特別推薦：物業(yè)管理師考試《制度與政策》章節(jié)知識點匯總

　　業(yè)主的共有部分的共同管理權(quán)

　　1.關(guān)于業(yè)主共同決定事項的范圍

　　《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項需由業(yè)主共同決定：

　　(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。

　　(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，涉及每個業(yè)主的切身利益，應(yīng)當由全體業(yè)主共同制定和修改。

　　(3)選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業(yè)主委員會委員，成立業(yè)主委員會。對不遵守管理規(guī)約，責任心不強的業(yè)主委員會委員予以更換。

　　(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理的管理水平如何，與業(yè)主利益有著直接的關(guān)系，通過業(yè)主大會集體決策，可以較好的選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

　　(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應(yīng)當由業(yè)主共同決定。

　　(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使及費用的負擔，需要業(yè)主共同決定。

　　(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，也需要由業(yè)主共同決定。例如，如何對物業(yè)公司的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會協(xié)作等。

　　2.關(guān)于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則

　　《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定：

　　(1)決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　(2)決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　3.關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　(1)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立

　?、贅I(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

　　業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主人。業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)。因此，只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)做出限制性規(guī)定，以維護建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。所以《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會。如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，按照業(yè)主大會的決定履行管理的職責。

　　②地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。

　　由于業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，其成立應(yīng)由業(yè)主自行籌備，自主組建。但是，一個建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主從不同的地方入住，互不相識，而入住的時間又有先有后，有的相差幾年，因此，成立業(yè)主大會對于業(yè)主來說有一定的難度。而業(yè)主大會的成立關(guān)系著業(yè)主如何行使自己的權(quán)利，維護自身的合法權(quán)益，關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，關(guān)系到建筑區(qū)劃內(nèi)的安定團結(jié)，甚至關(guān)系到社會的穩(wěn)定。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當向準備成立業(yè)主大會的業(yè)主予以指導(dǎo)，提供想選的法律、法規(guī)及規(guī)章，提供已成立業(yè)主大會的成立經(jīng)驗，幫助成立籌備組織，提供政府部門制定的業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主管理公約等示范文本，協(xié)調(diào)業(yè)主之間的不同意見，為業(yè)主大會成立前的相關(guān)活動提供必要的活動場所，積極主動參加業(yè)主大會的成立大會等。

　　(2)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力

　　《物權(quán)法》第七十八條第一款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。這是因為，業(yè)主大會是由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)。業(yè)主大會依據(jù)法定程序做出的決定，反映了建筑區(qū)劃內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲，代表和維護了建筑區(qū)劃內(nèi)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具有實施業(yè)主大會作出的決定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理的權(quán)力機關(guān)和執(zhí)行機關(guān)，依據(jù)法定程序作出的決定，對業(yè)主應(yīng)當具有約束力。

　　對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三點必須同時具備，否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有約束力。物業(yè)管理條例第十九條第二款規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會主要對建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)如何行使，業(yè)主的合法權(quán)益如何維護等事項作出決定，例如，可以對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則作出決定，對制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約作出決定，對選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員作出決定，對選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人作出決定，對籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，對改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定。無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出哪一項決定，對業(yè)主均具有約束力。

　　(3)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)

　　目前，有些建筑區(qū)劃內(nèi)的個別業(yè)主，不遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費，損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益，對這些行為如何處置，《物權(quán)法》第八十三條第二款作了規(guī)定，即“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。”

　　4.關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定

　　(1)維修資金的所有權(quán)歸屬與使用

　　建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當公布。

　　(2)管理費用分攤與收益分配

　　建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　(3)建筑物及其附屬設(shè)施的管理

　?、贅I(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　②對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

　?、畚飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

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