(shí)，作為參考依據(jù)，起到了較好的作用。

　　2.教育研修

　　所謂教育研修，即根據(jù)物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對(duì)其從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容為：

　　(1)物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理時(shí)必要知識(shí)的培訓(xùn);

　　(2)綜合能力的培訓(xùn)，如對(duì)顧客的分析、顧客投訴的處理等;怎樣與顧客打交道等;

　　(3)通信教育。在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中，經(jīng)常要通過書面的方式與客戶交往。因此，通信制的訓(xùn)練也顯得較為重要;

　　(4)月例會(huì)。所謂“月例會(huì)”，也就是協(xié)會(huì)定期組織的老師對(duì)管理制度、判例、時(shí)事問題進(jìn)行的演講和討論。

　　3.刊物與教科書

　　不論是全國大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)還是日本高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)，都有自己專門的刊物，報(bào)道物業(yè)管理中的發(fā)展現(xiàn)狀，遇到的問題，信息的交流等。除此之外，協(xié)會(huì)還組織編寫培訓(xùn)教材或出版有關(guān)物業(yè)管理的書籍，以提高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力和拓展其視野，對(duì)會(huì)員單位起到了很好的導(dǎo)向作用。

　　二、物業(yè)管理的特點(diǎn)

　　在日本物業(yè)管理活動(dòng)中，主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　(一)超前管理意識(shí)

　　日本物業(yè)管理超前意識(shí)不僅體現(xiàn)在物業(yè)早期介入方面，而且在物業(yè)尚未交付使用前，就對(duì)房屋和設(shè)備設(shè)施作了中、長期的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，他們認(rèn)為，一份好的維修保養(yǎng)計(jì)劃及其實(shí)施可以降低管理成本，所以，不要等物業(yè)出了問題才去修理。物業(yè)公司應(yīng)注重對(duì)物業(yè)的保養(yǎng)和維護(hù)。對(duì)于電梯標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)也是如此。電梯的每一個(gè)部件使用壽命長短是不一樣的，根據(jù)其壽命的長短定期進(jìn)行保養(yǎng)與更換，多年以后，仍然是一部好的電梯在運(yùn)轉(zhuǎn)，如果重維修輕保養(yǎng)，等物業(yè)出了問題再去修理，那么維修的費(fèi)用、更換部件的費(fèi)用會(huì)大大超過保養(yǎng)的費(fèi)用。

　　(二)高度重視清潔工作

　　在日本，清潔人員應(yīng)持證上崗，也就是必須經(jīng)培訓(xùn)考試合格者方能上崗。在日本整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中，清掃工作是物業(yè)管理全部業(yè)務(wù)量的65.20%，設(shè)備管理占14.70%，安保工作占8.70%，其他工作占11.40%，由此看出，日本物業(yè)管理服務(wù)中清掃工作所占的分量。

　　(三)重視各類人員的培訓(xùn)

　　日本物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)分為三個(gè)層次，協(xié)會(huì)培訓(xùn)、企業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)培訓(xùn)。一般學(xué)歷教育由社會(huì)承擔(dān);企業(yè)培訓(xùn)則是根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，進(jìn)行規(guī)章制度、崗位職責(zé)、考核等方面的培訓(xùn);協(xié)會(huì)則是站在行業(yè)的角度，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題進(jìn)行探討。

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