特別推薦：2014物業(yè)管理師考試《制度與政策》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總

　　中國香港物業(yè)管理

　　一、房屋的維修、保養(yǎng)與管理

　　(一)公共屋村

　　中國香港房屋委員會(huì)非常注重其物業(yè)的保養(yǎng)、維修及改善。每年，屋村管理辦事處與保養(yǎng)工程組就屋村的保養(yǎng)、維修進(jìn)行磋商，按緩急程度和資源許可，安排工程和撥款。對于租住公屋的居民來說，由于公屋的管理、維修、保養(yǎng)、差餉及清潔等費(fèi)用已全部包括在租金中，因此，如果發(fā)生房屋維修保養(yǎng)事宜，只需按規(guī)定繳租金，不必再付管理費(fèi)，房屋的維修和養(yǎng)護(hù)可分為兩類：

　　1.經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)

　　房屋委員會(huì)每年處理的保養(yǎng)工程超過20萬件，屬于經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的工程占98%，而費(fèi)用僅占養(yǎng)護(hù)和維修總費(fèi)用的10%。經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平頂漏水，調(diào)換損壞的窗玻璃等。在經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的項(xiàng)目中，房屋委員會(huì)規(guī)定：90%的項(xiàng)目須在18天內(nèi)完工，其中22%的項(xiàng)目在3天內(nèi)完成，51%的項(xiàng)目須在一星期內(nèi)完成。若維修工作不能及時(shí)進(jìn)行，管理人員須在損壞處張貼告示，告知住戶修理工程將在何時(shí)施工，何時(shí)完工。他們認(rèn)為，迅速處理損壞之處，不但可增進(jìn)與住戶的良好關(guān)系，還可以減少住戶因不滿而對住房有意或潛意識(shí)的破壞。

　　公共屋村經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)，由各屋村管理處人員負(fù)責(zé)安排。這些管理人員必須接受若干工程技術(shù)的訓(xùn)練，他們能夠處理發(fā)生的任何損壞，安排每日需要進(jìn)行的修理工作。管理人員每天都要巡視，如發(fā)現(xiàn)損壞，須立即填寫?zhàn)B護(hù)單，安排人員進(jìn)行修理。如損壞是重大緊急的，就先指示屋村管理處的工人進(jìn)行應(yīng)急修理，然后交由保養(yǎng)工程承造商維修，管理處的工人只負(fù)責(zé)維修較小規(guī)模的損壞。

　　住戶如發(fā)現(xiàn)損壞，可在管理人員巡視房屋時(shí)報(bào)告，或親自前往屋村管理處，或打電話報(bào)告屋村管理人員。當(dāng)管理人員接到報(bào)告時(shí)，應(yīng)往現(xiàn)場查勘損壞的性質(zhì)程度。通過現(xiàn)場查勘，管理人員可決定如何安排修理工作，決定修理費(fèi)用由誰負(fù)責(zé)。

　　當(dāng)工人進(jìn)行維修時(shí)，若發(fā)現(xiàn)需要維修的地方與養(yǎng)護(hù)單上填寫的不同時(shí)，應(yīng)向屋村管理人員報(bào)告，以便避免錯(cuò)誤或拖延施工和完工后費(fèi)用上的糾紛。

　　維修工作完成后，屋村管理人員必須到現(xiàn)場，視察工程是否按養(yǎng)護(hù)單完成，材料的使用量等，這樣可作為對保養(yǎng)工程承造商的賬單審核的依據(jù)，避免付款時(shí)發(fā)生糾紛。

　　2.預(yù)定計(jì)劃的維修

　　計(jì)劃維修占保養(yǎng)工程的2%，而費(fèi)用占維修和養(yǎng)護(hù)總費(fèi)用的90%。計(jì)劃維修工程每年約有4000件，如定期粉刷房屋的外墻，重新油漆欄桿，調(diào)換水管，清洗飲用水箱等。計(jì)劃維修周期，一般為5年，由房屋署保養(yǎng)工程科的技術(shù)人員負(fù)責(zé)，審定工程的需要、設(shè)計(jì)和施工。計(jì)劃維修工程采用投標(biāo)的方式，由維修承造商負(fù)責(zé)。

　　對于業(yè)主和住戶在保養(yǎng)上的責(zé)任，規(guī)定為：一切公共地方、公共設(shè)施的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。對于內(nèi)部裝置，如屬于正常損耗，或工程本身處理不當(dāng)，或材料質(zhì)量不符合要求造成的損壞，也由業(yè)主負(fù)責(zé)。一切因住戶不小心、疏忽、錯(cuò)誤使用而引起的損壞，包括意外的損壞，均由住戶負(fù)責(zé)維修費(fèi)用。

　　在房屋的養(yǎng)護(hù)和維修工程中，中國香港房屋委員會(huì)已廣泛采用電子計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存和分析資料，如產(chǎn)業(yè)資料的統(tǒng)計(jì)，監(jiān)督工程的進(jìn)度，費(fèi)用管理和統(tǒng)計(jì)，維修設(shè)計(jì)，安排工程之程序，物資管理和預(yù)防性保養(yǎng)工程施工的日期，并發(fā)出指示等。他們還采用一些先進(jìn)的儀器來檢查損壞，如采用電子探測器找出下水道位置，閉路電視檢查下水道淤塞等。

　　(二)居屋

　　根據(jù)“居者有其屋”計(jì)劃而營建的居屋是大型綜合開發(fā)居住小區(qū)，由中國香港房屋署統(tǒng)一負(fù)責(zé)實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)與管理。其管理模式與公共屋村管理相類似，但也有其自身的特點(diǎn)。具體規(guī)定有：所有居屋業(yè)主必須簽署一份《大廈公共契約》，根據(jù)法律，設(shè)定各自的權(quán)利和義務(wù)。所有業(yè)主必須交納管理費(fèi)，承擔(dān)安保、電梯、樓宇、公共部位、設(shè)施的保養(yǎng)、修繕等各項(xiàng)開支。根據(jù)《公共契約》，房屋署應(yīng)承擔(dān)居屋交付使用后5至10年的管理責(zé)任。管理期滿后，可以聘請私人管理公司代理。選擇私人管理公司必須符合“認(rèn)可物業(yè)管理代理登記冊”的基本條件，即不少于5年管理經(jīng)驗(yàn)和正在實(shí)施不少于2000個(gè)單位的管理。

　　對于私人發(fā)展商參建居屋計(jì)劃的物業(yè)管理，發(fā)展商必須向房屋署交納保證金，為1年保修期內(nèi)樓宇維修提供保證，同時(shí)提交一份銀行保證書作為10年內(nèi)妥善管理與維修的保證。由發(fā)展商自行組建或聘請的管理公司負(fù)責(zé)樓宇的日常管理。

　　居屋管理的主要工作范圍是：

　　1.居屋的保養(yǎng)與維修

　　包括根據(jù)《公共契約》由房屋署負(fù)責(zé)的樓宇結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設(shè)施維修及各業(yè)主負(fù)責(zé)其所在單位的妥善保養(yǎng)。如因住戶保養(yǎng)不善而導(dǎo)致相鄰單位或公共部位的損毀，有關(guān)住戶必須承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2.居屋的安全保衛(wèi)

　　根據(jù)《公共契約》，可聘請專業(yè)保安公司提供全天安保服務(wù)，包括巡察大廈、維持秩序、處理突發(fā)緊急事件等。

　　3.居屋的清潔服務(wù)

　　根據(jù)《公共契約》，可聘請專業(yè)清潔公司負(fù)責(zé)公共部位清潔，如按戶收集垃圾，清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺(tái)等。

　　4.居屋的物業(yè)保險(xiǎn)

　　根據(jù)《公共契約》，房屋委員會(huì)代各業(yè)主購買火災(zāi)及其他意外保險(xiǎn)，由辦事機(jī)構(gòu)根據(jù)份額向業(yè)主分?jǐn)偸杖　?/P>

　　(三)私人樓宇

　　在中國香港自由經(jīng)濟(jì)體制下，中國香港政府對私人樓宇管理持尊重業(yè)主自治、推動(dòng)業(yè)主自主管理原則，政府持平衡、協(xié)調(diào)的立場。中國香港政府通過立法，引導(dǎo)業(yè)主成立群眾性社會(huì)組織，辦理注冊登記后成為社團(tuán)法人，進(jìn)行自我管理;也可以通過訂立合同，委托專業(yè)物業(yè)管理公司對其房屋進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)與管理。

　　為改善居住環(huán)境，樓宇內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施和設(shè)備，應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)。通常需要注意保養(yǎng)的地方包括樓宇的外墻、內(nèi)墻、上蓋及地面。此外，水泵、消防設(shè)備等均應(yīng)經(jīng)常檢查，如有需要應(yīng)立即換上適合配件，水箱亦定期清洗。

　　在中國香港，私人樓宇如果日久失修，外墻破損或石粒松落，屋宇地政署會(huì)對大廈業(yè)主發(fā)出指令，著令業(yè)主在一段期限內(nèi)完成維修工程，而業(yè)主必須對指令作出反應(yīng)。否則于指定期限滿后，政府將代聘承建商進(jìn)行施工，一切費(fèi)用(包括監(jiān)工費(fèi)用)，由業(yè)主承擔(dān)(即按公共契約內(nèi)的業(yè)權(quán)份數(shù)分擔(dān))。

　　(四)其他樓宇

　　1.商場

　　商場是向消費(fèi)者提供包羅萬象的各類商品的場所，其中百業(yè)陳列，因而樓宇管理工作更顯復(fù)雜。而商場樓宇管理的服務(wù)對象主要是兩類，一類是顧客，另一類是店東;前者希望商場安全舒適，后者希望商場提供更多生意。而為這兩類服務(wù)對象提供周到滿意的服務(wù)，則是商場樓宇管理的主要目標(biāo)。商場樓宇管理工作主要有以下幾個(gè)內(nèi)容：

　　(1)確保樓宇設(shè)施和結(jié)構(gòu)不隨意更動(dòng)。通常，租用商場店鋪的業(yè)主都要進(jìn)行裝修，其間往往會(huì)對商場原先的空調(diào)、消防、給水排水設(shè)備加以改動(dòng)。管理人員應(yīng)針對這一情況，訂立一套裝修守則供商戶參考，保證不因其裝修工程而影響商場整體設(shè)施。

　　(2)增加商場人流以增加其營業(yè)額。提供一個(gè)舒適、潔凈的環(huán)境是增加人流量的前提條件，而商場獨(dú)特的形象更是吸引人流的有效手段。商鋪樓宇管理公司不僅在招商時(shí)要注意選擇有市場力的商店，而且更應(yīng)以優(yōu)惠的租金等條件招徠著名商號(hào)落戶開店。管理人員在審查商戶的裝修圖時(shí)，要特別注意店面、招牌的設(shè)置是否符合商場的整體形象。

　　(3)交通便捷、停車有位對商場至關(guān)重要。樓宇管理人員應(yīng)爭取公共汽車就近設(shè)站，甚至可以自備小客車在公共汽車站和商場之間往來接送顧客。商場內(nèi)交通順暢，有電梯、自動(dòng)扶梯服務(wù)，這也是至關(guān)重要的一條。

　　通過良好的樓宇管理可以樹立商場的美好形象，吸引顧客。為此，管理人員還應(yīng)該做到，在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置明顯的方向指示牌，商店的招牌應(yīng)妥善管理，保持整潔美觀。設(shè)備設(shè)施應(yīng)加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，減少停機(jī)率，為顧客提供方便及不間斷的服務(wù)。餐館、飲食店、百貨店、劇院及公共娛樂場所的空調(diào)設(shè)備要運(yùn)行正常，冷熱相宜。防火通道要保持暢通無阻。所有的固定裝置、設(shè)備、裝飾品都必須達(dá)到一定的高度和牢度，符合安全標(biāo)準(zhǔn)，避免顧客特別是小孩子不慎受傷。對餐館、飲食店的排氣裝置、排污管、排油煙濾油裝置要經(jīng)常監(jiān)督檢查，以免造成污染和對他人的滋擾。

　　2.工業(yè)大廈

　　工業(yè)大廈的主要用途是作生產(chǎn)場地之用，因而水、電、燃料的供應(yīng)和通道暢通是不可或缺的條件。樓宇管理必須保證能源供應(yīng)的通暢，同時(shí)要注意防止某些廠家因負(fù)荷超載而導(dǎo)致災(zāi)害。

　　工業(yè)大廈內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)必須有足夠的能力和順暢的系統(tǒng)，進(jìn)出原料、設(shè)備或產(chǎn)品的裝卸區(qū)域一定不能被租戶占為堆場、倉庫，而且裝卸作業(yè)占位也不能耽擱，這些都需要由物業(yè)管理制定條例予以保障。

　　工業(yè)大廈是最難管理的物業(yè)，其存在的常見問題主要有：公用部位與防火通道易受堵塞;廠家存儲(chǔ)易燃物品易造成火警;笨重的機(jī)器與存放過多的貨物，超過樓面結(jié)構(gòu)所能承受的荷載;機(jī)器運(yùn)行時(shí)的振動(dòng)荷載過大;廠家搭建違章建筑;因使用公用電梯及公用貨物裝卸而引起糾紛;因使用不當(dāng)或頻繁使用，造成房屋損耗嚴(yán)重，養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)用高，電梯與其他樓宇設(shè)施容易受損;由于使用過度，人多手雜，樓字難以保持清潔。造成這類問題的原因，是使用這類樓宇的人員的文化素質(zhì)較低。

　　3.辦公樓

　　辦公樓需要高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的管理服務(wù)。這類樓宇大都有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，除自動(dòng)控制的高檔電梯與升降機(jī)外，還有由電腦控制的樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空調(diào)、通風(fēng)、保安監(jiān)控、自動(dòng)給水濾水、消防自動(dòng)報(bào)警以及應(yīng)急自備電力等設(shè)備。這些設(shè)備需要由具備專業(yè)知識(shí)與技術(shù)的人員來操作與養(yǎng)護(hù)。特別是出入口、洗手間、公共通道、清潔衛(wèi)生要求甚高，要保持極好的清潔度，樓宇的外墻也需要定期清潔。辦公樓的物業(yè)管理質(zhì)量直接影響物業(yè)的租金收益。

　　辦公樓的管理主要是保持高貴的氣派和潔凈典雅的環(huán)境。對樓宇管理工作來說，確保通信設(shè)施的先進(jìn)、可靠和安保人員、清潔人員恪盡職守是至關(guān)重要的。一般而言，租戶公司的人員與來訪者來來往往，絡(luò)繹不絕，人流量很大，確保安全與注意禮節(jié)，兩者之間的關(guān)系尤應(yīng)加以注意。

　　二、物業(yè)管理的財(cái)務(wù)安排

　　為履行樓宇、屋村管理的職責(zé)，必須有相應(yīng)的財(cái)務(wù)安排加以保證。既要籌集資金，又要用好資金，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益兼收。

　　中國香港房屋管理的財(cái)務(wù)安排主要有以下幾個(gè)方面：

　　(一)編制管理預(yù)算案

　　首先，在接受管理任務(wù)時(shí)應(yīng)弄清管理任務(wù)的各個(gè)方面。為此，必須收集有關(guān)資料，了解樓宇的結(jié)構(gòu)、成新等情況，了解公共地方的界定，公用設(shè)施的種類、數(shù)量和分布，了解業(yè)主對管理的要求和管理機(jī)構(gòu)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。

　　其次，對各項(xiàng)職責(zé)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，核算所需經(jīng)費(fèi)開支。如果是舊房老村，可查閱往年的各項(xiàng)開支記錄;如果是新房新村，則比較相近情況。在了解、掌握應(yīng)開支的情況后，再結(jié)合新年度增加或減少的項(xiàng)目以核算需增加或減少的支出。此外，在通貨膨脹的情況下，還須預(yù)計(jì)因通貨膨脹而引起的費(fèi)用變化。總之，應(yīng)盡可能地預(yù)先核算各種經(jīng)費(fèi)開支，努力使預(yù)算案具有科學(xué)性和準(zhǔn)確性。由于一些不可預(yù)見的因素，因而整個(gè)預(yù)算案除了較為準(zhǔn)確地確定各項(xiàng)可預(yù)見的開支外，還應(yīng)列入一定比例的不可預(yù)見性開支。不可預(yù)見性開支的多少視管理的對象、性質(zhì)等情況而定。

　　最后，根據(jù)所需的經(jīng)費(fèi)開支確定應(yīng)有的收入。樓宇、屋村管理的財(cái)務(wù)安排一般應(yīng)遵循“量出而入”的原則，也就是努力做到“保證必需、收支基本相抵”。這個(gè)原則的確定，是基于樓宇、屋村管理的基本任務(wù)，是為住戶提供多方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，既需要有足夠的經(jīng)費(fèi)來源，又不以盈利為目的。如果不是“量出而人”而是“量入而出”，有可能會(huì)出現(xiàn)因資金短缺而影響管理任務(wù)的完成;如果不是“收支基本相抵”，也可能出現(xiàn)為多盈利而出現(xiàn)收人過多，增加住戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)?！傲砍龆搿钡脑瓌t是樓宇、屋村管理的財(cái)務(wù)安排的一般原則，更是確定管理費(fèi)或租金的重要依據(jù)。

　　所有這些收與支的厘定，就構(gòu)成樓宇、屋村管理的財(cái)務(wù)預(yù)算案。

　　(二)管理費(fèi)的厘定

　　中國香港樓宇、屋村管理費(fèi)主要用于以下幾個(gè)方面的開支：

　　1.管理維修人員的薪金，長期服務(wù)金，醫(yī)療、勞保等費(fèi)用;

　　2.公共地方和公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)費(fèi);

　　3.清潔用料和服務(wù)費(fèi);

　　4.公用水電費(fèi);

　　5.火災(zāi)及共用部位的責(zé)任保險(xiǎn);

　　6.管理處差餉(稅金)、電話、文具及雜費(fèi);

　　7.其他和管理有關(guān)的支出;

　　8.不可預(yù)見性開支。

　　按照“量出而入”的原則，一般是依據(jù)上述開支項(xiàng)目確定全年度應(yīng)支出或?qū)⒅С龅目偨痤~，然后再確定每個(gè)單位及每個(gè)業(yè)主所應(yīng)付的管理費(fèi)。

　　假定：全年管理費(fèi)總開支為120000元，全部業(yè)權(quán)為100份

　　那么，每份業(yè)權(quán)每年管理費(fèi)支出=120000/100=1200(元)

　　每份業(yè)權(quán)每月管理費(fèi)支出=1200元/12月=100元

　　若每個(gè)單位業(yè)權(quán)各占一份，各單位每月所繳之管理費(fèi)即為100元;若某些單位所占業(yè)權(quán)不只一份，那么則依其實(shí)際占有之份數(shù)確定其應(yīng)繳管理費(fèi)之總額。

　　(三)公屋租金的厘定

　　租金主要用于維持房屋的再生產(chǎn)。就維持某房屋的再生產(chǎn)而言，可視為簡單再生產(chǎn)，其租金構(gòu)成應(yīng)包括：房屋維修費(fèi)、管理費(fèi)、拆舊費(fèi)、利息、稅金和保險(xiǎn)費(fèi)、地租，這即成本租金。若某房屋的租金，不僅為自身的再生產(chǎn)還可適當(dāng)積累以擴(kuò)建、增建新房，則叫擴(kuò)大再生產(chǎn)。能進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)的租金除了包括上述八項(xiàng)因素之外，還應(yīng)包括一定的利潤，即所謂九項(xiàng)租金或商品房租金。商品房市場受市場規(guī)律調(diào)節(jié)，由相互競爭的開發(fā)商所提供的私人樓宇一般屬于此種類型。

　　在中國香港，為緩解嚴(yán)重的住房問題，政府出面組建大量公屋，并在居民難以按市場房價(jià)購買或難以按市場租金租賃住房的情況下，也采取相應(yīng)的優(yōu)惠和資助政策。租金的厘定，在中國香港的公屋政策中占有重要的地位。租金的高低直接影響到居民的生活，影響到社會(huì)的穩(wěn)定繁榮，所以需要妥善厘定。中國香港公共屋村的厘定受以下因素的影響：

　　1.住戶的負(fù)擔(dān)能力;

　　2.屋村的對比價(jià)值;

　　3.稅金增加額;

　　4.通貨膨脹及維修和管理費(fèi)用的增加。

　　房屋委員會(huì)經(jīng)考慮上述因素后而厘定的租金是以每平方米計(jì)算，而各單位的租金則是把每平方米所征收的租金乘以單位面積而得出。目前，新屋村租金只約為市值的四分之一或三分之一，而較舊屋村的租金則比市值更低。房屋委員會(huì)之所以能夠?qū)⒆饨鹁S持在這樣低水平，乃因政府給予巨額資助，及免費(fèi)撥地予房屋委員會(huì)興建公屋。租金所得，主要用來支付各項(xiàng)經(jīng)常性開支。由于大部分現(xiàn)有屋村租金偏低，所以屋村經(jīng)費(fèi)經(jīng)常出現(xiàn)赤字。因此，房屋委員會(huì)認(rèn)為，所有公屋住戶都無權(quán)終生享用當(dāng)局巨額資助的公共房屋。因此，那些經(jīng)濟(jì)環(huán)境已改善的家庭，可負(fù)擔(dān)較高的房屋支出。經(jīng)過民意咨詢后，房屋委員會(huì)為善用資源，使更多亟需房屋資助的家庭受益，由1987年4月實(shí)施，規(guī)定凡住滿公屋首10年的住戶，其家庭成員的總收入，若超過資助收入限額，則需繳付雙倍凈額租金另繳差餉。但假如日后他們的收入降至資助收入限額以下，仍可申請恢復(fù)原有租金。

　　租金每隔三年檢討一次，由房屋委員會(huì)的管理小組開會(huì)討論來決定，主要是將開支來作詳細(xì)分析。開支包括房屋署職員薪金，保養(yǎng)建筑物費(fèi)用、清潔費(fèi)、電費(fèi)、行政開支、政府貸款予建筑的利息、折舊率等，來取得一個(gè)經(jīng)營成本的數(shù)據(jù)。例如，上次檢討租金的成本數(shù)據(jù)，每平方米約為港幣19元。故此，現(xiàn)時(shí)的福利租金，一律訂為每平方米港幣19元。由于成本不斷上漲，房屋委員會(huì)每隔三年就要檢討此類租金，假如居民在經(jīng)濟(jì)上沒有能力繳付調(diào)整后的租金，房屋委員會(huì)會(huì)安排他們遷往相同居住面積但租金較為廉宜的屋村單位。

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　　三、物業(yè)管理的法制化

　　中國香港素以“自由主義”著稱，又以法治聞名，二者有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成“活而不亂，管而不死”的所謂“大籠子”政策。樓宇、屋村的管理要使各方面的利益得到保障，既不能各自為政、各行其是，也不能臨渴掘井，就事論事。因而建立健全法制體系，確立人們的行為準(zhǔn)則，是十分必要的。

　　(一)中國香港房屋管理的公共契約

　　隨著樓宇、屋村的興建，一個(gè)屋村、一座樓宇住戶之多，事務(wù)之雜，各類活動(dòng)、各種關(guān)系之交錯(cuò)，客觀上需要共同遵守的行為準(zhǔn)則，于是以共同辦好樓宇、屋村管理為宗旨的公共契約便應(yīng)運(yùn)而生。從20世紀(jì)70年代起，中國香港政府就開始推行樓宇、屋村管理公共契約制度，使公共契約制度化、法制化。

　　公共契約屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，反映樓宇、屋村各個(gè)方面的共同意志，由各方共同審定，共同遵守執(zhí)行。公共契約具有法律效力，它的制定、執(zhí)行和修改，均須以有關(guān)法律、法令為依據(jù)，在法律上對簽署各方，包括發(fā)展商、管理公司、業(yè)主及其承租人都有約束力，各參與公共契約簽署者均須遵守。

　　1.關(guān)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。

　　(1)業(yè)主的權(quán)利：業(yè)主通過合法程序購得之物業(yè)，從總體上對之擁有業(yè)權(quán)，公共契約則具體明確規(guī)定其權(quán)益。一般包括：

　　a、獨(dú)立擁有、使用、居住及享用其名下單位以及租金收益;

　　b、全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)，連同上述的權(quán)利及權(quán)益，自由出售、轉(zhuǎn)讓，出租或準(zhǔn)許他人使用，而不受其他業(yè)主干涉;

　　c、可與其他業(yè)主共同自由使用大廈的公共部位及其設(shè)施;

　　d、對大廈的各項(xiàng)管理決策擁有投票權(quán)，每一份業(yè)權(quán)一票;

　　e、業(yè)主如引用公共契約以采取法律行動(dòng)時(shí)，應(yīng)事前征詢法律界人士的意見及指導(dǎo)，以確保并無誤解公共契約內(nèi)容;

　　f、各業(yè)主可根據(jù)條款，監(jiān)督管理公司和管理人員的工作。

　　(2)業(yè)主的義務(wù)和責(zé)任：

　　a、業(yè)主在行使上述權(quán)利時(shí)，須遵守公共契約的規(guī)定;

　　b、業(yè)主須依照公共契約的規(guī)定，負(fù)責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其他基金款項(xiàng);

　　c、業(yè)主須負(fù)責(zé)維修大廈的主要結(jié)構(gòu)，包括外墻、公共部位及公用設(shè)施;

　　d、業(yè)主須繳交其名下單位應(yīng)當(dāng)繳付的稅項(xiàng)、差餉等;

　　e、業(yè)主占用其名下的單位時(shí)，須遵守大廈公共契約的規(guī)定;

　　f、業(yè)主須遵守業(yè)主會(huì)或管理人員所訂立的“住戶守則”。

　　(3)約束業(yè)主使用樓宇的公共契約條款：

　　a、不得改建樓宇的結(jié)構(gòu)，或加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物;

　　b、不得干擾樓宇任何公共部位或暗渠、排水道、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)備;

　　c、不得將其名下單位作非法或不道德用途，或在單位內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其他住戶的事項(xiàng);

　　d、不得妨礙他人使用公共部位及公用設(shè)施;

　　e、不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何足以引致樓宇所投購保險(xiǎn)失效，或引致保費(fèi)增加的事情;

　　f、不得經(jīng)營大廈公共契約所禁止的行業(yè)，例如經(jīng)營公寓、舞廳、殯儀業(yè)等;

　　g、業(yè)主按照大廈公共契約各類單位的用途，使用其名下單位。

　　2.關(guān)于樓宇、屋村管理者的權(quán)利和責(zé)任。

　　中國香港樓宇、屋村管理的公共契約規(guī)定其管理者一般為管理委員會(huì)。管理委員會(huì)負(fù)責(zé)樓宇、屋村的管理、保養(yǎng)及經(jīng)營。除特別規(guī)定外，一般委員會(huì)有全權(quán)辦理一切保養(yǎng)及管理的事務(wù)。總的來講，管理委員會(huì)有下列權(quán)利、職責(zé)及義務(wù)：

　　(1)征收、收取及收受所有本契約規(guī)定業(yè)主應(yīng)繳付之款項(xiàng)。

　　(2)擬訂、撤銷及修訂大廈規(guī)則以管制該樓宇、屋村及其服務(wù)設(shè)施、康樂設(shè)施之使用、經(jīng)營及保養(yǎng)，以及管制凡居住或使用該屋苑大廈或前來探訪人士之行為。所有大廈規(guī)則不時(shí)所作之修訂或增訂將張貼在屋村之布告板上，同時(shí)所有業(yè)主及所有代表業(yè)主或業(yè)主授權(quán)之人士均須遵守該大廈規(guī)則及所有修訂或增訂之條文。

　　(3)以該委員會(huì)名義，代表該屋村之業(yè)主，為屋村內(nèi)所有大廈及設(shè)施，向聲譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司投保及投購火險(xiǎn)、公共責(zé)任保險(xiǎn)與管理及保養(yǎng)人員之傭主責(zé)任保險(xiǎn)，以及代表業(yè)主繳付以保持此等保險(xiǎn)生效而須繳付的保險(xiǎn)費(fèi)。投保項(xiàng)目及投保額將由委員會(huì)全權(quán)決定。由投保上述大廈之火險(xiǎn)或其他保險(xiǎn)所得之所有賠償款項(xiàng)，將用以修復(fù)該大廈，使其恢復(fù)原狀，并用以補(bǔ)償該大廈因遭損失而蒙受之損失。

　　(4)安排清理該屋村各單位及公共部位之垃圾。

　　(5)維修該屋村內(nèi)所有大廈公共部位之照明及通風(fēng)設(shè)備，以及所有屬于該屋村公用設(shè)備一部分之滅火設(shè)備，并保持其功能良好。

　　(6)保持及維持該屋村公共部位環(huán)境清潔衛(wèi)生。

　　(7)維修該屋村所有大廈之主要結(jié)構(gòu)(包括外墻、屋頂、公共部位及結(jié)構(gòu)物)、設(shè)備、器具、服務(wù)設(shè)施、設(shè)施及公共部位，保持其功能良好，并在有需要時(shí)更換任何需要替換之部分。

　　(8)每隔若干合理時(shí)間所需加漆、粉飾或修補(bǔ)時(shí)，及在任何政府部門提出要求時(shí)，為該屋村內(nèi)所有需要加漆或粉飾或用水泥漿或其他適當(dāng)之材料修補(bǔ)。

　　(9)更換該屋村內(nèi)任何大廈之公共部位門窗之破爛玻璃。

　　(10)維修該屋村內(nèi)公用設(shè)施及保持其功用良好。

　　(11)維修該屋村內(nèi)所有大廈之升降機(jī)，保持其操作功用良好，并更換任何需要替換之升降機(jī)及升降機(jī)零件。

　　(12)防止該屋村及其大廈任何公共部位或該屋村內(nèi)之道路、小徑及空地遭受障礙，以及停泊在該屋村任何地方之車輛移走，并向車主征收該委員會(huì)不時(shí)厘定的拖車費(fèi)和停車費(fèi)。

　　(13)拆遷該屋村內(nèi)任何地方之非法或違犯以下所載大廈規(guī)則及本契約規(guī)定之任何搭建物或安裝物、招牌、蔭篷、托架、設(shè)備、障礙物或物件，并向豎設(shè)或安裝此等搭建物或其他物體之單位業(yè)主收取拆移所需之費(fèi)用。

　　(14)委托一名律師，授權(quán)其代表屋村所有業(yè)主處理及接受所有與該屋村的服務(wù)設(shè)施、器具及設(shè)備有關(guān)之法律訴訟文件。

　　(15)防止任何人士未經(jīng)委員會(huì)許可而泊車、占用或使用該屋村任何公用地方道路及小徑、空位及空地或其他任何地方。

　　(16)防止該屋村內(nèi)任何業(yè)主、居民或房客違反向政府承批該土地時(shí)所訂官契之任何規(guī)定，并在有任何違反官契規(guī)定之情形時(shí)，采取索取行動(dòng)。

　　(17)防止任何人士更改或損壞該屋村任何部分或其他任何設(shè)備、器具。

　　(18)保養(yǎng)、修復(fù)草坪及道路等設(shè)施。

　　(19)繳付該委員會(huì)根據(jù)該官契規(guī)定繳付之地稅及其他費(fèi)用。

　　(20)支付公用水、電費(fèi)用、管理員工薪金和各類管理費(fèi)用。

　　(21)向該屋村內(nèi)每單位之業(yè)主收取按本契約規(guī)定業(yè)主應(yīng)繳付之業(yè)主責(zé)任保證金。

　　(22)依照該委員會(huì)指定的辦法，向每一單位的業(yè)主征收及收費(fèi)按照本契約規(guī)定各該業(yè)主應(yīng)分擔(dān)之該屋村管理、保養(yǎng)費(fèi)用及開支。

　　(23)將該委員會(huì)因履行本契約之職責(zé)所支付一切開支及所收取的一切款項(xiàng)正確記賬，并每年將該賬目張貼在該屋村的布告板上。

　　(24)代表所有業(yè)主進(jìn)行與政府或任何公用事業(yè)機(jī)構(gòu)或其他有關(guān)機(jī)構(gòu)或任何其他人士洽辦任何涉及該屋村及其設(shè)備、器具、服務(wù)設(shè)施之事務(wù)。

　　(25)代表所有業(yè)主訂立契約，聘請、雇用、付給薪酬及解雇律師、建筑師及其他專業(yè)人員、顧問人員及顧問公司、承造商、工人、園丁、傭人、代理人、看更員、管理員及其他管理、保養(yǎng)、行政人員，以提出、主持、進(jìn)行及答辯有關(guān)涉及該屋村及其管理方面之法律訴訟或其他事件。

　　(26)確保業(yè)主遵守及履行本契約的規(guī)定、條件及章則，并在任何違反本契約規(guī)定之情形時(shí)，采取行動(dòng)，包括提出、主持并答辯法律訴訟，以及登記及征收有關(guān)費(fèi)用。

　　(27)在該屋村內(nèi)控制、指揮及管理車輛交通。

　　(28)處理其他一切合理而有關(guān)該屋村管理之雜務(wù)。

　　(二)房屋管理的法律依據(jù)

　　中國香港樓宇、屋村管理的公共契約是有關(guān)各方直接遵循行為規(guī)范，它能具有法律效力的關(guān)鍵在于，自始至終以法律為依據(jù)。公共契約的宗旨、內(nèi)容和制訂程序符合法律規(guī)定;公共契約的執(zhí)行、監(jiān)督和保證均憑借法制;若對公共契約的解釋、貫徹的出現(xiàn)異議和爭端，更須直接上訴法院，依法裁決和處理。

　　中國香港樓宇、屋村管理的法制化，實(shí)際上包含公共契約和相關(guān)法律的成龍配套相互為用，體現(xiàn)出依法管理的系列化、規(guī)范化。

　　在中國香港，同樓宇、屋村管理有關(guān)的法律依據(jù)，主要有以下幾個(gè)條例：

　　1.房屋條例

　　該條例是為房屋委員會(huì)的設(shè)立、各級組織機(jī)構(gòu)管理權(quán)限的明確而制訂的。于1973年4月1日公布，列為中國香港法例第283章。房屋條例給樓宇和屋村管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和權(quán)限提供較高層次的法律依據(jù)。

　　2.多層大廈(業(yè)主立案法團(tuán))條例

　　該條例是在加強(qiáng)樓宇、屋村管理的原則指引下有效發(fā)揮業(yè)主集體自治力量而確立的法例。該條例首先賦予業(yè)主立案法團(tuán)的成立以法律地位。根據(jù)此條例，樓宇、屋村的業(yè)主有權(quán)成立自己的組織――業(yè)主立案法團(tuán)。

　　成立業(yè)主立案法團(tuán)的第一步工作是召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)選出管理委員會(huì)的成員，包括主席、秘書等;第二步是管理委員會(huì)于成立后14天內(nèi)，依照條例規(guī)定向田土注冊處處長申請注冊為立案法團(tuán)。

　　業(yè)主立案法團(tuán)成立后，日常的管理事務(wù)及決策，將交由管理委員會(huì)負(fù)責(zé)處理。而管理委員會(huì)則按時(shí)向各業(yè)主報(bào)告會(huì)務(wù)。因此，管理委員會(huì)除了在各分會(huì)業(yè)主注冊成立立案法團(tuán)之日起一定時(shí)間內(nèi)，安排召開該法團(tuán)的第一次周年大會(huì)外，每年還要召開周年大會(huì)一次。同時(shí)，每次都要將賬目結(jié)算清楚，呈交大會(huì)審核。

　　3.規(guī)劃條例

　　規(guī)劃條例既是城市和樓宇、屋村建設(shè)的藍(lán)圖，也是有關(guān)管理的依據(jù)，它在依法治城和依法治區(qū)中，均有基礎(chǔ)性的作用。中國香港早在1939年即行制定，列為中國香港法例的第131章。該法例要求城市規(guī)劃要“像設(shè)計(jì)一座大廈的造型一樣，通過進(jìn)行系統(tǒng)的準(zhǔn)備和制定合理布局的市區(qū)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)社會(huì)的健康、秩序、福利和公共福利的發(fā)展”。該法例還賦予被批準(zhǔn)的規(guī)劃以法律效力，不僅是規(guī)范城市、進(jìn)行宏觀管理的法律依據(jù)，也是規(guī)范建筑物，從事樓宇、屋村管理的法律依據(jù)。

　　4.建筑物條例

　　該條例是對包括住宅、商店、辦公室和各類公用房屋、設(shè)施在內(nèi)的建筑物進(jìn)行直接管理的法律規(guī)范，除對建筑工程的申報(bào)、批準(zhǔn)等有詳盡的規(guī)定、嚴(yán)格的程序外，對建筑物的使用、改動(dòng)等也有相應(yīng)的要求和規(guī)范。

　　5.消防條例

　　該條例對預(yù)防和制止火災(zāi)作出規(guī)定，這是樓宇、屋村管理的重要依據(jù)和法律保證。條例規(guī)定，任何設(shè)有消防裝置或設(shè)備樓宇之業(yè)主，或業(yè)主不在場時(shí)，其住客須隨時(shí)保持該幢裝置或設(shè)備操作效能良好，并須每12個(gè)月至少由注冊之消防裝置承辦商檢查該幢消防裝置及設(shè)備一次。

　　6.公共衛(wèi)生條例

　　對維護(hù)樓宇、屋村的公共衛(wèi)生作出明確規(guī)定，以便嚴(yán)格制止“臟、亂、差”現(xiàn)象。

　　7.防止賄賂條例

　　把廉政建設(shè)具體化、法制化，對健全和加強(qiáng)管理有著深刻的意義。根據(jù)《防止賄賂條例》第九條，任何雇員，包括受雇為大廈管理員、清潔工或維修工的，未經(jīng)雇主許可，在執(zhí)行與職務(wù)有關(guān)的事務(wù)上索取或接受任何利益，即屬違法，而提供利益者，也同屬違法。

　　四、物業(yè)管理人員的培訓(xùn)

　　中國香港樓宇、屋村管理能有高水平，在很大程度上是由于管理人員具有較高的素質(zhì)，而管理人員之所以能有較高的素質(zhì)，則應(yīng)歸功于人們對培訓(xùn)工作的重視和建立了一整套嚴(yán)密的培訓(xùn)制度。

　　中國香港房屋署有近萬名職工，擁有許多有經(jīng)驗(yàn)的建筑師、工程師及居住小區(qū)管理人員。為了提高工作水平，他們很重視對職員的教育和培養(yǎng)，提倡“一生功業(yè)在房署”，為公共房屋事業(yè)貢獻(xiàn)力量，房屋署在中國香港大學(xué)協(xié)助下，舉辦了三年制“屋村管理”專業(yè)的進(jìn)修班，選派職員去進(jìn)修提高。對新招聘的房屋事務(wù)助理員進(jìn)行就職訓(xùn)練。所以，房屋署的人員都精通自己的業(yè)務(wù)，各項(xiàng)工作很有秩序，職責(zé)分明。各種資料、數(shù)據(jù)比較齊全，工作效率很高，成為主管政府投資建房和經(jīng)營管理的全權(quán)機(jī)構(gòu)。

　　另外，房屋署還設(shè)有專門的訓(xùn)練組作為經(jīng)常性的培訓(xùn)辦事處。訓(xùn)練組由一個(gè)主任、三個(gè)骨干職員和兩個(gè)文職所組成。除了訓(xùn)練組進(jìn)行經(jīng)常性培訓(xùn)工作外，還有一系列機(jī)關(guān)和學(xué)校從事相應(yīng)的培訓(xùn)工作。

　　中國香港樓宇及屋村管理的培訓(xùn)課程，大體上可分為四大類：

　　1.基層管理員、護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)課程

　　基本上由個(gè)別管理公司舉辦新人入職培訓(xùn)課程或由政務(wù)處、職業(yè)培訓(xùn)局及部分社區(qū)團(tuán)體舉辦之短期課程。培訓(xùn)內(nèi)容主要介紹管理部門之運(yùn)作，管理員工工作守則及基本水電維修常識(shí)。培訓(xùn)時(shí)間長短由數(shù)小時(shí)、數(shù)星期至數(shù)個(gè)月不等。

　　2.初級管理階層員工培訓(xùn)課程

　　中國香港職業(yè)培訓(xùn)局屬下之工業(yè)學(xué)院為初級物業(yè)管理員工提供兩年制全日及三年制夜間物業(yè)管理及估值課程，科目包括樓宇結(jié)構(gòu)營造，保養(yǎng)維修，法律，物業(yè)管理，經(jīng)濟(jì)，物業(yè)估值及辦公室事務(wù)等。

　　3.中級管理階層員工培訓(xùn)課程

　　中國香港理工學(xué)院為中級管理階層員工提供三年制夜間估值及物業(yè)管理高級證書課程。

　　修讀科目有：

　　(1)辦公室管理

　　(2)樓宇保養(yǎng)及維修

　　(3)城市及地區(qū)規(guī)劃

　　(4)法律

　　(5)物業(yè)管理

　　(6)估值

　　每學(xué)年為30個(gè)星期，每星期上課三晚，每晚兩小時(shí)。

　　4.高級及行政階層管理職員培訓(xùn)課程

　　中國香港大學(xué)校外課程部三年制部分給假房屋管理文憑課程。所有學(xué)員(就職于物業(yè)管理行業(yè)并由雇主保送)需通過一個(gè)入學(xué)考試并需要修讀一個(gè)50小時(shí)之英文課程及格后才可進(jìn)修這門課程。

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